圖源：unsplash

好學(xué)校與高房價(jià)之間的聯(lián)系，是世界上最穩(wěn)定的關(guān)系之一。     ——史蒂芬·吉本斯

328元買一個(gè)百字微博回復(fù)，“北京大土豆”幫你把學(xué)區(qū)房抱回家。

在中國這片對(duì)教育愛得深沉的土地上，新興兼職“學(xué)區(qū)房咨詢中介”應(yīng)運(yùn)而生?！氨本┐笸炼埂蔽⒉┓劢z數(shù)100萬，咨詢客戶多是北漂多年的高學(xué)歷高薪中青年。他們多數(shù)無北京戶籍，但打拼多年留下不少積蓄，考慮在北京扎根的同時(shí)有個(gè)問題不容忽視：如何在這一次“破釜沉舟式”投資中，以最高的性價(jià)比，獲得最可觀的短期及長期收益。

短期在于房價(jià)漲跌，長期則在于子女教育。所以在價(jià)值1350w的購房抉擇前，花個(gè)2、300元問問“專家”，對(duì)于平日精打細(xì)算過日子的小夫妻來說實(shí)在不算什么。而對(duì)于學(xué)區(qū)房持“看漲不看跌”態(tài)度的“北京大土豆”也竭盡全力，為客戶獻(xiàn)上“一己衷言”。末尾的催促購房，看得旁觀者心癢癢。

在家長心中，學(xué)區(qū)房到底有多重要？已經(jīng)不用解釋了。

北京市朝陽區(qū)推出“九年一貫制”學(xué)區(qū)：滿足就近入學(xué)條件的學(xué)生，小學(xué)畢業(yè)后不用選拔即可進(jìn)入指定初中就讀。但沒有北京戶口的家庭，孩子依舊無法參加高考，所以這也僅是“北京大土豆”能為客戶推薦的最合適的一套權(quán)宜之策。時(shí)隔一年，“大土豆”的問題價(jià)值也從188元漲到了328元。圖源：微博“北京大土豆”

倒逼教育公平的“就近入學(xué)”政策

中國本沒有學(xué)區(qū)房，重點(diǎn)校多了，也就成就了學(xué)區(qū)房。什么是“學(xué)區(qū)房”？按照免試就近入學(xué)的原則，義務(wù)教育階段公立中小學(xué)招收制定地域范圍內(nèi)的學(xué)生，這個(gè)范圍內(nèi)的房產(chǎn)稱為“學(xué)區(qū)房”。

我國實(shí)行義務(wù)教育以來，引爆學(xué)區(qū)房的政策制度有兩個(gè)階段，一是重點(diǎn)學(xué)校制度，二是就近入學(xué)政策。

1977年，中國剛從“文革”的創(chuàng)傷中醒來，鄧小平同志提出“要辦重點(diǎn)小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)、重點(diǎn)大學(xué)。要經(jīng)過嚴(yán)格考試，把最優(yōu)秀的人才集中在重點(diǎn)中學(xué)和大學(xué)”。于是教育階段初期，我國發(fā)展重點(diǎn)學(xué)校制度，投入大量財(cái)力、物力于重點(diǎn)建設(shè)的學(xué)校，吝嗇于投入非重點(diǎn)學(xué)校。然而這種教育政策弊端立顯，牽扯出一系列教育不公平問題，擇校問題愈演愈烈。于是20世紀(jì)90年代，教育部明令取消“重點(diǎn)學(xué)校”的說法，但目前的義務(wù)教育仍在實(shí)行一種“沒有重點(diǎn)學(xué)校的重點(diǎn)學(xué)校制度”。

為了倒逼教育公平，2014年初教育部推出“劃片區(qū)就近入學(xué)”制度，力求解決學(xué)生跨校區(qū)、跨學(xué)區(qū)擇校問題。教育部先后推出“單校劃片”和“多校劃片”。“單校劃片”中，一所學(xué)校對(duì)應(yīng)一片學(xué)區(qū)，學(xué)校不能選擇學(xué)生，學(xué)生也不能選擇學(xué)校。可哪所學(xué)校師資優(yōu)、資源多，群眾的眼睛是雪亮的。家長趨之若鶩，名校學(xué)區(qū)房價(jià)格在資源稀缺和房產(chǎn)商的鼓動(dòng)下暴漲。

單校劃片；圖源：百度.

