萬(wàn)科的教育不只是社區(qū)配套：未來(lái)，萬(wàn)科教育將成為獨(dú)立的品牌分拆上市，開(kāi)辦萬(wàn)科大學(xué)

9月初，萬(wàn)科與深圳中學(xué)合辦的國(guó)際化學(xué)校梅沙書(shū)院將迎來(lái)第一批入學(xué)的學(xué)生，其中一員是萬(wàn)科總裁郁亮的女兒。

自稱(chēng)萬(wàn)科教育“義務(wù)陪跑員”的郁亮說(shuō)，合辦梅沙書(shū)院是在明確“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略之下專(zhuān)注于教育產(chǎn)業(yè)的一次行動(dòng)。此前，萬(wàn)科已與上海復(fù)旦萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校、北京四中和北京小學(xué)以項(xiàng)目配套的形式合作辦學(xué)。

對(duì)萬(wàn)科而言，“萬(wàn)科教育”遠(yuǎn)不止于此。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮首次披露了萬(wàn)科教育產(chǎn)業(yè)的完整版圖，目前主要有三個(gè)營(yíng)地：社區(qū)營(yíng)地、城市營(yíng)地、戶(hù)外營(yíng)地以及一些全日制學(xué)校。

具體計(jì)劃是，到2018年開(kāi)發(fā)150個(gè)以上的社區(qū)營(yíng)地、12個(gè)以上的城市營(yíng)地、9個(gè)戶(hù)外營(yíng)地。其中，9個(gè)戶(hù)外營(yíng)地預(yù)計(jì)接待人數(shù)就超過(guò)20萬(wàn)人次。

教育是萬(wàn)科業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要方向之一，以前主要做社區(qū)配套，未來(lái)，萬(wàn)科教育將成為獨(dú)立的品牌分拆上市，開(kāi)辦萬(wàn)科大學(xué)。

目前萬(wàn)科已經(jīng)建立了涵蓋九年制素質(zhì)教育啟蒙、培優(yōu)基地以及戶(hù)外體驗(yàn)式教育的多層次、多元化的教育產(chǎn)業(yè)體系。鮮為人知的是，萬(wàn)科已是中國(guó)最大的夏令營(yíng)組織者。

萬(wàn)科高級(jí)副總裁、董秘譚華杰對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示：“參考美國(guó)和澳大利亞的用戶(hù)滲透率，萬(wàn)科教育業(yè)務(wù)未來(lái)的收入是千億級(jí)的，利潤(rùn)可能達(dá)到百億級(jí)?！?/p>

廣深樣本

萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型之路并非由總部推動(dòng)為主導(dǎo)，而是一種自下而上的試錯(cuò)模式，萬(wàn)科內(nèi)部稱(chēng)為“賽馬機(jī)制”。萬(wàn)科教育便是這一機(jī)制下的產(chǎn)物。

“萬(wàn)科教育營(yíng)地業(yè)務(wù)是廣深區(qū)域首先開(kāi)始做的，集團(tuán)認(rèn)為其試錯(cuò)是成功的，目前已經(jīng)成為集團(tuán)級(jí)的未來(lái)重點(diǎn)業(yè)務(wù)?！弊T華杰說(shuō)。

其中的社區(qū)營(yíng)地，最初是為了解決孩子放學(xué)后家長(zhǎng)沒(méi)下班的痛點(diǎn)，依托萬(wàn)科住宅社區(qū)和商業(yè)，做素質(zhì)教育啟蒙基地，這其中包括九年制素質(zhì)教育學(xué)校、周末營(yíng)、教師創(chuàng)業(yè)服務(wù)等內(nèi)容，萬(wàn)科業(yè)主的孩子優(yōu)先入學(xué)。

在萬(wàn)科獨(dú)創(chuàng)的“四點(diǎn)半學(xué)堂”中，老師輔導(dǎo)孩子完成作業(yè)，直至家長(zhǎng)下班來(lái)接走。

目前，萬(wàn)科廣深區(qū)域有14家社區(qū)營(yíng)地開(kāi)業(yè)。到2017年，萬(wàn)科社區(qū)營(yíng)地要在11個(gè)城市開(kāi)150家連鎖店。

譚華杰表示，實(shí)際的速度可能會(huì)更快，社區(qū)營(yíng)地不僅開(kāi)在萬(wàn)科的社區(qū)，未來(lái)也可能開(kāi)到其他社區(qū)。

在社區(qū)營(yíng)地的基礎(chǔ)上，廣深區(qū)域更進(jìn)一步提出了城市營(yíng)地和戶(hù)外營(yíng)地的設(shè)想。

城市營(yíng)地是一個(gè)可以稱(chēng)之為“教育的萬(wàn)象城”的城市教育綜合體，定位于素質(zhì)教育的培優(yōu)基地，是收費(fèi)較高的私立學(xué)校。佛山萬(wàn)科塾項(xiàng)目是萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)的第一個(gè)城市營(yíng)地，目前正在建設(shè)中，將于2017年開(kāi)業(yè)。

