題圖｜IC photo

*來源：虎嗅（ID：huxiu_com），作者：銀昕

“7月31日后西城區(qū)小學(xué)入學(xué)政策將由‘單校劃片’改為‘多校劃片’”的政策出臺后，西城區(qū)二手房門店交易量經(jīng)歷了過山車般的大起大落。

“五一前后的交易最火爆，但五月下旬開始回落，六月份前半個月一共才成交了二十多套。”李飛（化名）是西城區(qū)德勝片區(qū)某房屋中介門店的店長，他向虎嗅展示的一份成交記錄顯示，整個5月這家中介共交易161套二手房，而這個月截至6月11日只有24筆交易。

根據(jù)李飛的回憶，5月15日之前最為火爆，“德勝片區(qū)一天賣出十幾套房子很正常，現(xiàn)在一天只能賣出一兩套?！钡聞倨瑓^(qū)之所以火爆，是因?yàn)槠浔环Q為西城區(qū)內(nèi)最好的學(xué)區(qū)之一，轄區(qū)內(nèi)的育翔小學(xué)在北京市小學(xué)中位列“一級二類”。

“多校劃片”新政剛公布時，李飛所在的門店門庭若市，“大多數(shù)人都是奔著直對育翔小學(xué)的小區(qū)去的，如果能擠進(jìn)育翔他們就不會考慮其他學(xué)校?！?br/>

所謂“多校劃片”，是將片區(qū)內(nèi)所有學(xué)齡兒童在所有小學(xué)之間進(jìn)行電腦派位，按照各小學(xué)的招生數(shù)額和學(xué)齡兒童的入學(xué)順位決定每個兒童上哪所小學(xué)，與之相對的“單校劃片”則是指每個小學(xué)有獨(dú)立對應(yīng)的幾個小區(qū)，只要購得特定小區(qū)的房產(chǎn)，學(xué)齡兒童可直接進(jìn)入對應(yīng)的小學(xué)入學(xué)?；⑿崃私獾?，海淀和東城兩區(qū)分別在2018和19年就已開始實(shí)行“多校劃片”，西城算是最晚跟進(jìn)的區(qū)。

“多校劃片”意味著7月31日后落戶的“西城區(qū)家長”不能通過購得房產(chǎn)來換取子女100%就讀重點(diǎn)小學(xué)的可能，而只能靠電腦派位來決定上片區(qū)內(nèi)的哪所小學(xué)。

孩子若想直接就讀重點(diǎn)小學(xué)，“西城區(qū)家長”們需要在7月31日前完成學(xué)區(qū)房的批貸、解抵押、繳稅過戶和落戶等全部手續(xù)。

轉(zhuǎn)眼6月中旬，留給“西城區(qū)家長”的時間不多了。

成為“西城區(qū)家長”的拉鋸戰(zhàn)

距4月30日新政推出已近兩月，希望成為“西城區(qū)家長”的購房者與學(xué)區(qū)房業(yè)主之間的博弈便緩緩拉開了帷幕。

根據(jù)李飛的回憶，五一期間不乏看房后徘徊的購房者，但進(jìn)入6月事情開始起變化?！艾F(xiàn)在看來，他們等對了?！?br/>

李飛告訴虎嗅，德勝片區(qū)不乏希望在7月31日前將手中房子賣出的業(yè)主，業(yè)主深知“多校劃片”后手中的學(xué)區(qū)房就沒那么值錢了。在他經(jīng)辦的學(xué)區(qū)房中，已有不少業(yè)主愿意讓價20-25萬，“雖然他們不愿意修改系統(tǒng)報價，但心里的底價有所降低，可談的空間變大了。”

西城區(qū)另一個高價學(xué)區(qū)房密集地在金融街片區(qū)，區(qū)域內(nèi)的宏廟小學(xué)歷史悠久，前身最早可追溯至清朝時期的八旗子弟官學(xué)，現(xiàn)位列于北京市小學(xué)“一級一類”?！皢涡澠闭呦驴芍苯尤雽W(xué)宏廟小學(xué)的豐匯園、宏匯園兩個小區(qū)經(jīng)歷了五一期間的火爆后也開始降溫。

