*來源：棱鏡（ID：lengjing_qqfinance），作者：郭菲菲

“地震，心慌中?！?月21日，剛過晚上10點(diǎn)，袁玥向作者發(fā)來一行信息。

半小時(shí)前，上海官方發(fā)布樓市調(diào)控新政，其中包括嚴(yán)控“假離婚”購房、上調(diào)增值稅征免年限等措施，試圖為滾燙的樓市降溫。

為了破解限購，兩個(gè)月前，袁玥剛靠著“假離婚”凈身出戶拿到了房票，她在上海虹口區(qū)購置了一處1990年代的“老破小”，現(xiàn)在，房價(jià)漲幅已高達(dá)20%。由于年末央行收緊房貸占比，袁玥的房貸預(yù)計(jì)要延遲到今年4月份才能審批，雖然已經(jīng)網(wǎng)簽過戶，但新政推出后，她還是擔(dān)心自己會(huì)成為被精準(zhǔn)打擊的對(duì)象。

2016年“滬九條”限購限貸調(diào)控推出后，上海樓市進(jìn)入了長達(dá)三年的低谷期，2017年至2020年，二手房成交均價(jià)年均漲幅僅有2%左右。與深圳不同和與北京類似，上海也是存量房市場為主導(dǎo)的城市，二手房成交占比約七成，由于新房限價(jià)、預(yù)售證推貨節(jié)奏被控制等因素，二手房市場更能真實(shí)反映上海樓市的水溫。

去年四季度開始，在學(xué)區(qū)房帶動(dòng)二手房、二手房帶動(dòng)新房下，上海樓市迅速量價(jià)回暖。易居、同策、信義等多家市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月單月，上海二手房成交量達(dá)到3.8萬套，這是2016年調(diào)控以來的最高點(diǎn)，而從2020年全年來看，成交量同比增長近三成，成交均價(jià)漲幅達(dá)到15%，尤其是個(gè)別學(xué)區(qū)房，漲幅甚至超過七成。

這已經(jīng)是袁玥第二次“假離婚”。2015年10月，尚在哺乳期的她第一次離婚并取得購房資格，入手了靜安區(qū)一套學(xué)區(qū)房，如今房屋總價(jià)已經(jīng)翻倍。

“先去離婚登記中心預(yù)約，過了30天冷靜期后辦好離婚證，就騰出了一張上海房票?！痹h告訴作者，現(xiàn)在“假離婚”限購監(jiān)管趨嚴(yán)，第一次離婚時(shí)夫妻名下的房子有過變更記錄，第二次操作時(shí)就相對(duì)麻煩些，要先結(jié)清剩余房貸，在婚內(nèi)做房屋配偶更名，交了80塊錢房產(chǎn)證工本費(fèi)后，把產(chǎn)權(quán)歸到老公名下再離婚。

像袁玥這樣絞盡腦汁的炒房客，只是上海樓市突然火爆的原因之一。寬松的貨幣政策、學(xué)區(qū)房政策調(diào)整、落戶門檻放寬、舊改規(guī)模超預(yù)期等諸多因素疊加，都讓積壓的大量需求涌入，市場短期內(nèi)嚴(yán)重供應(yīng)不足，上海樓市庫存降至近兩年最低點(diǎn)。

房東臨時(shí)毀約、一夜跳價(jià)百萬的現(xiàn)象，并不稀奇。

“一月份如果不出政策調(diào)控，成交量肯定會(huì)突破4萬套，過了年之后價(jià)格會(huì)有失控的風(fēng)險(xiǎn)?！睂?duì)于調(diào)控政策的及時(shí)到來，一位上海頭部中介機(jī)構(gòu)高管憂心忡忡地對(duì)作者預(yù)測到。

學(xué)區(qū)領(lǐng)漲，中介都慌

上海隆冬的一個(gè)工作日午后，在位于虹口區(qū)的巴林路上，四五家中介因?yàn)槿狈Ψ吭撮T庭冷落，劉深是其中一家的老板，他的這間夫妻店在當(dāng)?shù)亻_了22年，見證了上海樓市的幾番起伏。