而后針對(duì)教育公平問題推出的“多校劃片”，是一片學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)多所學(xué)校，滿足入學(xué)條件的學(xué)生隨機(jī)搖號(hào)、派位入校。也就是說即使家住名校學(xué)區(qū)內(nèi)，也不一定能上名校。政府希望如此舉措能減少家長對(duì)某特定學(xué)區(qū)的住房需求，壓制學(xué)區(qū)房單價(jià)的野蠻增長。2015年，包括北京在內(nèi)的19個(gè)重點(diǎn)大城市100%實(shí)行劃片就近入學(xué)政策。原先大多數(shù)地區(qū)實(shí)行的“單校劃片”，也正在向“多校劃片”過渡。

2018年，北京石景山區(qū)通過“單校劃片”和“多校劃片”結(jié)合的方式，保障符合入學(xué)條件的學(xué)生完成九年一貫義務(wù)教育；圖源：石景山區(qū)教委.

可無論是哪種劃片制度，手持學(xué)區(qū)房本（產(chǎn)權(quán)），都是入學(xué)的必要條件之一。只要學(xué)校的本質(zhì)優(yōu)越性還在，房是死的，人是活的，事在人為，何人甘愿因?yàn)橐粡埿⌒〉姆勘荆兔白尯⒆右惠呑悠接沟綁m埃里的風(fēng)險(xiǎn)？進(jìn)好的單校學(xué)區(qū)，或優(yōu)質(zhì)校集中的多校學(xué)區(qū)，只不過是咬咬牙就能挺過去的事。

北京市東鐵匠胡同按照2016年房產(chǎn)中介掛牌價(jià), 13平米的小平房價(jià)格大致是480萬元, 每平方米將近37萬元。該片區(qū)房產(chǎn)價(jià)格均穩(wěn)定在每平方米30萬元以上。根據(jù)就近入學(xué)的政策, 購買這里的學(xué)區(qū)房就基本保證了子女入讀北京實(shí)驗(yàn)二小, 之后可直接升入北京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué), 而這兩所學(xué)校在北京均被視為最好的中小學(xué)。

北京市東鐵匠胡同

花重金購買優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，值得么？

房產(chǎn)商炒作的天價(jià)學(xué)區(qū)房, 均是指具備優(yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)資格的學(xué)區(qū)房。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房溢價(jià)漲幅大致在9%~12%之間，但普通學(xué)區(qū)房的溢價(jià)漲幅僅在3%左右。也就是說除去優(yōu)質(zhì)學(xué)源因素，學(xué)區(qū)房溢價(jià)毫無道理。

那么優(yōu)質(zhì)學(xué)源的價(jià)值在哪，學(xué)校質(zhì)量越好，對(duì)學(xué)生發(fā)展就越有利嗎？除了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房本身的市值增減，它能帶來家長最初所期待的教育收益嗎？

注意這是兩個(gè)不同的問題。答案分別是肯定，和不一定。

清華大學(xué)社會(huì)學(xué)系講師曹謙通過分析2015年P(guān)ISA數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，學(xué)校因素對(duì)青少年能力的影響具有顯著性正向影響。在包含學(xué)校、家庭和社區(qū)的教育生態(tài)系統(tǒng)中，控制其他變量后，就讀于優(yōu)質(zhì)學(xué)校的青少年，能力發(fā)展確實(shí)高于中等學(xué)校，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于差等學(xué)校。如果單純地從學(xué)校質(zhì)量本身討論，學(xué)校質(zhì)量越好則學(xué)生能力發(fā)展越好，這點(diǎn)與大眾所持有的“嘗試”并沒有沖突。這個(gè)研究結(jié)論也印證了學(xué)區(qū)房的重要性。相比于美國學(xué)生受家庭和社區(qū)影響更大，中國學(xué)生因待在學(xué)校的時(shí)間更多，受學(xué)校影響更大。

基于美國學(xué)者的調(diào)查，美國學(xué)生通常一年上課180天，每天上課6小時(shí)，初中階段早上8點(diǎn)半左右上課，下午3點(diǎn)半左右下課；中國初中生通常每天上課8小時(shí)以上，從早上8點(diǎn)到晚上6點(diǎn)，正常下課后還有晚自習(xí)。