一位豐匯園附近的中介門店負(fù)責(zé)人告訴虎嗅，目前總價1000萬元出頭的一套開間，業(yè)主可以按照2%~3%的比例讓價，也就是20~30萬元之間。

與學(xué)區(qū)房同樣眾多海淀區(qū)相比，西城區(qū)老舊小區(qū)較多，被樓市圈內(nèi)稱作“老破小”?！袄掀菩　本幼…h(huán)境不佳，戶型老舊，唯一賣點(diǎn)是重點(diǎn)小學(xué)的入學(xué)資格。特別是戶型逼仄，面積極小的一居室，很多父母買來“占坑”以取得學(xué)位，但實(shí)際上并不在此居住。逼仄的一居室在“多校劃片”后價值跌落會更大，一居室的業(yè)主趕在7月31日前將房子賣出的愿望也更為迫切。

西城區(qū)的“老破小”承載了“西城區(qū)家長”對子女的成才夢

月壇、德勝和金融街三個片區(qū)的多位中介人士告訴虎嗅，已有不少一居室業(yè)主明確通知中介準(zhǔn)備降價，其中幅度較大的出現(xiàn)在月壇片區(qū)。一位我愛我家的中介人士告訴虎嗅，一套可直接入學(xué)三里河三小的一居室，系統(tǒng)報價已從5月1日的740萬降到6月16日的680萬，“680萬也不是最終價格，肯定還能談?！?br/>

“老破小”的價值下跌會已是無法回避的事實(shí)。諸葛找房分析師王小嬙告訴虎嗅，7月31日后西城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)周邊小區(qū)價格跌落已是不爭的事實(shí)，但普通小學(xué)周邊的小區(qū)卻能因此獲益，因?yàn)椤岸嘈澠焙笃胀ㄐW(xué)周邊的小區(qū)也有就讀重點(diǎn)小學(xué)的可能，這些學(xué)區(qū)房有可能反而看漲。

西城區(qū)一棟可直接入學(xué)育翔小學(xué)的舊房子

李飛告訴虎嗅，德勝片區(qū)的實(shí)際情況是普通小學(xué)周邊小區(qū)的價格沒漲，重點(diǎn)小學(xué)周邊的小區(qū)已下跌。“育翔小學(xué)周邊小區(qū)的價格已經(jīng)和五路通和實(shí)驗(yàn)二小差不多了?！?/strong>

起底學(xué)區(qū)房的“前世今生”

王小嬙告訴虎嗅，在她的印象中，“學(xué)區(qū)房”這一概念是在中介、炒房者和媒體的共同推動下誕生的詞，但“學(xué)區(qū)房”在法理上有一個形成過程。

1986年頒布的《義務(wù)教育法》先提出了“就近入學(xué)”原則；1992年頒布的《中華人民共和國義務(wù)教育法實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步規(guī)定：實(shí)施義務(wù)教育學(xué)校的設(shè)置，由設(shè)區(qū)的市級或者縣級人民政府統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，小學(xué)的設(shè)置應(yīng)當(dāng)有利于適齡兒童、少年就近入學(xué)。

從這一刻起，所有住宅小區(qū)原則上都是“學(xué)區(qū)房”，不過，市場根據(jù)學(xué)校的強(qiáng)弱，對“學(xué)區(qū)房”衍生出一套價格體系。

緣于自1978年起，教育部制定《關(guān)于辦好一批重點(diǎn)中小學(xué)的試行方案》，在經(jīng)費(fèi)投入、辦學(xué)條件、師資隊(duì)伍、學(xué)生來源等方面向重點(diǎn)學(xué)校傾斜，最終形成了在各級公里學(xué)校中只有少數(shù)幾個重點(diǎn)學(xué)校的格局。