從業(yè)以來，令劉深印象最深的，是上海2005年的樓市調(diào)控，房價(jià)最高跌了40%。那年，他一套房子都沒賣出去，只能靠租房業(yè)務(wù)勉強(qiáng)維系生意。然而，眼下這波劇烈上漲的行情，讓他又有了些當(dāng)年的感覺。

“這個(gè)板塊都是八零年代的老公房，對(duì)口學(xué)校是公立的上海虹口實(shí)驗(yàn)中學(xué)，2016年最高價(jià)一度漲到6.8萬/平米?！眲⑸罡嬖V作者，去年學(xué)區(qū)房政策調(diào)整后，從2020年9月開始量價(jià)齊升，短短兩三個(gè)月，每平米從6萬元漲到了7-7.5萬元，“現(xiàn)在整個(gè)片區(qū)都沒什么房源可賣”。

劉深提到的學(xué)區(qū)房新政，即上海教委在2020年3月發(fā)布的“公民同招”、“民辦搖號(hào)”政策，與過去可以同時(shí)運(yùn)作民辦和公立不同，新政要求學(xué)生在民辦和公立學(xué)校間二選一、且民辦入學(xué)也需要搖號(hào)，這也意味著從前計(jì)劃先爭取教學(xué)和升學(xué)質(zhì)量更優(yōu)的私立、不行再考慮公立保底的“牛娃”家庭，如今很多都直接轉(zhuǎn)戰(zhàn)公立，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)因此受到追捧。

一位專注于學(xué)區(qū)房的投資客對(duì)作者表示，三年前，他曾以不到6萬元的單價(jià)，入手了普陀區(qū)第一梯隊(duì)的華師大附小學(xué)區(qū)房，如今趁著市場高點(diǎn)出貨，單價(jià)已達(dá)到9萬元。

嗅到市場機(jī)會(huì)后，2020年11月初，這位投資客以417萬再度拿下靜安區(qū)的一套45平米一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)，小區(qū)掛牌超過20套房源，房東還給他降了4萬塊錢。而如今短短兩月，掛牌房源僅剩10套，變化更大的是，房東開始惜售，只有2套可以看房，每平米漲了2萬元，最低掛牌價(jià)漲至500萬元。

不僅關(guān)乎孩子的教育問題，學(xué)區(qū)房的火爆，還源于其在樓市中“抗跌+領(lǐng)漲”的獨(dú)特屬性。在學(xué)區(qū)房引領(lǐng)下，這輪上漲行情的板塊輪動(dòng)效應(yīng)也開始顯現(xiàn)。

“相鄰的學(xué)區(qū)房板塊整體上漲后，置換客戶開始涌入高行（位于浦東新區(qū)東北部）板塊，原先500-600萬元的區(qū)域均價(jià)，現(xiàn)在上漲到近700萬元，從1月初開始，片區(qū)就沒什么房子了?！?一位浦東金橋高行板塊的資深經(jīng)紀(jì)人告訴作者，現(xiàn)在自己的核心工作就是加倍開拓房源，把不調(diào)價(jià)、能簽合同的房源給找到，如果臨時(shí)調(diào)價(jià)，不要太離譜就行，因?yàn)椤敖?jīng)紀(jì)人對(duì)業(yè)主已經(jīng)完全沒有約束力”。

當(dāng)市場進(jìn)入完全賣方主導(dǎo)，房東話語權(quán)就被無限拔高。上海本地互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)大房鴨的一位資深社區(qū)顧問對(duì)作者表示，現(xiàn)在很多業(yè)主都會(huì)挑買家，要求能付全款、付款快，壓縮成交周期，房子成交越快越好，自己拿錢再去入市，以免被市場踏空。

“作為中介機(jī)構(gòu)，雖然趁著快速上漲行情賺了些快錢，但我們并不希望看到這樣的行情，經(jīng)紀(jì)人沒辦法安心作業(yè)，沒辦法更好追求專業(yè)度和服務(wù)品質(zhì)。” 上海本地一家頭部中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)作者表示，從12月開始，app、網(wǎng)站的房源成交價(jià)不再對(duì)外公布，也要求不允許經(jīng)紀(jì)人發(fā)房源及與市場分析相關(guān)的朋友圈，避免引發(fā)市場恐慌，“希望勸客戶更理性一些”。