既然子女上什么類型的學(xué)校與所在片區(qū)息息相關(guān)，那么購置具備名校入學(xué)資格的學(xué)區(qū)房，則是家長們的一種理性選擇。當(dāng)人們?cè)谔接戀徶脤W(xué)區(qū)房的時(shí)候, 實(shí)際是在間接購買學(xué)校教育資源, 由于學(xué)校優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性, 從而導(dǎo)致了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的稀缺性。由供需關(guān)系產(chǎn)生的“房產(chǎn)投資”也變成了理性的“教育投資”。

但父母對(duì)子女的教育投資和能力培養(yǎng)遠(yuǎn)不是一套學(xué)區(qū)房可以解決的。如果家長沒有培養(yǎng)孩子學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性，并為了還貸疲于工作，忽略對(duì)孩子的關(guān)心，甚至一味施壓，便還可能取得適得其反的效果。

另外該研究還表明，優(yōu)質(zhì)公立校資源對(duì)于中下家庭而言更加珍貴。因?yàn)榧彝l件優(yōu)越的孩子即使上了差學(xué)校，也能用額外教育資源補(bǔ)足。然而現(xiàn)實(shí)是，經(jīng)濟(jì)文化社會(huì)背景較差的家庭，是沒有能力購買昂貴的學(xué)區(qū)房的。而“多校劃片”，能讓他們以更平等的機(jī)會(huì)進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

青少年能力預(yù)測(cè)圖：優(yōu)質(zhì)學(xué)校對(duì)于家境優(yōu)異的孩子來說是“錦上添花”，對(duì)于家境不佳的學(xué)生而言更是“剛需”

中國家長all in教育的無奈你可懂得？

1. 房價(jià)高昂，且入學(xué)條件嚴(yán)苛

有了上述研究，至少證明購買學(xué)區(qū)房并不是家長的一時(shí)腦熱。當(dāng)優(yōu)質(zhì)、稀缺的教育資源變成可以直接購買的學(xué)區(qū)房時(shí)，“以房擇?！北戕D(zhuǎn)化成了“以錢擇?！?，價(jià)高者得，且形式合理。合肥四十六中學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)有8個(gè)小區(qū)。以學(xué)校為圓點(diǎn)，距離每增加1千米，房價(jià)降低7.9%；每增加1平米的建筑面積，房價(jià)上升0.96%；樓齡每增加1年，房價(jià)降低0.5%；每增加一個(gè)層級(jí)的裝修程度，房價(jià)上升0.4%；住房朝向?yàn)槟媳蓖ㄍ?，房價(jià)上升6.5%；每提升一個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)的小區(qū)環(huán)境，房價(jià)會(huì)上升5.9%。

明碼標(biāo)價(jià)，容不得正處于“中年危機(jī)”和市場高壓夾縫求生存的年輕父母有半點(diǎn)馬虎。

然而你以為剛賣完腎就萬事大吉了嗎？不，就跟面試通過到入職的那段時(shí)間一樣，從買房到就學(xué)，中間也充滿了太多不確定因素。12月4日，深圳市螺嶺外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校發(fā)布公告，從2019年起補(bǔ)充入學(xué)的房產(chǎn)要求（有刪減）：

（1）住房面積小于或等于30平米的，需購房及實(shí)際居住滿六年以上；

（2）住房面積大于30平米且小于或等于50平米的，需購房及實(shí)際居住滿四年以上；

（3）住房面積大于50平米的，需購房及實(shí)際居住滿一年以上；

（4）以上所述購房年限，均以當(dāng)年4月30日為基點(diǎn)向前倒算。

這意味著即使擁有相應(yīng)學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)，但未達(dá)居住年限的家長，都不得幫孩子申請(qǐng)?jiān)撔?。雖然一些地區(qū)事先有明確規(guī)定，要求滿足一定戶籍條件及居住年限的家庭才能申請(qǐng)學(xué)校，但這樣的“事后馬后炮”導(dǎo)致的是“天怒人怨”。發(fā)布公告當(dāng)晚，學(xué)校就因輿論壓力撤銷了公告。而這也從另一方面反映出了家長的被動(dòng)和弱勢(shì)地位，如果條例真的實(shí)施，新買的學(xué)區(qū)房也就白費(fèi)。