最終，優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)生源紛紛流向重點(diǎn)學(xué)校，“就近入學(xué)”原則亦無法阻擋父母們的“重點(diǎn)夢”。甚至，“擇校費(fèi)”逐漸演變成權(quán)力尋租的形式：掌握權(quán)力的人為把子女送進(jìn)重點(diǎn)學(xué)校，給學(xué)校批條子、打招呼，學(xué)校則通過送招生名額從中斡旋。

1995年，國家教委頒布《關(guān)于治理中小學(xué)亂收費(fèi)工作的實(shí)施意見》，明確提出“九年義務(wù)教育階段初中和小學(xué)必須堅(jiān)持就近入學(xué)的原則，不準(zhǔn)招收‘擇校生’，嚴(yán)禁把捐資助學(xué)同錄取學(xué)生掛鉤”，90年代后期興起的“電腦派位”也算是教育均等化的一件利器。

但現(xiàn)實(shí)情況并未因此改善，學(xué)校僅拿出一部分學(xué)位用于派位，“點(diǎn)招”、“特長生”等自主招生方式成為繞開“就近入學(xué)”的對策，大行其道。

2014年，教育部再推“教改”，要求2015年內(nèi)100%的小學(xué)實(shí)現(xiàn)劃片就近入學(xué)；90%以上的初中實(shí)現(xiàn)劃片就近入學(xué)；每所劃片入學(xué)的初中90%以上的學(xué)位由劃片就近入學(xué)方式確定，“點(diǎn)招”、“特長生”等自主招生空間也因此越發(fā)狹窄。

而所謂“劃片”，是指要想被劃入重點(diǎn)小學(xué)，先得住進(jìn)附近的片區(qū)。至此，讓子女?dāng)D進(jìn)重點(diǎn)小學(xué)的方式基本只剩下“搬家”這一條路，無數(shù)當(dāng)代“孟母三遷”故事也由此而生。

金融街片區(qū)學(xué)區(qū)房的最大價值不在宏廟小學(xué)，更在于背后的北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)

最終，“就近入學(xué)”不再是教育公平的推手，反而成了“學(xué)區(qū)房”樓價助推器。

“‘就近入學(xué)’初心是為各學(xué)校水平差距不大的農(nóng)村或小城鎮(zhèn)適齡兒童入學(xué)提供方便，但在教育資源分布不均，優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的一線城市，顯然會引發(fā)新的不公平?！蓖跣匀绱嗽u論。

鄙視鏈頂端的“西城區(qū)家長”

在不少人眼中，海淀和西城兩區(qū)都有雄厚的教育資源，在“學(xué)區(qū)房”概念上傲居北京乃至全國的頂端。但虎嗅了解到，不少人更愿意成為“西城區(qū)家長”而非“海淀區(qū)家長”，其背后另有原因。

根據(jù)北京市各區(qū)2019年中考的各項(xiàng)統(tǒng)計數(shù)字，虎嗅發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)相比于海淀區(qū)在優(yōu)質(zhì)高中的分布上更加均衡，中考的競爭激烈程度也遠(yuǎn)不及海淀。西城區(qū)的中考競爭格局更像“橄欖型”，而海淀區(qū)則是“小金字塔”型。

以2019年中考為例，西城區(qū)錄取分?jǐn)?shù)線在516分及以上的高中校有16所，海淀區(qū)有15所，大致相當(dāng)；但在考生人數(shù)上，西城區(qū)為6475人，海淀區(qū)則為12626人。若假設(shè)西城、海淀兩區(qū)的考生水平大體相當(dāng)，試卷的難度系數(shù)也基本相同，則意味著海淀區(qū)考生考入優(yōu)質(zhì)高中的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西城。

由于教育資源分布更加均衡，優(yōu)質(zhì)資源更加集中，西城的“老破小”秒殺海淀的“高大上”

