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萬萬沒想到，看娛樂新聞也能吃到地產(chǎn)圈的瓜。

目前，存留在兩三代人記憶中的“還珠格格”趙薇再一次卷入金融風(fēng)波，被凍結(jié)數(shù)百萬股權(quán)，她的個(gè)人資源及項(xiàng)目都受到一定程度的影響。

其中，由趙薇主演的電視劇《學(xué)區(qū)房》就被傳下架，一方面是因?yàn)檠輪T個(gè)人原因，另一方面則是該劇的主基調(diào)與政策逆行。

光聽劇名就知道，好家伙，這是準(zhǔn)備在調(diào)控的風(fēng)口浪尖上割肉吃。

要知道“學(xué)區(qū)房”一詞并不是官方定調(diào)產(chǎn)生的，而是通過大眾不斷發(fā)酵炒出來的一個(gè)概念，且并不是所有帶學(xué)區(qū)的房子都有資格被稱為是“學(xué)區(qū)房”。

要滿足“學(xué)區(qū)房”的條件必須具備以下硬性要求：首先學(xué)校必須是熱門的重點(diǎn)名校；其次，房子需要在該校施教區(qū)內(nèi)；最后是在滿足前兩條的前提下，免試入學(xué)。

因此，具有資源優(yōu)勢的學(xué)區(qū)房在家長心里就代表了名校入學(xué)通知書，落在炒房客手里就意味著唾手可得的金礦，在開發(fā)商眼里則是盈利可觀的脫銷品，但此刻在官方那里就是攪亂市場的眼中釘、肉中刺。

不久前的4月30日，中央政治局召開會(huì)議，明確指出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)。

這是學(xué)區(qū)房問題首次上升到中央層面，足以見得未來學(xué)區(qū)房將成為樓市重點(diǎn)調(diào)控、嚴(yán)打?qū)ο蟆?/strong>

學(xué)區(qū)房夸張的多面

當(dāng)形成過于強(qiáng)烈的意識(shí)形態(tài)觀念，那是非常危險(xiǎn)的。

在望子成龍、望女成鳳的社會(huì)大環(huán)境催發(fā)下，優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源與兒女成才劃等號(hào)，“公民同招”政策下，學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源劃上了大于等于號(hào)。

再加上一條經(jīng)濟(jì)暗論：女人和孩子的錢最好賺。

需求暴露弱點(diǎn)，開發(fā)商和炒房客借此乘虛而入，夸大的營銷觀念“學(xué)區(qū)房就是名校直通車”被深深植入進(jìn)父母的腦細(xì)胞。供不應(yīng)求的重點(diǎn)名校學(xué)區(qū)房成為注入樓市的大劑量癮藥，力推房價(jià)達(dá)到新高度。

我們先看名校云集的上海。上海作為全國少有的“民辦強(qiáng)于公辦”的城市，按常理來講，不會(huì)流出學(xué)區(qū)房猛漲的趨勢。但事實(shí)卻是，2020年3月“公民同招”的政策正式落地之后，上海學(xué)區(qū)房的價(jià)格不斷刷新歷史高度。

接著關(guān)注，據(jù)2018-2019年全國各省市小學(xué)生招生人數(shù)增長情況的統(tǒng)計(jì)顯示，小學(xué)入選人數(shù)位列第一的北京。

據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年一季度北京二手住宅市場累計(jì)網(wǎng)簽4.95萬套，環(huán)比上漲2%，同比上漲163%，創(chuàng)4年來季度新高，房價(jià)穩(wěn)中有升，二手參考均價(jià)為6.12萬元/平方米。

其中西城區(qū)環(huán)比上漲40%，漲幅最大，朝陽區(qū)樓盤累計(jì)成交11795套，成交套數(shù)居首位。

單從3月份數(shù)據(jù)來看，北京二手房成交22172套，環(huán)比增長71.9%，全市成交的top3為海淀區(qū)，朝陽區(qū)及東城區(qū)，這些區(qū)剛好是名校聚集區(qū)。