2. 須時(shí)時(shí)警惕房產(chǎn)陷阱

除此之外，“偽名?！钡确康禺a(chǎn)行業(yè)規(guī)范問題也值得家長警惕。由于知名中小學(xué)的入學(xué)名額實(shí)屬稀缺，部分房地產(chǎn)商在招攬顧客時(shí)會(huì)謊稱樓盤內(nèi)有名校分校開設(shè)。而這樣的分校不過是名校掛名，師資和教育資源與名校還是有實(shí)質(zhì)上的差距。

3. 無法坐以待斃的單項(xiàng)選擇題

社會(huì)資源壟斷，優(yōu)質(zhì)學(xué)校被“鎖”在特定的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，無法被更多家庭觸及，就會(huì)導(dǎo)致教育的階級(jí)固化。而作為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為單薄的年輕父母，只有“買”和“不買”兩個(gè)選擇。“不買”意味著坐以待斃，無法得到優(yōu)質(zhì)入學(xué)機(jī)會(huì)；“買”就意味著得到優(yōu)質(zhì)學(xué)源，但全家人背負(fù)房貸。這一點(diǎn)以之前的“單校劃片”表現(xiàn)尤甚。

基于之前“就近入學(xué)”、“單校劃片”遺留弊端，教育部大力推廣“多校劃片”，廣州也在去年下半年推出“租售同權(quán)”（又稱“租購?fù)瑱?quán)”）制度，減輕家庭經(jīng)濟(jì)壓力。

多校劃片、租售同權(quán)

十九大報(bào)告提出, 努力讓每個(gè)孩子都能享有公平而有質(zhì)量的教育, 2016年教育部辦公廳《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》提出“在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方, 根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片”。

“多校劃片”并不是簡單地把幾所學(xué)校劃成一片，而是兼顧統(tǒng)籌，將優(yōu)質(zhì)校、中差等校劃在一個(gè)片區(qū)，力求讓優(yōu)質(zhì)校帶動(dòng)其它學(xué)校發(fā)展。學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)生通過隨機(jī)搖號(hào)入學(xué)，均衡學(xué)生接觸優(yōu)質(zhì)校的機(jī)會(huì)。

但在“多校劃片”的實(shí)施過程中，難免會(huì)出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校集中，或一般學(xué)校集中的學(xué)區(qū)，兩者間的差距仍然存在，房價(jià)差額也就隨之存在。專家指出，教育資源不均衡仍然是學(xué)區(qū)房差價(jià)的主要致因。

所謂“租售同權(quán)”，是指租房與買方居民享有同等待遇。2017年7月，廣州市率先提出“租售同權(quán)”政策，緊接著八大部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，表示將“通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，并選取了廣州、南京、杭州、沈陽等12個(gè)城市作為試點(diǎn)城市。

政策一出，看好與不看好各占一方。由于學(xué)區(qū)房具有特殊的教育屬性，其自用持有周期一般為6年（小學(xué)年限），后多轉(zhuǎn)為二手房出售。若“由售轉(zhuǎn)租”，出租方每6年可轉(zhuǎn)手一次，并獲得市場房價(jià)10%或更高的租金收入；而承租方也可以用原來10%的成本獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源。

但反方表示，在對(duì)稀缺資源的大量需求下，更低的成本將會(huì)導(dǎo)致更多的需求，而更多的需求又會(huì)導(dǎo)致租戶通過提高租金來篩選租戶，導(dǎo)致租房帶來的成本不降反增。到時(shí)房子既買不起，又租不起。

也有相關(guān)人士解讀，新政未必會(huì)導(dǎo)致學(xué)區(qū)房租金瘋漲。所謂“學(xué)位到房”，是將對(duì)學(xué)位與房源進(jìn)行周期性捆綁，除了市場調(diào)節(jié)，政府政策也會(huì)參與其中。對(duì)于租房就能解決子女上學(xué)問題的人而言，這無疑緩解了他們的購房壓力。