這一點(diǎn)在學(xué)區(qū)房價格上可以得到佐證：以海淀“優(yōu)秀學(xué)區(qū)”代表萬柳地區(qū)為例，周邊有中關(guān)村三小、萬泉小學(xué)等重點(diǎn)小學(xué)，在此購得一套小三居的代價不過900萬元出頭，但以這個價格，連西城區(qū)宏廟小學(xué)對應(yīng)的豐匯園的一個不足50平米的開間也買不來，即便在稍遠(yuǎn)離市中心的德勝片區(qū)，這個價格也只能在馬甸南村或新風(fēng)南里購得一套兩居室“老破小”。

源于此，不少房屋中介推銷西城區(qū)學(xué)區(qū)房的話術(shù)就是：來西城吧，競爭沒那么激烈，還孩子一個正常的童年。西城區(qū)也得以站在學(xué)區(qū)房“鄙視鏈”的最頂端，力壓海淀。

也源于此，“西城區(qū)家長”看重的不是西城的小學(xué)，而是小學(xué)背后的中學(xué): 與分布均衡的西城區(qū)相比，海淀區(qū)中學(xué)的“貧富差距”較大。

海淀區(qū)教育部門不是沒有行動。2019年5月，海淀區(qū)成立了一零一中學(xué)和海淀教師進(jìn)修學(xué)校兩個教育集團(tuán)，一個重要使命是推動教育資源均衡化。以一零一教育集團(tuán)為例，集團(tuán)內(nèi)既有一零一中學(xué)總校和其他校區(qū)，也有石油附中、礦大附中兩所實(shí)力不及一零一的學(xué)校。成立教育集團(tuán)的主觀意圖是促進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源在一零一中學(xué)和其他學(xué)校之間有所流動。

然而，“貧富差距”現(xiàn)狀并非教育集團(tuán)在一朝一夕之內(nèi)能改，前往西城區(qū)購置房產(chǎn)的“海淀區(qū)家長”大有人在。李飛告訴虎嗅，他經(jīng)常遇到想當(dāng)“西城區(qū)家長”的海淀人，“不少人動過搬家的念頭，真正搬來西城的有大約一半吧。”

憑借直接進(jìn)入宏廟小學(xué)的學(xué)位和直升北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)的高概率，豐匯園一間不足50平米的開間售價超過了1000萬元

其實(shí)，不論買賣雙方如何博弈，希望成為“西城區(qū)家長”的購房者都不可否認(rèn)地處于弱勢地位：業(yè)主的最壞情況無非是將房屋長期持有或出租，西城區(qū)地處北京核心位置，基本價值尚在。而對于想要趕上“單校劃片”末班車的購房者來說，6月下旬是他們作抉擇的最后期限。

西城區(qū)房管局服務(wù)大廳坐落在南菜園街51號，西城區(qū)所有二手房交易的繳稅和過戶手續(xù)都在這座大廳里完成?！拔鞒菂^(qū)家長”來這里辦理繳稅和過戶的最后期限是7月30日，他們還要為去派出所落戶預(yù)留一天的時間。

虎嗅從多方人士口中了解到，截至6月18日，服務(wù)大廳的過戶手續(xù)已經(jīng)約到了7月初，也就是說，即便買賣雙方在6月18日當(dāng)天完成解抵押、首付等過戶前環(huán)節(jié)，過戶手續(xù)也只能約在7月上旬，如果在7月上旬再預(yù)約，就很可能錯過“末班車”。

某房產(chǎn)中介月壇片區(qū)門店負(fù)責(zé)人告訴虎嗅，他們已經(jīng)準(zhǔn)備好一份新式合同，在尾部加上一則條款：若買方不能于7月31日之前完成落戶，則交易取消，雙方均無責(zé)任。

如此看來，想成為“西城區(qū)家長”，時間真的不多了。

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“虎嗅APP”，作者銀昕。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表芥末堆立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。