城市營(yíng)地將以出租公寓、校舍以及培訓(xùn)教室為盈利點(diǎn)，預(yù)計(jì)可以為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)降低租金成本30%，提高不動(dòng)產(chǎn)坪效300%。

而戶(hù)外營(yíng)地是萬(wàn)科做的比較成熟的模式，類(lèi)似于國(guó)外“童子軍”的概念，致力于培養(yǎng)孩子的戶(hù)外生存能力、合作探索精神，并不局限于萬(wàn)科業(yè)主，而是面向全社會(huì)。

“經(jīng)過(guò)嘗試，我們有點(diǎn)意外地發(fā)現(xiàn)，戶(hù)外營(yíng)地的空間比想象的大得多?！弊T華杰說(shuō)。

萬(wàn)科已把戶(hù)外營(yíng)地獨(dú)立出來(lái)，作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)中最可能快速發(fā)展壯大的部分在全國(guó)大規(guī)模推廣。

萬(wàn)科預(yù)計(jì)，2015年萬(wàn)科的戶(hù)外營(yíng)地接待人數(shù)將達(dá)1.5萬(wàn)-2萬(wàn)人，現(xiàn)有營(yíng)地包括三亞森林度假、深圳雙月灣、廣州清遠(yuǎn)白天鵝、吉林松花湖滑雪場(chǎng)、東莞松山湖。目前，萬(wàn)科戶(hù)外營(yíng)地已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)有能力提供屬地服務(wù)的最大供應(yīng)商之一。

“即使把廣深區(qū)域單列出來(lái)，也已經(jīng)是中國(guó)最大的夏令營(yíng)提供商。”萬(wàn)科廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文說(shuō)。去年萬(wàn)科的夏令營(yíng)在廣東區(qū)域參加人數(shù)達(dá)到8000人。

戶(hù)外營(yíng)地是萬(wàn)科教育營(yíng)地中最易產(chǎn)生現(xiàn)金流的模式。

譚華杰說(shuō)，戶(hù)外營(yíng)地并不依托于萬(wàn)科客戶(hù)，而是面向全社會(huì)，自身便能收費(fèi)盈利。目前萬(wàn)科戶(hù)外營(yíng)地才2萬(wàn)人的接待規(guī)模，而潛在市場(chǎng)有5000萬(wàn)人，只要做到1/10，都是很大的事業(yè)。

“廣深區(qū)域的貢獻(xiàn)，是通過(guò)多項(xiàng)業(yè)務(wù)的試錯(cuò)，輸出了萬(wàn)科教育社區(qū)營(yíng)地、城市營(yíng)地、戶(hù)外營(yíng)地這樣一個(gè)完整的體系?！弊T華杰說(shuō)。

還有一項(xiàng)業(yè)務(wù)獨(dú)立于萬(wàn)科教育營(yíng)地的體系之外，就是正在試驗(yàn)中的萬(wàn)科學(xué)校。

除了與深圳中學(xué)合作的萬(wàn)科梅沙書(shū)院，深圳的另外兩所由萬(wàn)科開(kāi)發(fā)和全權(quán)管理的萬(wàn)科麓城小學(xué)及萬(wàn)科天譽(yù)學(xué)校，也將于今年9月首次開(kāi)學(xué)。

包括上海萬(wàn)科復(fù)旦實(shí)驗(yàn)學(xué)校在內(nèi)的這幾所學(xué)校屬于“萬(wàn)科教育”，而不屬于“萬(wàn)科教育營(yíng)地”。譚華杰表示，這部分的試錯(cuò)和賽馬還沒(méi)有完成，還不是一項(xiàng)集團(tuán)級(jí)的業(yè)務(wù)。

郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科新業(yè)務(wù)，實(shí)際上是城市發(fā)展到一定階段后應(yīng)運(yùn)而生。萬(wàn)科教育營(yíng)地以及萬(wàn)科學(xué)校的很多新業(yè)務(wù)從深圳開(kāi)始，和深圳的現(xiàn)實(shí)情況密切相關(guān)。

“在硬件上，在經(jīng)濟(jì)總量上，在創(chuàng)新能力上，深圳確實(shí)走在全國(guó)的前面，但是深圳在教育、醫(yī)療方面，還急需改變?！庇袅帘硎?，目前萬(wàn)科缺乏在醫(yī)療上的改變能力，但萬(wàn)科在教育上卻可以由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)，通過(guò)萬(wàn)科的力量整合優(yōu)質(zhì)的教育資源，讓教育先行。

教育or地產(chǎn)

教育營(yíng)地體系建立之前，萬(wàn)科發(fā)展教育的模式有兩種：一是社區(qū)學(xué)校，以滿(mǎn)足社區(qū)居民生活配套為目的；二是與知名學(xué)校簽約合作，以教育資源作為項(xiàng)目配套吸引目標(biāo)客群。

