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房源緊缺、房東跳價(jià):上海樓市冬天里的一把火

作者:棱鏡 發(fā)布時(shí)間:

房源緊缺、房東跳價(jià):上海樓市冬天里的一把火

作者:棱鏡 發(fā)布時(shí)間:

摘要:學(xué)區(qū)領(lǐng)漲,中介都慌。

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*來源:棱鏡(ID:lengjing_qqfinance),作者:郭菲菲

“地震,心慌中?!?月21日,剛過晚上10點(diǎn),袁玥向作者發(fā)來一行信息。

半小時(shí)前,上海官方發(fā)布樓市調(diào)控新政,其中包括嚴(yán)控“假離婚”購房、上調(diào)增值稅征免年限等措施,試圖為滾燙的樓市降溫。

為了破解限購,兩個(gè)月前,袁玥剛靠著“假離婚”凈身出戶拿到了房票,她在上海虹口區(qū)購置了一處1990年代的“老破小”,現(xiàn)在,房價(jià)漲幅已高達(dá)20%。由于年末央行收緊房貸占比,袁玥的房貸預(yù)計(jì)要延遲到今年4月份才能審批,雖然已經(jīng)網(wǎng)簽過戶,但新政推出后,她還是擔(dān)心自己會成為被精準(zhǔn)打擊的對象。

2016年“滬九條”限購限貸調(diào)控推出后,上海樓市進(jìn)入了長達(dá)三年的低谷期,2017年至2020年,二手房成交均價(jià)年均漲幅僅有2%左右。與深圳不同和與北京類似,上海也是存量房市場為主導(dǎo)的城市,二手房成交占比約七成,由于新房限價(jià)、預(yù)售證推貨節(jié)奏被控制等因素,二手房市場更能真實(shí)反映上海樓市的水溫。

去年四季度開始,在學(xué)區(qū)房帶動二手房、二手房帶動新房下,上海樓市迅速量價(jià)回暖。易居、同策、信義等多家市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年12月單月,上海二手房成交量達(dá)到3.8萬套,這是2016年調(diào)控以來的最高點(diǎn),而從2020年全年來看,成交量同比增長近三成,成交均價(jià)漲幅達(dá)到15%,尤其是個(gè)別學(xué)區(qū)房,漲幅甚至超過七成。

這已經(jīng)是袁玥第二次“假離婚”。2015年10月,尚在哺乳期的她第一次離婚并取得購房資格,入手了靜安區(qū)一套學(xué)區(qū)房,如今房屋總價(jià)已經(jīng)翻倍。

“先去離婚登記中心預(yù)約,過了30天冷靜期后辦好離婚證,就騰出了一張上海房票。”袁玥告訴作者,現(xiàn)在“假離婚”限購監(jiān)管趨嚴(yán),第一次離婚時(shí)夫妻名下的房子有過變更記錄,第二次操作時(shí)就相對麻煩些,要先結(jié)清剩余房貸,在婚內(nèi)做房屋配偶更名,交了80塊錢房產(chǎn)證工本費(fèi)后,把產(chǎn)權(quán)歸到老公名下再離婚。

像袁玥這樣絞盡腦汁的炒房客,只是上海樓市突然火爆的原因之一。寬松的貨幣政策、學(xué)區(qū)房政策調(diào)整、落戶門檻放寬、舊改規(guī)模超預(yù)期等諸多因素疊加,都讓積壓的大量需求涌入,市場短期內(nèi)嚴(yán)重供應(yīng)不足,上海樓市庫存降至近兩年最低點(diǎn)。

房東臨時(shí)毀約、一夜跳價(jià)百萬的現(xiàn)象,并不稀奇。

“一月份如果不出政策調(diào)控,成交量肯定會突破4萬套,過了年之后價(jià)格會有失控的風(fēng)險(xiǎn)。”對于調(diào)控政策的及時(shí)到來,一位上海頭部中介機(jī)構(gòu)高管憂心忡忡地對作者預(yù)測到。

學(xué)區(qū)領(lǐng)漲,中介都慌

上海隆冬的一個(gè)工作日午后,在位于虹口區(qū)的巴林路上,四五家中介因?yàn)槿狈Ψ吭撮T庭冷落,劉深是其中一家的老板,他的這間夫妻店在當(dāng)?shù)亻_了22年,見證了上海樓市的幾番起伏。

