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學區(qū)房是國人茶余飯后最熱衷的話題之一，然而神奇的是，對“學區(qū)房”的認知程度和其討論熱度卻是不匹配的，很多人熱衷于討論學區(qū)房，但對“啥是學區(qū)房”沒有一個明確的概念。而厘清“到底什么是學區(qū)房”就是本文希望做到的事情。

“學區(qū)房”是國人茶余飯后討論最多的話題之一

大概從2008年起，“房產(chǎn)”就成了國人茶余飯后必討論的話題。很多人認為“房子之所以貴，是因為綁定了教育資源”，而“學區(qū)房”討論熱度一直居高不下。可以說，“買房”是國人最熱衷的話題之一，而“學區(qū)房”則是買房這皇冠上那顆明珠。在百度搜索指數(shù)上來看，學區(qū)房指數(shù)持續(xù)高于“小升初”指數(shù)，大概2015年以來，也超過“小升初”指數(shù)，“學區(qū)房”本身的熱度，超過了其本身所代表的功能——升學。

圖：百度指數(shù)上，“學區(qū)房”搜索指數(shù)高居不下，顯著高于“幼升小”和“小升初”搜索指數(shù)

某國內(nèi)著名問答平臺上，學區(qū)房也是超級熱門的話題。我們隨便取兩個問題，“學區(qū)房對孩子的教育成長到底有多重要”，“在上海買學區(qū)房是否無比重要”都是幾千關(guān)注者，上百萬的瀏覽量。

圖：某國內(nèi)著名問答平臺上，各種“學區(qū)房”問題動輒百萬+瀏覽量

奇怪的事情：學區(qū)房如此高的熱度，卻竟然沒有一個清晰的定義？

打開百度百科“學區(qū)房”詞條，定義解釋如下:

“學區(qū)房，一個特別的名詞。房產(chǎn)推銷員把學區(qū)房說成是家長自愿的，理由是家長們隨著社會競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬于教育質(zhì)量好的小學學區(qū)的房產(chǎn)。但為受到教育質(zhì)量好的小學而買學區(qū)房這是果非因。

學區(qū)房成為一些房地產(chǎn)商的一個促銷手段，好的學區(qū)房普遍高出其他房源的20%，盡管價格不菲，但往往常受關(guān)注。

學區(qū)房的出現(xiàn)折射出現(xiàn)行教育體制方面的弊端，主要體現(xiàn)在一個城市教育資源的分配非常不均衡，造成一些所謂的“好”的優(yōu)質(zhì)中小學，這也同時體現(xiàn)出教育的不公平性。也就是說不是所有的義務教育階段的孩子都能享受到優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。”

搞笑是事情就是：上面這幾段文字，算是哪門子“定義解釋”？這哪里解釋了學區(qū)房的定義??？

圖：百度百科的“學區(qū)房”詞條，完全沒有定義

剛才提到，某國內(nèi)著名問答平臺上，關(guān)于學區(qū)房的討論及其熱烈。該平臺也是國內(nèi)著名的GEEK平臺，主張——“先問是不是，再問為什么”，喜歡在各種問題下先講一大堆定義，定義了討論主體之后，再進行交流。但是在“學區(qū)房”這個討論問題中，幾乎沒有人在討論“學區(qū)房是什么”，就開始了激烈的討論。

圖：某國內(nèi)著名問答平臺上，幾乎沒有人討論“學區(qū)房是什么”

這真的是一件特別奇怪的事情——明明是一個特別有熱度的話題，為什么卻連其基礎(chǔ)定義都討論不清楚？

今天我們就來試圖扒清楚——“學區(qū)房到底是個啥”

要弄清學區(qū)房到底是啥，首先要還要去探究一些概念，包括“公辦學校”和“民辦學?！?，包括“北京”和“一二線城市”和“四五線城市”還包括“對口劃片”和“考試”。

有一個定義是必須討論清楚的——我們討論的“學區(qū)房”，指的不是“位置在學校旁邊的房子”，而是指“擁有這個房子可以讓孩子劃片免試進入周圍對口好學校的房子”。這是第一個要理清楚的問題，很多人對學區(qū)房的認知是——“好學校旁邊的房子”，這個認知是錯的！或者說至少是沒有搞清楚問題實質(zhì)的認知。