此外，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年下半年至今年3月，北京海淀熱門學(xué)區(qū)的房價(jià)就處在持續(xù)上升狀態(tài)。以對口中國人民大學(xué)附屬小學(xué)的晨月園為例，其最低售價(jià)從去年的500萬元，漲到了700萬元，漲幅約40%。

學(xué)區(qū)房市場不規(guī)范的亂象下，在交易時(shí)，房東坐地加價(jià)幾十萬、半夜談價(jià)簽合同等現(xiàn)象也司空見慣。

不僅如此，學(xué)區(qū)房除了賣價(jià)奇貴的標(biāo)簽外，還有賣相奇差這個(gè)令人尷尬的特點(diǎn)。

最近大熱的電視劇《小舍得》中，在上海處于中產(chǎn)新貴的南儷一家，為了能讓女兒有資格讀名校，都得把現(xiàn)住的豪華大平層賣掉，才能買得起一間老破小學(xué)區(qū)房?？涩F(xiàn)實(shí)往往比電視劇更殘酷。

大多數(shù)普通父母為了下一代能夠獲得優(yōu)質(zhì)教育資源，不輸在起跑線上，能選擇方式的無非就是兩種：一種是把自己家的房子賣掉，再添點(diǎn)錢去學(xué)區(qū)里買一間狹窄的小房子自住；另一種是為了一個(gè)學(xué)籍，買只有一居室的老破小，然后再另行租房子住。

以往的商品房是根據(jù)所處地段、周邊環(huán)境及配置等客觀因素拉開差價(jià)，但現(xiàn)在以上那些外顯條件都不重要了，只憑一個(gè)入學(xué)位就能劃開房子的三六九等。

毫不夸張的講，帶名校學(xué)位四十平老破小的價(jià)值遠(yuǎn)超郊區(qū)四百平小洋房。

我們都知道，衡量一套房子的價(jià)值不能看表面是否光亮，而是要判斷其隱形的配套資源（醫(yī)療、交通、教育、商業(yè)等）。但同樣都是生活中常用到的資源，為何有教育資源這項(xiàng)附加屬性的房子會(huì)產(chǎn)生如此夸張的高溢價(jià)，拉升市場均值？

一切回歸到本質(zhì)，學(xué)區(qū)房暴漲下的核心原因是待完善的教育體制和分配不均的教育資源。

未實(shí)施“公民同招”政策時(shí)，民辦學(xué)校不受學(xué)區(qū)概念限制，可以先于公辦學(xué)校選拔生源，形成優(yōu)質(zhì)生源集中的局面。長此以往，家長心中的天秤向民辦學(xué)校傾斜，激烈的競爭下，民辦學(xué)校的入學(xué)門檻也越來越高。

如若在民辦學(xué)校的篩選中落榜，那么戶口在學(xué)區(qū)房的孩子還能繼續(xù)在優(yōu)秀的公辦學(xué)校就讀。這就是所謂的“沖民校，保公辦”。

自2020年推行“公民同招”的擇校政策以來，教育行業(yè)開始大洗牌?，F(xiàn)行的招生模式是公辦和民辦只能選其一，不再存在兩手準(zhǔn)備的機(jī)會(huì)，如果被民辦學(xué)校刷下，就意味著被調(diào)劑，增加了進(jìn)入普通甚至口碑不佳的學(xué)校的風(fēng)險(xiǎn)。

為了保險(xiǎn)起見，不少家長選擇了直接買學(xué)區(qū)房報(bào)公辦學(xué)校，需求者開始扎堆涌入，市場熱度至此不斷上揚(yáng)。

教育資源的傾斜最終還是帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的失衡。

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失衡下的負(fù)作用力

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。

照目前的形勢來看，由于學(xué)區(qū)房存在巨大的利潤空間，不管是開發(fā)商還是炒房客都在推動(dòng)其走向更高點(diǎn)?？鋸埖膶W(xué)區(qū)房市場或成為壯大“灰犀牛”的催化劑。