從業(yè)以來,令劉深印象最深的,是上海2005年的樓市調(diào)控,房價(jià)最高跌了40%。那年,他一套房子都沒賣出去,只能靠租房業(yè)務(wù)勉強(qiáng)維系生意。然而,眼下這波劇烈上漲的行情,讓他又有了些當(dāng)年的感覺。

“這個(gè)板塊都是八零年代的老公房,對口學(xué)校是公立的上海虹口實(shí)驗(yàn)中學(xué),2016年最高價(jià)一度漲到6.8萬/平米。”劉深告訴作者,去年學(xué)區(qū)房政策調(diào)整后,從2020年9月開始量價(jià)齊升,短短兩三個(gè)月,每平米從6萬元漲到了7-7.5萬元,“現(xiàn)在整個(gè)片區(qū)都沒什么房源可賣”。

劉深提到的學(xué)區(qū)房新政,即上海教委在2020年3月發(fā)布的“公民同招”、“民辦搖號”政策,與過去可以同時(shí)運(yùn)作民辦和公立不同,新政要求學(xué)生在民辦和公立學(xué)校間二選一、且民辦入學(xué)也需要搖號,這也意味著從前計(jì)劃先爭取教學(xué)和升學(xué)質(zhì)量更優(yōu)的私立、不行再考慮公立保底的“牛娃”家庭,如今很多都直接轉(zhuǎn)戰(zhàn)公立,優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)因此受到追捧。

一位專注于學(xué)區(qū)房的投資客對作者表示,三年前,他曾以不到6萬元的單價(jià),入手了普陀區(qū)第一梯隊(duì)的華師大附小學(xué)區(qū)房,如今趁著市場高點(diǎn)出貨,單價(jià)已達(dá)到9萬元。

嗅到市場機(jī)會后,2020年11月初,這位投資客以417萬再度拿下靜安區(qū)的一套45平米一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房,當(dāng)時(shí),小區(qū)掛牌超過20套房源,房東還給他降了4萬塊錢。而如今短短兩月,掛牌房源僅剩10套,變化更大的是,房東開始惜售,只有2套可以看房,每平米漲了2萬元,最低掛牌價(jià)漲至500萬元。

不僅關(guān)乎孩子的教育問題,學(xué)區(qū)房的火爆,還源于其在樓市中“抗跌+領(lǐng)漲”的獨(dú)特屬性。在學(xué)區(qū)房引領(lǐng)下,這輪上漲行情的板塊輪動效應(yīng)也開始顯現(xiàn)。

“相鄰的學(xué)區(qū)房板塊整體上漲后,置換客戶開始涌入高行(位于浦東新區(qū)東北部)板塊,原先500-600萬元的區(qū)域均價(jià),現(xiàn)在上漲到近700萬元,從1月初開始,片區(qū)就沒什么房子了?!?一位浦東金橋高行板塊的資深經(jīng)紀(jì)人告訴作者,現(xiàn)在自己的核心工作就是加倍開拓房源,把不調(diào)價(jià)、能簽合同的房源給找到,如果臨時(shí)調(diào)價(jià),不要太離譜就行,因?yàn)椤敖?jīng)紀(jì)人對業(yè)主已經(jīng)完全沒有約束力”。

當(dāng)市場進(jìn)入完全賣方主導(dǎo),房東話語權(quán)就被無限拔高。上海本地互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)平臺大房鴨的一位資深社區(qū)顧問對作者表示,現(xiàn)在很多業(yè)主都會挑買家,要求能付全款、付款快,壓縮成交周期,房子成交越快越好,自己拿錢再去入市,以免被市場踏空。

“作為中介機(jī)構(gòu),雖然趁著快速上漲行情賺了些快錢,但我們并不希望看到這樣的行情,經(jīng)紀(jì)人沒辦法安心作業(yè),沒辦法更好追求專業(yè)度和服務(wù)品質(zhì)?!?上海本地一家頭部中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對作者表示,從12月開始,app、網(wǎng)站的房源成交價(jià)不再對外公布,也要求不允許經(jīng)紀(jì)人發(fā)房源及與市場分析相關(guān)的朋友圈,避免引發(fā)市場恐慌,“希望勸客戶更理性一些”。