要理解這個問題，必須先理解，“好學?！钡降资窃鯓拥囊环N分布，在不同的城市，這個分布是不同的。而實際上，絕大部分情況下，學區(qū)房針對的是“公辦學?！薄?/p>

公辦學校與民辦學?！獙W區(qū)房是針對公辦學校的

(以下學校指的是“初中”和“小學”，不包括高中，高校和幼兒園)

其實“公辦”與“民辦”學校一直也是一個模糊不清的界定。我傾向于認為，“以財政進行辦學的，通過學區(qū)劃片（而不是各種各樣的篩選和考核）招生的”，是公辦學校，而“不是財政辦學，不是直接通過學區(qū)對口劃片進入”的，是民辦學校。

以這個標準判斷來看，很多企業(yè)（包括國企，包括一些大學）辦的學校其實是民辦學校，比如國棉X場附屬中學，比如X工大附中，其實是民辦學校，這些學校很多是有自主擇校招生的，也不是直接通過對口學區(qū)劃片進入的。

民辦學校的優(yōu)勢，在于“更靈活的機制”，而這樣的優(yōu)勢，在該地區(qū)人口呈現(xiàn)流入，小升初呈現(xiàn)供不應求的時候，顯得尤為突出。而過去20年間，全國的人口其實是發(fā)生了很大程度上的遷移的，總體來說，一二線和部分三線城市人口流入，四五線城市人口流出。以上海為例，2000年上海出生人口8.5萬人，2016年出生人口22萬人（北京也是類似的情況）。

圖：上海的出生人口近20年來翻了一倍還多

人口流入，使得一二線城市的教育變得更加供不應求。而民辦小學和初中“可以自主選擇篩選生源”是一個非常大的機制優(yōu)勢，在這樣的城市人口結(jié)構(gòu)變化趨勢下，這些城市的民辦學校生源變得越來越強，所以實際上，現(xiàn)在相當大一部分的一二線城市，和部分三線城市，是民辦學校強于公辦學校的。而這一點初中比小學更明顯。

這里面，有一個有意思的事實，很多人可能并沒有意識到：即因為小學和初中是義務教育，其實小升初和幼升小是根本沒有考試的，也不允許考試。但公辦學校是直接通過你所在的房子的小區(qū)，來給你劃片判定你進入哪個公辦學校的。而民辦學校，大部分情況下是不能通過房子入學的（少部分和地產(chǎn)商合作的學校除外），是通過一些其他考核方式（SMK，坑班，XW，遞簡歷等方式）來實現(xiàn)篩選的。

圖：政策層面，小升初和幼升小是不允許考試的

而現(xiàn)在我們，我們要對學區(qū)房下定義了——即：擁有這個房子，可以讓你的孩子，直接免試進入你心儀的學校，這樣的房子才能叫做“學區(qū)房”。實際上學區(qū)房應該是這樣的一種東西。

另一方面，上海和北京都是按區(qū)劃分教委的，不同區(qū)之間差別很大，對于很多學校，你必須有一套該區(qū)的房子，才能在該區(qū)參與考試，但是這是和戶籍相連的，基本上這個房子只要在這個去就好了，所以一般說到“學區(qū)房”，還是指上面那種情況。