那么國外是否也有“學(xué)區(qū)房”的概念呢？——有?！皩W(xué)區(qū)房”并不是中國特產(chǎn)。

其他國家的“學(xué)區(qū)房”制度

美國

美國學(xué)區(qū)房類似于廣州的“租售同權(quán)”。在美國，義務(wù)教育階段公立學(xué)校就近入學(xué)，且不管是租房還是自購，所有學(xué)區(qū)的公立學(xué)校都必須免學(xué)費(fèi)接收適齡兒童。因?yàn)樵诿绹邮芰x務(wù)教育是適齡兒童的基本人權(quán)。值得注意的是，這里的公立校包括幼兒園大班（Kindergarten）到高三（K12）共13年的免費(fèi)教育。

普通家庭因無法支付高昂的私立學(xué)校學(xué)費(fèi)，所以住在優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校校區(qū)，是孩子和家族未來發(fā)展的必備條件。在美國，房價(jià)越高，意味著這片學(xué)區(qū)的學(xué)校質(zhì)量越好。因?yàn)楣W(xué)校的教育資源主要來源于學(xué)校周邊地區(qū)的房地產(chǎn)稅。房屋擁有者每年會(huì)向省或政府繳納房產(chǎn)稅，稅率大約在1%-2%（部分地區(qū)高于2%）。收到的房產(chǎn)稅20%給鎮(zhèn)政府，80%給學(xué)區(qū)。當(dāng)?shù)卣矔?huì)公示費(fèi)用出處，如修繕校舍等。

英國

英國的學(xué)區(qū)房價(jià)之高也令人咋舌。英國同樣實(shí)行“多校劃片”入學(xué)制度，且學(xué)區(qū)質(zhì)量良莠不齊。英國教育標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)會(huì)定期對(duì)公立學(xué)校進(jìn)行等級(jí)評(píng)定，包括“優(yōu)秀”、“良好”、“合格”和“不及格”。明碼標(biāo)價(jià)使得好學(xué)區(qū)和差學(xué)區(qū)之間的房價(jià)呈天壤之別。但家長還是愿意搬到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近，增加就讀精英學(xué)校的幾率。

為了就讀精英學(xué)校，英國家長同樣得承擔(dān)高昂的房屋溢價(jià)（比當(dāng)?shù)仄骄績r(jià)多出的份額）。除此之外，犧牲的還有代表了生活品質(zhì)的花園、車庫等等。

還有的國家本來有“學(xué)區(qū)房”的概念，但學(xué)區(qū)房價(jià)格卻是中國的觀念輸出造成的。譬如澳大利亞。

澳大利亞

2017年全球B2B物業(yè)銷售平臺(tái)Investorist調(diào)查報(bào)告顯示，海外教育已成為中國人向海外房地產(chǎn)市場投資的主要?jiǎng)恿ΑＦ渲?，憑借優(yōu)質(zhì)的教學(xué)質(zhì)量、輕松良好的學(xué)習(xí)氛圍，澳洲已成為中國家長心目中子女留學(xué)的首選國家之一。

根據(jù)2017年4月澳洲房產(chǎn)咨詢公司Domain發(fā)布的澳洲學(xué)區(qū)房統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，隨著城市人口的增長以及入學(xué)條件的限制，在墨爾本購買學(xué)區(qū)房已經(jīng)很難。而隨著學(xué)區(qū)房價(jià)的攀升，父母們要想購買一些好的學(xué)區(qū)房也將難上加難。

根據(jù)2017年的《Domain學(xué)校周邊房價(jià)報(bào)告》顯示，截至2016年10月的前12個(gè)月，相對(duì)于悉尼地區(qū)平均1.5%的房價(jià)增長，悉尼房價(jià)增長最快的10所中學(xué)和小學(xué)，周邊房價(jià)漲幅已分別超過10%和20%。

圖源：澳洲財(cái)經(jīng)見聞

由此可見，全世界家長購買學(xué)區(qū)房，都是有其價(jià)值和合理性存在的。只不過市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資過程須得理性看待。

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[12]買學(xué)區(qū)房不如移民?別傻了,國外一樣有學(xué)區(qū)房.來源:鄭州樓市微觀察.2017.9.

[13]英國父母為學(xué)區(qū)房花的錢也不少.來源:界面新聞.2018,9.

[14]中國家長澳洲買房大多為教育,澳洲學(xué)區(qū)房漲勢(shì)驚人.來源：八卦匯.2017.9.