秒漲百萬，郊區(qū)也搶

韓夏是一位山東姑娘，2016年，在杭州房價(jià)暴漲前夜，她在阿里大本營未來科技城區(qū)域，以每平1.9萬元的單價(jià)，成功抄底樓市。2020年10月韓夏將杭州的房子賣出，獲利近兩倍，受益于上海落戶門檻降低，她在11月中旬取得購房資格，很快便又在上海購置了房產(chǎn)。

“之前看中了陸家嘴附近一套二手房，房東一晚上跳價(jià)108萬，市場上二手房源又緊缺，只好去搖新盤。但是上海搖號(hào)太難了，開發(fā)商通過提高認(rèn)籌金額和付款周期來篩選客戶，一輪一輪篩。首付資金不僅要隨時(shí)準(zhǔn)備著，而且認(rèn)籌資金還要被占用至少15個(gè)工作日?！表n夏向作者抱怨到，有朋友借來名額一個(gè)人認(rèn)籌了6個(gè)號(hào)，中簽率高太多了，和開發(fā)商關(guān)系好的話，還可以后臺(tái)變更中簽名額。

由于二手房房源和價(jià)格極不穩(wěn)定，像韓夏這樣將目標(biāo)轉(zhuǎn)向新房的人群不在少數(shù)。

根據(jù)易居、貝殼等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海二手房庫存量從2020年四季度迅速下降，12月份更是環(huán)比下降了18.5%，僅約5萬套房源，處于近兩年的歷史最低位；進(jìn)入新年后持續(xù)火熱，2021年1月的前13天，上海鏈家二手房成交量環(huán)比去年12月同期增長了42%，業(yè)主漲價(jià)占比提高了12個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到67%。同時(shí)，新房庫存去化下降至約7個(gè)月，庫存量為692萬平米，其中，外郊環(huán)、郊環(huán)外庫存占比達(dá)73%。

同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海新房開盤項(xiàng)目超30個(gè)，其中20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%、13個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量超1000組。徐匯區(qū)長橋板塊一個(gè)單價(jià)7.9萬元的樓盤，認(rèn)籌率高達(dá)1269%；徐匯區(qū)濱江一個(gè)項(xiàng)目，購房者要拿出高達(dá)600萬元的認(rèn)籌金。

新房限價(jià)、周邊二手房上漲，導(dǎo)致價(jià)格倒掛愈演愈烈，也讓購房者對(duì)新房更加趨之若鶩。在上海外環(huán)內(nèi)新盤項(xiàng)目認(rèn)籌率節(jié)節(jié)攀升的同時(shí)，行情開始蔓延至郊區(qū)。

居理新房上海咨詢經(jīng)理陳帥觀察到，以往高認(rèn)籌率多集中于市區(qū)供應(yīng)量不大的小戶型剛需樓盤，從去年四季度開始，根據(jù)案場觀測數(shù)據(jù)，郊區(qū)的嘉定、松江、青浦等板塊，認(rèn)籌比也攀升到1:2以上，有些熱門樓盤甚至達(dá)到1:7，以往這些區(qū)域的項(xiàng)目認(rèn)籌率僅為一半。

“原來熱門樓盤開盤時(shí)，一樓二樓頂樓的戶型很難賣出去，甚至降價(jià)才能去化，現(xiàn)在基本不受戶型影響，開盤后往往快速清盤?！标悗泴?duì)作者表示，在公司廣告投放成本沒增加的情況下，客戶咨詢量增長了四成。

需求集中，供給失衡

“二胎經(jīng)濟(jì)學(xué)和學(xué)區(qū)房新政、疫情后改善需求增加、經(jīng)營貸違規(guī)入市，這三種因素，是本輪房價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力?！贝蠓盔咰EO蘇文庸對(duì)作者分析到，從歷史來看，這輪行情預(yù)計(jì)持續(xù)半年左右，此次樓市調(diào)控后，市場有望在春節(jié)前后就逐步轉(zhuǎn)向相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。

資金面被認(rèn)為是上海房價(jià)近期上漲的原因之一，甚至包括違規(guī)資金。在最終入圍的認(rèn)籌客戶微信群里，韓夏就發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的置業(yè)顧問經(jīng)常在群里拉進(jìn)貸款中介，聲稱可以幫助購房者提供資金貸款服務(wù)，甚至包括消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)入市資金。