秒漲百萬,郊區(qū)也搶

韓夏是一位山東姑娘,2016年,在杭州房價(jià)暴漲前夜,她在阿里大本營未來科技城區(qū)域,以每平1.9萬元的單價(jià),成功抄底樓市。2020年10月韓夏將杭州的房子賣出,獲利近兩倍,受益于上海落戶門檻降低,她在11月中旬取得購房資格,很快便又在上海購置了房產(chǎn)。

“之前看中了陸家嘴附近一套二手房,房東一晚上跳價(jià)108萬,市場上二手房源又緊缺,只好去搖新盤。但是上海搖號太難了,開發(fā)商通過提高認(rèn)籌金額和付款周期來篩選客戶,一輪一輪篩。首付資金不僅要隨時(shí)準(zhǔn)備著,而且認(rèn)籌資金還要被占用至少15個(gè)工作日?!表n夏向作者抱怨到,有朋友借來名額一個(gè)人認(rèn)籌了6個(gè)號,中簽率高太多了,和開發(fā)商關(guān)系好的話,還可以后臺變更中簽名額。

由于二手房房源和價(jià)格極不穩(wěn)定,像韓夏這樣將目標(biāo)轉(zhuǎn)向新房的人群不在少數(shù)。

根據(jù)易居、貝殼等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),上海二手房庫存量從2020年四季度迅速下降,12月份更是環(huán)比下降了18.5%,僅約5萬套房源,處于近兩年的歷史最低位;進(jìn)入新年后持續(xù)火熱,2021年1月的前13天,上海鏈家二手房成交量環(huán)比去年12月同期增長了42%,業(yè)主漲價(jià)占比提高了12個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到67%。同時(shí),新房庫存去化下降至約7個(gè)月,庫存量為692萬平米,其中,外郊環(huán)、郊環(huán)外庫存占比達(dá)73%。

同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年12月,上海新房開盤項(xiàng)目超30個(gè),其中20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%、13個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量超1000組。徐匯區(qū)長橋板塊一個(gè)單價(jià)7.9萬元的樓盤,認(rèn)籌率高達(dá)1269%;徐匯區(qū)濱江一個(gè)項(xiàng)目,購房者要拿出高達(dá)600萬元的認(rèn)籌金。

新房限價(jià)、周邊二手房上漲,導(dǎo)致價(jià)格倒掛愈演愈烈,也讓購房者對新房更加趨之若鶩。在上海外環(huán)內(nèi)新盤項(xiàng)目認(rèn)籌率節(jié)節(jié)攀升的同時(shí),行情開始蔓延至郊區(qū)。

居理新房上海咨詢經(jīng)理陳帥觀察到,以往高認(rèn)籌率多集中于市區(qū)供應(yīng)量不大的小戶型剛需樓盤,從去年四季度開始,根據(jù)案場觀測數(shù)據(jù),郊區(qū)的嘉定、松江、青浦等板塊,認(rèn)籌比也攀升到1:2以上,有些熱門樓盤甚至達(dá)到1:7,以往這些區(qū)域的項(xiàng)目認(rèn)籌率僅為一半。

“原來熱門樓盤開盤時(shí),一樓二樓頂樓的戶型很難賣出去,甚至降價(jià)才能去化,現(xiàn)在基本不受戶型影響,開盤后往往快速清盤?!标悗泴ψ髡弑硎?,在公司廣告投放成本沒增加的情況下,客戶咨詢量增長了四成。

需求集中,供給失衡

“二胎經(jīng)濟(jì)學(xué)和學(xué)區(qū)房新政、疫情后改善需求增加、經(jīng)營貸違規(guī)入市,這三種因素,是本輪房價(jià)上漲的驅(qū)動力?!贝蠓盔咰EO蘇文庸對作者分析到,從歷史來看,這輪行情預(yù)計(jì)持續(xù)半年左右,此次樓市調(diào)控后,市場有望在春節(jié)前后就逐步轉(zhuǎn)向相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

資金面被認(rèn)為是上海房價(jià)近期上漲的原因之一,甚至包括違規(guī)資金。在最終入圍的認(rèn)籌客戶微信群里,韓夏就發(fā)現(xiàn),開發(fā)商的置業(yè)顧問經(jīng)常在群里拉進(jìn)貸款中介,聲稱可以幫助購房者提供資金貸款服務(wù),甚至包括消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)入市資金。

