來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

芥末堆1月30日文，隨著新型冠狀病毒肺炎疫情形勢(shì)變化，萬(wàn)達(dá)、大悅城、華潤(rùn)置地等多家商業(yè)地產(chǎn)公司均相繼宣布對(duì)旗下商業(yè)項(xiàng)目減免租金，在教培行業(yè)，尤其對(duì)連鎖教培機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，其門店租賃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的大額成本。

隨著政策要求停止線下培訓(xùn)，延遲大中小學(xué)開(kāi)學(xué)時(shí)間，教育機(jī)構(gòu)線下門店經(jīng)營(yíng)受到極大沖擊，如何有理有據(jù)地與出租方協(xié)商租金減免事宜？在疫情發(fā)展之下，承租方經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成一致，拒不繳納停業(yè)期間租金的，又將如何應(yīng)對(duì)訴訟？

律師：首先建議協(xié)商減免租金

擁有阿卡索、悠貝親子閱讀等教培行業(yè)連鎖客戶的上海中申律師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱“中申律所”）在接受芥末堆收集時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策均未明確指出出租方有義務(wù)減免疫情期間的租金，因此，承租方因疫情無(wú)法正常開(kāi)業(yè)的，首先建議通過(guò)書面形式（如租金減免申請(qǐng)書）與出租方協(xié)商減免租金。

上述律所在給客戶撰寫的《關(guān)于連鎖企業(yè)因新型冠狀病毒感染的肺炎疫情停業(yè)后租金減免問(wèn)題的法律意見(jiàn)書》提到，“對(duì)于連鎖企業(yè)來(lái)說(shuō)，簽訂《租賃合同》的合同目的就是為了承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，由于疫情原因停業(yè)已無(wú)法達(dá)成合同目的，出租方與承租方應(yīng)進(jìn)行友好協(xié)商，就租金減免數(shù)額達(dá)成一致。

如雙方通過(guò)協(xié)商后能夠達(dá)成一致的，應(yīng)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》作為原《租賃合同》的補(bǔ)充合同就具體減免數(shù)額進(jìn)行約定，以免日后發(fā)生爭(zhēng)議”。

不過(guò)，一旦出租方拒絕接受協(xié)商或協(xié)商不一致，在承租方拒不繳納停業(yè)期間租金的，出租方可能通過(guò)訴訟方式要求解除租賃合同并要求承租方支付租金及違約金，對(duì)于該情況，承租方又該如何抗辯？

拒繳停業(yè)期間租金可用兩理由抗辯

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第117條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。

中申律所認(rèn)為，本次的疫情自上年末爆發(fā)以來(lái)一直都屬于事態(tài)不可估計(jì)的狀態(tài)，而考慮到租賃合同往往都早于疫情爆發(fā)前很長(zhǎng)一段時(shí)間簽訂，故疫情對(duì)于本租賃合同而言確實(shí)屬于不可預(yù)知且不可避免，而如今該疫情也未能有相關(guān)有效藥品解決，疫情難以控制，亦屬于不可克服。因此本次疫情在法律概念上符合不可抗力的構(gòu)成要件。承租方可主張因不可抗力無(wú)法達(dá)成合同目，參照民法中的公平責(zé)任，承租方應(yīng)免除支付租金的合同責(zé)任。

在2003年時(shí)爆發(fā)的非典疫情，也有法院認(rèn)定非典疫情屬于不可抗力，并全部或部分減免了疫情期間部分判例中承租方的租金?！坝械氖菧p免50%，有的是免除停業(yè)期間的全部租金，經(jīng)法院對(duì)該時(shí)間對(duì)合同履行影響大小進(jìn)行判決”。

即使本次疫情未被認(rèn)定為不可抗力，中申律所認(rèn)為，承租方也可通過(guò)情勢(shì)變更為由進(jìn)行抗辯。

根據(jù)合同法司法解釋（二）第二十六條的規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

中申律所在上述意見(jiàn)書中提到，“連鎖企業(yè)簽訂《租賃合同》的合同目的是承租房屋用于開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，因本次疫情爆發(fā)的客觀情況，繼續(xù)按原合同履行將對(duì)承租方明顯不公平，承租方可以請(qǐng)求人民法院變更合同，對(duì)租金進(jìn)行變更”。

從上述分析來(lái)看，基于上述律所建議，出于維護(hù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及與出租方的友好合作關(guān)系便于后續(xù)續(xù)租，建議與出租方友好協(xié)商，就減免數(shù)額達(dá)成一致。但具體事例還得具體研究，需咨詢專業(yè)人士給出個(gè)性化的解決方案。