部分炒房客通過房抵經(jīng)營貸推高房價(jià)并不罕見，深圳樓市上一波暴漲時(shí)就屢見報(bào)端。民生證券研報(bào)指出，?抵押經(jīng)營貸單筆貸款金額大（可達(dá)1000 萬元及以上）、貸款期限長（可達(dá)10 年）、貸款利率低（3%-4%），雖然在2020 年 4 月，央行已經(jīng)開始出手整治經(jīng)營貸等違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的問題，但由于資金監(jiān)管較困難，推測此現(xiàn)象仍然存在。

一位上海本地貸款中介對(duì)作者表示，上海做經(jīng)營貸相對(duì)嚴(yán)格，近期也幫客戶做過，如果客戶本身名下有公司，且實(shí)際經(jīng)營1年以上，利率可以做到3.65%；如果沒有公司，需要花1萬元買個(gè)殼公司，比如家政、裝修、古玩公司等，偽造購銷合同。同時(shí)還需要看抵押房的位置、樓齡等產(chǎn)權(quán)信息，貸款時(shí)限從5年到15年不等，利率在3.85%至4.75%之間，先息后本，中介要收1.5%至2%的手續(xù)費(fèi)，一個(gè)月左右銀行就能放款。

一位熟悉銀行個(gè)人房貸政策的市場人士對(duì)作者表示，2015年上一輪樓市時(shí)，個(gè)人住房按揭如果貸款300萬，銀行要求提供與收入證明相匹配的收入流水證明，“但現(xiàn)在已經(jīng)不需要了”。該人士認(rèn)為，銀行對(duì)杠杠購房的放款目前相對(duì)寬松了。

實(shí)際上，此輪量價(jià)齊升行情中不可忽視的，還有上海舊城改造超預(yù)期完成和落戶門檻的降低。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海2020年舊改計(jì)劃目標(biāo)2.8萬戶，實(shí)際完成約3.5萬戶，預(yù)計(jì)2021年舊改規(guī)模約3.4萬戶。

“以前拆遷是‘看人頭’，現(xiàn)在變成‘?dāng)?shù)磚頭’，一夜暴富的時(shí)候已經(jīng)過去了。”一位上海黃浦區(qū)動(dòng)遷戶向作者表示，現(xiàn)在拆遷戶面積多在10-30平米左右，按照區(qū)位單價(jià)來計(jì)算，賠償總價(jià)并不高，相較于郊區(qū)安置房，目前政策傾斜于貨幣安置，好處是1-3年內(nèi)不限購、免契稅，各個(gè)區(qū)域政策不同，現(xiàn)在大多數(shù)都會(huì)選擇貨幣安置，直接拿錢去市場買房。

本地內(nèi)生需求之外，還有像韓夏這樣的外來戶。上海外來購房群體在2020年末集中涌入市場，得益于12月1日施行的“居轉(zhuǎn)戶”戶籍政策和人才引進(jìn)落戶的放寬。官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020 年，上海居轉(zhuǎn)戶數(shù)量達(dá)到18418人、人才引進(jìn)落戶達(dá)到13043人，同比2019年分別增長了40.4%、48.4%。

多重因素下，被積壓的購買力在2020年四季度短期內(nèi)爆發(fā)式涌入市場，新房及二手房庫存未能匹配，于是，一場量價(jià)齊升的樓市熱潮發(fā)生。而當(dāng)新房、二手房庫存量達(dá)到近兩三年的歷史新低，這一輪最新的收緊樓市調(diào)控究竟能緩解多大市場壓力，目前不得而知。

根據(jù)同策研究院預(yù)計(jì)，2020年上海宅地出讓量同比再次增長，2021年的新房供應(yīng)有充足保障，而同時(shí)，前期需求未落地人群、新落戶人群以及依然存在的動(dòng)拆遷人群，也保證了需求端不會(huì)明顯下滑。上海二手房市場，勢(shì)必會(huì)有一個(gè)“擠泡沫”的過程。

（為保護(hù)隱私，文中袁玥、劉深、韓夏均為化名）

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“棱鏡”，出品棱鏡·騰訊新聞小滿工作室，作者郭菲菲，編輯李超仁。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表芥末堆立場，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者。