從國家發(fā)展層面上看，學(xué)區(qū)房形勢若持續(xù)走高，勢必會(huì)影響經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

受去年疫情影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)明顯的增速下降，再加上越來越嚴(yán)重的通貨膨脹，也許我國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷一場史無前例的挑戰(zhàn)。如此的經(jīng)濟(jì)重壓下，其實(shí)只有一條路可以選，那就是經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，但這一政策對房地產(chǎn)的影響極大。

讓人絞盡腦汁也要填補(bǔ)上的高額房價(jià)，曾經(jīng)是中國高速積累和建設(shè)的中堅(jiān)力量。如今，卻與經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)天生相克。

所以大家肉眼可見的，國家已經(jīng)開始全面打壓房價(jià)，官方親自部署房地產(chǎn)調(diào)控，將房地產(chǎn)和金融體統(tǒng)切割。

在中央控房強(qiáng)力下，樓房都有所下跌，可學(xué)區(qū)房卻不降反升，成為資本投機(jī)的溫床。長期下去，必然會(huì)導(dǎo)致樓市日漸混亂，與房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的需求漸行漸遠(yuǎn)。

從社會(huì)層面上看，學(xué)區(qū)房市場白熱化會(huì)產(chǎn)生加重教育資源傾斜、階級(jí)逐漸固化的問題。

拋開那些被開發(fā)商冠以虛名的假學(xué)區(qū)房不談，真正意義上的學(xué)區(qū)房很多都是有市無價(jià)，當(dāng)財(cái)權(quán)更多的精英階級(jí)掌握了學(xué)識(shí)密碼，學(xué)區(qū)房就會(huì)逐步演變成階級(jí)固化的一個(gè)工具。

我們國家目前還存在城鄉(xiāng)二元的結(jié)構(gòu)，如果把學(xué)區(qū)房融入這種結(jié)構(gòu)，那么社會(huì)的階層就可以從上到下分為：住在重點(diǎn)名校學(xué)區(qū)的精英階層、住在普通一般學(xué)區(qū)的普通階層，以及對學(xué)區(qū)沒有能力選擇的調(diào)劑階層。

根據(jù)三種階級(jí)，教育傾斜程度一眼可見，處于高位階層的人更容易得到優(yōu)質(zhì)教育資源，而且這些資源會(huì)代代相傳，這就意味著精英階級(jí)將會(huì)在代際中不斷延續(xù)。而沒有優(yōu)質(zhì)教育資源的其他階級(jí)，想要尋求突破，只會(huì)越來越難，“寒門難出貴子”的社會(huì)現(xiàn)象將越發(fā)明顯。

階級(jí)固化后，負(fù)作用力強(qiáng)勁，會(huì)使社會(huì)活力降低，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展停滯，隨后各種社會(huì)問題就會(huì)出現(xiàn)。還好，當(dāng)前我國已經(jīng)為促進(jìn)教育公平、解決教育均衡性問題開始有所行動(dòng)，調(diào)控之下必然會(huì)遏制學(xué)區(qū)房帶來的階級(jí)固化。

此外，我國多次強(qiáng)調(diào)人口結(jié)構(gòu)問題，當(dāng)前樓市的高價(jià)和瘋炒的學(xué)區(qū)房都是抑制生育的要因。并且，隨著我國出生率逐年下降，整體教育資源或?qū)⒊霈F(xiàn)嚴(yán)重過剩的問題。

在當(dāng)前中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的大背景下，為避免學(xué)區(qū)房引起房地產(chǎn)市場泡沫加劇，阻礙房地產(chǎn)褪去金融屬性，官方的調(diào)控拉繩會(huì)持續(xù)收緊。