所以，我們必須首先明確一個概念——學區(qū)房，是針對公辦學校的，且重點在于“免試進入”，那種需要考試才能進去的，一般都不是學區(qū)房。

不同城市情況是不同的——一線城市和四五線城市學區(qū)房概念更強

所以全國的城市大概有三種典型的情況：北京，其他一二線城市，四五線城市。

• 北京：北京的情況是最特殊的，而且北京各個區(qū)的情況差別非常的大。總體來說，北京的公辦學校強于民辦學校，所以北京的學區(qū)房，特別貴，比別的地方都貴。而北京傳統(tǒng)意義上，教育最強的兩個區(qū)西城和海淀，也是情況最特殊的兩個區(qū)。海淀的特殊性在于——最強的初中，所謂海淀六小強——人大附，首師大附中，清華附，101中學，北大附，十一中學，他們其實是公開招生的，不管是因為什么原因，他們確實是以公開篩選的形式進行擇校招生的，而并非“通過學區(qū)劃片統(tǒng)籌招生”。西城的特殊性在于——西城的學區(qū)現(xiàn)在還是一對一的，公辦學校強，入學方式就是學區(qū)劃片對口，就是一個學區(qū)房對應一個小學和初中，一個學區(qū)房就可以讓孩子之后小學初中有保障，這幾年“北京學區(qū)房改革”，一直沒有落到西城頭上，北京西城的學區(qū)房是全中國乃至全世界最貴的房子，一般看到新聞中的“天價學區(qū)房”，很大一部分是來自于西城的，就是因為西城有這樣的特殊性。北京公辦學校強，有非常強的學區(qū)房文化，但是的情況其實是完全不能代表全國大部分情況的，是非常特殊的，但是因為北京是媒體及文化中心，經(jīng)常讓全國人民誤以為“全國都是北京這樣的學區(qū)房”。

•  其他一二線城市：大部分一二線城市（尤其是財政沒那么強的一二線城市，因為財政特別強的城市，有可能可以養(yǎng)的起非常強的公辦學校），呈現(xiàn)出一種“民辦學校漸漸強于公辦學?！钡膽B(tài)勢，因為這些城市的人口是流入的，所以民辦學校的篩選優(yōu)勢，非常的突出，如果再加上當?shù)刎斦]有特別強，那民辦學校越來越強，超過公辦學校幾乎是大趨勢。所以，在這些城市，其實是沒有特別強的“學區(qū)房”的概念的，因為相當大部分強的學校，是民辦學校，是需要考試或其他方式的篩選的，并不能通過房子來免試入學。值得一提是上海，很多人沒有意識到的一個事情是，上海雖然民辦學校很強，但是因為財政很強，其公辦學校在全國看來也算是很強的，所以上海其實是有學區(qū)房觀念的。

•  四五線城市：二十年前，幾乎所有的地區(qū)都是公辦學校更強，只是近二十年人口的流動+篩選等原因，使得很多一二線城市民辦學校變得比公辦學校強了。大部分四五線城市，人口其實是流出的，所有大部分四五線城市，保持著“最強的學校是公辦的”這么一個情況。所有，四五線城市是吃學區(qū)房的，這里的房子可以直接保證孩子免試入學，四五線城市的學區(qū)房是有溢價的。

• 還有一種特殊情況，即當?shù)赜虚_發(fā)商直接開辦學校（或者和地方政府深度綁定，承諾解決學位），讓其業(yè)主的孩子直接免試入學，這個情況在一些有新樓盤的地方會出現(xiàn)，但是時間一長，就會淡化了，總體來說，這種學區(qū)房還是少數(shù)。

 總結(jié)：學區(qū)房這個事情的概念，其實很多時候被誤解了

• 學區(qū)房的定義：學區(qū)房其實應該指的是“擁有這個房子可以讓孩子劃片免試進入周圍對口好學校的房子”，而不是“位置在學校旁邊的房子”。

• 學區(qū)房是針對公辦學校的，在民辦學校旁邊的房子，其實嚴格意義，不算是學區(qū)房。

• 不同城市公辦學校和民辦學校強弱是不一樣的，公辦學校更強的地區(qū)（一線和四五線城市）學區(qū)房概念更強烈，而民辦學校更強的地區(qū)（部分一二線城市）其實本身是沒有太多學區(qū)房的概念的。而北京是全國學區(qū)房觀念最強的地方，這是非常特殊的，不能代表全國大部分地區(qū)的，但因為北京是傳媒文化中心，讓很多人以為全國大部分地方也像北京一樣，有很強的學區(qū)房觀念，這是有誤解的。比如西安，成都這樣的二線城市，學區(qū)房觀念是不強的，不是在四七九旁邊的房子就是學區(qū)房，四七九旁邊的房子大部分情況下，并沒有直接讓孩子入讀這些學校的功能。

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“草叔消費升級研究”，作者吳勁草。文章為作者獨立觀點，不代表芥末堆立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。