萬科的教育不只是社區(qū)配套：未來，萬科教育將成為獨立的品牌分拆上市，開辦萬科大學(xué)

9月初，萬科與深圳中學(xué)合辦的國際化學(xué)校梅沙書院將迎來第一批入學(xué)的學(xué)生，其中一員是萬科總裁郁亮的女兒。

自稱萬科教育“義務(wù)陪跑員”的郁亮說，合辦梅沙書院是在明確“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略之下專注于教育產(chǎn)業(yè)的一次行動。此前，萬科已與上海復(fù)旦萬科實驗學(xué)校、北京四中和北京小學(xué)以項目配套的形式合作辦學(xué)。

對萬科而言，“萬科教育”遠不止于此。

在中期業(yè)績會上，郁亮首次披露了萬科教育產(chǎn)業(yè)的完整版圖，目前主要有三個營地：社區(qū)營地、城市營地、戶外營地以及一些全日制學(xué)校。

具體計劃是，到2018年開發(fā)150個以上的社區(qū)營地、12個以上的城市營地、9個戶外營地。其中，9個戶外營地預(yù)計接待人數(shù)就超過20萬人次。

教育是萬科業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要方向之一，以前主要做社區(qū)配套，未來，萬科教育將成為獨立的品牌分拆上市，開辦萬科大學(xué)。

目前萬科已經(jīng)建立了涵蓋九年制素質(zhì)教育啟蒙、培優(yōu)基地以及戶外體驗式教育的多層次、多元化的教育產(chǎn)業(yè)體系。鮮為人知的是，萬科已是中國最大的夏令營組織者。

萬科高級副總裁、董秘譚華杰對經(jīng)濟觀察報表示：“參考美國和澳大利亞的用戶滲透率，萬科教育業(yè)務(wù)未來的收入是千億級的，利潤可能達到百億級。”

廣深樣本

萬科的轉(zhuǎn)型之路并非由總部推動為主導(dǎo)，而是一種自下而上的試錯模式，萬科內(nèi)部稱為“賽馬機制”。萬科教育便是這一機制下的產(chǎn)物。

“萬科教育營地業(yè)務(wù)是廣深區(qū)域首先開始做的，集團認為其試錯是成功的，目前已經(jīng)成為集團級的未來重點業(yè)務(wù)?！弊T華杰說。

其中的社區(qū)營地，最初是為了解決孩子放學(xué)后家長沒下班的痛點，依托萬科住宅社區(qū)和商業(yè)，做素質(zhì)教育啟蒙基地，這其中包括九年制素質(zhì)教育學(xué)校、周末營、教師創(chuàng)業(yè)服務(wù)等內(nèi)容，萬科業(yè)主的孩子優(yōu)先入學(xué)。

在萬科獨創(chuàng)的“四點半學(xué)堂”中，老師輔導(dǎo)孩子完成作業(yè)，直至家長下班來接走。

目前，萬科廣深區(qū)域有14家社區(qū)營地開業(yè)。到2017年，萬科社區(qū)營地要在11個城市開150家連鎖店。

譚華杰表示，實際的速度可能會更快，社區(qū)營地不僅開在萬科的社區(qū)，未來也可能開到其他社區(qū)。

在社區(qū)營地的基礎(chǔ)上，廣深區(qū)域更進一步提出了城市營地和戶外營地的設(shè)想。

城市營地是一個可以稱之為“教育的萬象城”的城市教育綜合體，定位于素質(zhì)教育的培優(yōu)基地，是收費較高的私立學(xué)校。佛山萬科塾項目是萬科在國內(nèi)的第一個城市營地，目前正在建設(shè)中，將于2017年開業(yè)。

城市營地將以出租公寓、校舍以及培訓(xùn)教室為盈利點，預(yù)計可以為培訓(xùn)機構(gòu)降低租金成本30%，提高不動產(chǎn)坪效300%。

而戶外營地是萬科做的比較成熟的模式，類似于國外“童子軍”的概念，致力于培養(yǎng)孩子的戶外生存能力、合作探索精神，并不局限于萬科業(yè)主，而是面向全社會。

“經(jīng)過嘗試，我們有點意外地發(fā)現(xiàn)，戶外營地的空間比想象的大得多?！弊T華杰說。

萬科已把戶外營地獨立出來，作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)中最可能快速發(fā)展壯大的部分在全國大規(guī)模推廣。

萬科預(yù)計，2015年萬科的戶外營地接待人數(shù)將達1.5萬-2萬人，現(xiàn)有營地包括三亞森林度假、深圳雙月灣、廣州清遠白天鵝、吉林松花湖滑雪場、東莞松山湖。目前，萬科戶外營地已經(jīng)成為國內(nèi)有能力提供屬地服務(wù)的最大供應(yīng)商之一。

“即使把廣深區(qū)域單列出來，也已經(jīng)是中國最大的夏令營提供商?！比f科廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀文說。去年萬科的夏令營在廣東區(qū)域參加人數(shù)達到8000人。

戶外營地是萬科教育營地中最易產(chǎn)生現(xiàn)金流的模式。

譚華杰說，戶外營地并不依托于萬科客戶，而是面向全社會，自身便能收費盈利。目前萬科戶外營地才2萬人的接待規(guī)模，而潛在市場有5000萬人，只要做到1/10，都是很大的事業(yè)。