北京中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島是一個(gè)典型案例，項(xiàng)目在四年間先后引入了北京四幼、北京小學(xué)、北京四中房山校區(qū)等優(yōu)質(zhì)教育資源，房屋售價(jià)高出周邊區(qū)域1/3。

這種思路正在慢慢轉(zhuǎn)變。

據(jù)了解，萬(wàn)科目前的教育營(yíng)地產(chǎn)品中，社區(qū)營(yíng)地主要面向萬(wàn)科業(yè)主，未來(lái)將會(huì)逐步對(duì)外開(kāi)放；戶(hù)外營(yíng)地已經(jīng)全面面向社會(huì)；城市營(yíng)地雖然還未開(kāi)業(yè)，其定位也是面向社會(huì)的。梅沙書(shū)院位于萬(wàn)科總部，采取的辦學(xué)方針是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，公開(kāi)招生。

萬(wàn)科教育正在告別“項(xiàng)目配套”的思路和模式，成為一個(gè)獨(dú)立的品牌。

對(duì)社區(qū)營(yíng)地、城市營(yíng)地和戶(hù)外營(yíng)地與萬(wàn)科地產(chǎn)的關(guān)系，譚華杰是這樣解讀的：社區(qū)營(yíng)地和住宅業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)緊密，有明顯的協(xié)同效應(yīng)；城市營(yíng)地是一種萬(wàn)科獨(dú)創(chuàng)的教育不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)，本身是另外一種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)；只有戶(hù)外營(yíng)地是面向全社會(huì)孩子的一項(xiàng)服務(wù)，與原有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本沒(méi)有關(guān)系。

萬(wàn)科的多種開(kāi)發(fā)構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)圈，也積累了數(shù)量巨大的客戶(hù)，萬(wàn)科以此來(lái)構(gòu)建適合自己的“地產(chǎn)+教育”模式，也讓萬(wàn)科教育的創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)呈現(xiàn)了更多的可能性。

一位萬(wàn)科內(nèi)部員工說(shuō)，萬(wàn)科讓深圳中學(xué)把國(guó)際部開(kāi)到萬(wàn)科，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是一次很好的機(jī)會(huì)，國(guó)際部的孩子，留學(xué)期滿(mǎn)后，萬(wàn)科會(huì)想辦法把他們吸引回國(guó)?？赡艿霓k法是，萬(wàn)科在總部打造一座“海歸產(chǎn)業(yè)園”，專(zhuān)為海歸提供創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所。

譚華杰透露，萬(wàn)科依靠目前的教育營(yíng)地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了較為穩(wěn)定的盈利。

社區(qū)營(yíng)地本身經(jīng)營(yíng)是盈利的，并且萬(wàn)科設(shè)立社區(qū)營(yíng)地的小區(qū)二手房?jī)r(jià)格比周邊平均高出20%至40%。戶(hù)外營(yíng)地是獨(dú)立業(yè)務(wù)，“現(xiàn)在各個(gè)營(yíng)地項(xiàng)目處于推廣期，價(jià)格定得比較優(yōu)惠，但肯定是盈利的。”譚華杰說(shuō)，城市營(yíng)地目前還沒(méi)有開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，但商業(yè)模式沙盤(pán)推演成立，還有待實(shí)證。

盡管未透露具體的盈利規(guī)模，但據(jù)譚華杰估算，參考美國(guó)和澳大利亞的用戶(hù)滲透率，這項(xiàng)業(yè)務(wù)未來(lái)收入是千億級(jí)的，利潤(rùn)可能達(dá)到百億級(jí)。

郁亮說(shuō)：“今天在判斷很多業(yè)務(wù)值不值得去做的時(shí)候，我們不再僅僅從賺錢(qián)衡量。就像我們房產(chǎn)行業(yè)，我們賺錢(qián)很好，股價(jià)就10倍上下市盈率。因?yàn)闆](méi)有給市場(chǎng)有想象力的東西，沒(méi)有解決客戶(hù)的實(shí)際問(wèn)題?！?/p>

在萬(wàn)科轉(zhuǎn)型成為一家城市配套服務(wù)商的過(guò)程中，萬(wàn)科的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)將不僅僅來(lái)源于住宅產(chǎn)品，更多的將來(lái)源于對(duì)購(gòu)房者提供的服務(wù)，如教育、物業(yè)、租賃以及金融服務(wù)等。

至于未來(lái)會(huì)不會(huì)安排教育板塊業(yè)務(wù)分拆上市，譚華杰表示目前沒(méi)有具體的計(jì)劃。“不過(guò)我相信水到渠成。把業(yè)務(wù)做好才是關(guān)鍵。”譚華杰說(shuō)。

（本文轉(zhuǎn)載自經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，作者余舒虹）

相關(guān)閱讀：

實(shí)體學(xué)校投資熱：校門(mén)口的“野蠻人”不差錢(qián)