部分炒房客通過房抵經(jīng)營貸推高房價(jià)并不罕見,深圳樓市上一波暴漲時(shí)就屢見報(bào)端。民生證券研報(bào)指出,?抵押經(jīng)營貸單筆貸款金額大(可達(dá)1000 萬元及以上)、貸款期限長(可達(dá)10 年)、貸款利率低(3%-4%),雖然在2020 年 4 月,央行已經(jīng)開始出手整治經(jīng)營貸等違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的問題,但由于資金監(jiān)管較困難,推測此現(xiàn)象仍然存在。

一位上海本地貸款中介對作者表示,上海做經(jīng)營貸相對嚴(yán)格,近期也幫客戶做過,如果客戶本身名下有公司,且實(shí)際經(jīng)營1年以上,利率可以做到3.65%;如果沒有公司,需要花1萬元買個(gè)殼公司,比如家政、裝修、古玩公司等,偽造購銷合同。同時(shí)還需要看抵押房的位置、樓齡等產(chǎn)權(quán)信息,貸款時(shí)限從5年到15年不等,利率在3.85%至4.75%之間,先息后本,中介要收1.5%至2%的手續(xù)費(fèi),一個(gè)月左右銀行就能放款。

一位熟悉銀行個(gè)人房貸政策的市場人士對作者表示,2015年上一輪樓市時(shí),個(gè)人住房按揭如果貸款300萬,銀行要求提供與收入證明相匹配的收入流水證明,“但現(xiàn)在已經(jīng)不需要了”。該人士認(rèn)為,銀行對杠杠購房的放款目前相對寬松了。

實(shí)際上,此輪量價(jià)齊升行情中不可忽視的,還有上海舊城改造超預(yù)期完成和落戶門檻的降低。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),上海2020年舊改計(jì)劃目標(biāo)2.8萬戶,實(shí)際完成約3.5萬戶,預(yù)計(jì)2021年舊改規(guī)模約3.4萬戶。

“以前拆遷是‘看人頭’,現(xiàn)在變成‘?dāng)?shù)磚頭’,一夜暴富的時(shí)候已經(jīng)過去了?!币晃簧虾|S浦區(qū)動遷戶向作者表示,現(xiàn)在拆遷戶面積多在10-30平米左右,按照區(qū)位單價(jià)來計(jì)算,賠償總價(jià)并不高,相較于郊區(qū)安置房,目前政策傾斜于貨幣安置,好處是1-3年內(nèi)不限購、免契稅,各個(gè)區(qū)域政策不同,現(xiàn)在大多數(shù)都會選擇貨幣安置,直接拿錢去市場買房。

本地內(nèi)生需求之外,還有像韓夏這樣的外來戶。上海外來購房群體在2020年末集中涌入市場,得益于12月1日施行的“居轉(zhuǎn)戶”戶籍政策和人才引進(jìn)落戶的放寬。官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2020 年,上海居轉(zhuǎn)戶數(shù)量達(dá)到18418人、人才引進(jìn)落戶達(dá)到13043人,同比2019年分別增長了40.4%、48.4%。

多重因素下,被積壓的購買力在2020年四季度短期內(nèi)爆發(fā)式涌入市場,新房及二手房庫存未能匹配,于是,一場量價(jià)齊升的樓市熱潮發(fā)生。而當(dāng)新房、二手房庫存量達(dá)到近兩三年的歷史新低,這一輪最新的收緊樓市調(diào)控究竟能緩解多大市場壓力,目前不得而知。

根據(jù)同策研究院預(yù)計(jì),2020年上海宅地出讓量同比再次增長,2021年的新房供應(yīng)有充足保障,而同時(shí),前期需求未落地人群、新落戶人群以及依然存在的動拆遷人群,也保證了需求端不會明顯下滑。上海二手房市場,勢必會有一個(gè)“擠泡沫”的過程。

(為保護(hù)隱私,文中袁玥、劉深、韓夏均為化名)

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“棱鏡”,出品棱鏡·騰訊新聞小滿工作室,作者郭菲菲,編輯李超仁。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表芥末堆立場,轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。

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來源:棱鏡
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