“廣深區(qū)域的貢獻，是通過多項業(yè)務(wù)的試錯，輸出了萬科教育社區(qū)營地、城市營地、戶外營地這樣一個完整的體系。”譚華杰說。

還有一項業(yè)務(wù)獨立于萬科教育營地的體系之外，就是正在試驗中的萬科學(xué)校。

除了與深圳中學(xué)合作的萬科梅沙書院，深圳的另外兩所由萬科開發(fā)和全權(quán)管理的萬科麓城小學(xué)及萬科天譽學(xué)校，也將于今年9月首次開學(xué)。

包括上海萬科復(fù)旦實驗學(xué)校在內(nèi)的這幾所學(xué)校屬于“萬科教育”，而不屬于“萬科教育營地”。譚華杰表示，這部分的試錯和賽馬還沒有完成，還不是一項集團級的業(yè)務(wù)。

郁亮認為，萬科新業(yè)務(wù)，實際上是城市發(fā)展到一定階段后應(yīng)運而生。萬科教育營地以及萬科學(xué)校的很多新業(yè)務(wù)從深圳開始，和深圳的現(xiàn)實情況密切相關(guān)。

“在硬件上，在經(jīng)濟總量上，在創(chuàng)新能力上，深圳確實走在全國的前面，但是深圳在教育、醫(yī)療方面，還急需改變?！庇袅帘硎荆壳叭f科缺乏在醫(yī)療上的改變能力，但萬科在教育上卻可以由被動轉(zhuǎn)為主動，通過萬科的力量整合優(yōu)質(zhì)的教育資源，讓教育先行。

教育or地產(chǎn)

教育營地體系建立之前，萬科發(fā)展教育的模式有兩種：一是社區(qū)學(xué)校，以滿足社區(qū)居民生活配套為目的；二是與知名學(xué)校簽約合作，以教育資源作為項目配套吸引目標客群。

北京中糧萬科長陽半島是一個典型案例，項目在四年間先后引入了北京四幼、北京小學(xué)、北京四中房山校區(qū)等優(yōu)質(zhì)教育資源，房屋售價高出周邊區(qū)域1/3。

這種思路正在慢慢轉(zhuǎn)變。

據(jù)了解，萬科目前的教育營地產(chǎn)品中，社區(qū)營地主要面向萬科業(yè)主，未來將會逐步對外開放；戶外營地已經(jīng)全面面向社會；城市營地雖然還未開業(yè)，其定位也是面向社會的。梅沙書院位于萬科總部，采取的辦學(xué)方針是獨立運營，公開招生。

萬科教育正在告別“項目配套”的思路和模式，成為一個獨立的品牌。

對社區(qū)營地、城市營地和戶外營地與萬科地產(chǎn)的關(guān)系，譚華杰是這樣解讀的：社區(qū)營地和住宅業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)緊密，有明顯的協(xié)同效應(yīng)；城市營地是一種萬科獨創(chuàng)的教育不動產(chǎn)業(yè)態(tài)，本身是另外一種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)；只有戶外營地是面向全社會孩子的一項服務(wù)，與原有開發(fā)業(yè)務(wù)基本沒有關(guān)系。

萬科的多種開發(fā)構(gòu)成了不動產(chǎn)生態(tài)圈，也積累了數(shù)量巨大的客戶，萬科以此來構(gòu)建適合自己的“地產(chǎn)+教育”模式，也讓萬科教育的創(chuàng)新實驗呈現(xiàn)了更多的可能性。

一位萬科內(nèi)部員工說，萬科讓深圳中學(xué)把國際部開到萬科，對萬科來說是一次很好的機會，國際部的孩子，留學(xué)期滿后，萬科會想辦法把他們吸引回國?？赡艿霓k法是，萬科在總部打造一座“海歸產(chǎn)業(yè)園”，專為海歸提供創(chuàng)業(yè)場所。

譚華杰透露，萬科依靠目前的教育營地已經(jīng)實現(xiàn)了較為穩(wěn)定的盈利。

社區(qū)營地本身經(jīng)營是盈利的，并且萬科設(shè)立社區(qū)營地的小區(qū)二手房價格比周邊平均高出20%至40%。戶外營地是獨立業(yè)務(wù)，“現(xiàn)在各個營地項目處于推廣期，價格定得比較優(yōu)惠，但肯定是盈利的?！弊T華杰說，城市營地目前還沒有開業(yè)的項目，但商業(yè)模式沙盤推演成立，還有待實證。

盡管未透露具體的盈利規(guī)模，但據(jù)譚華杰估算，參考美國和澳大利亞的用戶滲透率，這項業(yè)務(wù)未來收入是千億級的，利潤可能達到百億級。

郁亮說：“今天在判斷很多業(yè)務(wù)值不值得去做的時候，我們不再僅僅從賺錢衡量。就像我們房產(chǎn)行業(yè)，我們賺錢很好，股價就10倍上下市盈率。因為沒有給市場有想象力的東西，沒有解決客戶的實際問題?！?/p>

在萬科轉(zhuǎn)型成為一家城市配套服務(wù)商的過程中，萬科的利潤增長點將不僅僅來源于住宅產(chǎn)品，更多的將來源于對購房者提供的服務(wù)，如教育、物業(yè)、租賃以及金融服務(wù)等。

至于未來會不會安排教育板塊業(yè)務(wù)分拆上市，譚華杰表示目前沒有具體的計劃。“不過我相信水到渠成。把業(yè)務(wù)做好才是關(guān)鍵?！弊T華杰說。

（本文轉(zhuǎn)載自經(jīng)濟觀察報，作者余舒虹）

相關(guān)閱讀：

實體學(xué)校投資熱：校門口的“野蠻人”不差錢