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高調(diào)打壓學(xué)區(qū)房亂象

針對供應(yīng)端的三道紅線、集中拍地等收緊政策進(jìn)行的如火如荼，但維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展只整頓一端是不夠的，供需兩端都需同時(shí)發(fā)力。

學(xué)區(qū)房的高溢價(jià)，供需雙方都有不可推卸的責(zé)任，為避免加劇房地產(chǎn)市場的泡沫，官方落實(shí)因城施策，力求從根源上解決問題。

首先是深圳、上海帶頭出擊。深圳市市場監(jiān)督管理局、市住房和建設(shè)局和市教育局聯(lián)合印發(fā)文件，從2021年2月起，三部門在全市范圍內(nèi)開展“學(xué)位房”等虛假違法廣告專項(xiàng)整治行動(dòng)。此次聯(lián)合整治行動(dòng)聚焦“學(xué)位房”違法廣告問題，通過采取更加嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)、更加嚴(yán)厲的處罰、更加有效的措施，發(fā)揮部門聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢，嚴(yán)厲打擊“學(xué)位房”等虛假違法廣告，形成強(qiáng)有力的震懾。

3月16日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，首次提出“名額分配”制度，重點(diǎn)中學(xué)50%-65%的生源名額將按比例分配到各區(qū)和各普通初中。這意味著即使是在普通初中就讀的學(xué)生，只要成績在該校名列前茅就有機(jī)會(huì)進(jìn)入重點(diǎn)高中。

緊接著，上海還下達(dá)了針對供貨源的口令。3月19日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)倡議滬上全體房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介、宣傳；在業(yè)務(wù)經(jīng)營中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購房者。

而北京也不甘落后，針對“學(xué)區(qū)房”的高溫狀態(tài)，動(dòng)作頻繁。先是4月22日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提出，對近期群眾反映強(qiáng)烈的機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、經(jīng)營貸流入樓市等問題，依法從嚴(yán)懲處，規(guī)范市場秩序。

隨后的4月23日，北京海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)三大主流學(xué)區(qū)的教育招生考試中心同時(shí)發(fā)布《2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》。從內(nèi)容看，海淀區(qū)的政策最狠，提出“自2022年1月1日后，戶籍從外省市或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童申請入小學(xué)時(shí)，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。自2022年起，所有用于九年一貫制學(xué)校登記入學(xué)的住房，九年內(nèi)只提供一個(gè)入學(xué)學(xué)位（符合國家生育政策的除外）。”

沒過幾天，言出必行的北京市住建委就在4月30日通報(bào)，已查處18家與22號(hào)政策逆行的相關(guān)違法機(jī)構(gòu)，涉及包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)管理公司等。

同樣屬于學(xué)區(qū)房高熱度的廣州，在4月13日，廣州天河區(qū)教育局發(fā)布4所熱點(diǎn)學(xué)校義務(wù)教育階段招生方案，今年4所學(xué)校初中部劃片招生學(xué)校采用電腦派位方式。

重慶則是對供給端砸下了鐵錘。3月30日，重慶市市場監(jiān)督管理局發(fā)布《商品房銷售不得與入學(xué)資格掛鉤的宣傳提示》，明確指出，不得在商品房銷售及二手房買賣廣告中使用中小學(xué)名稱，以及使用“名?！薄ⅰ皩W(xué)位房”、“學(xué)府房”、“指標(biāo)房”等違反義務(wù)教育公平原則的相關(guān)詞語。房企和地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問不得明示或暗示購房者購買商品房可以簽約入讀、劃片入讀中小學(xué)，也不得以書面或口頭形式承諾中小學(xué)入學(xué)資格。嚴(yán)打在售樓盤炒作學(xué)區(qū)房。

為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，4月5日，合肥發(fā)布“新政八條”，明確“同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位”，避免優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房帶來的炒房風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房”。

綜上所述，根據(jù)官方消息與各地的嚴(yán)控政策，足以料到，目前學(xué)區(qū)房的市價(jià)大概率是站在了山崗上，如果不是為了孩子急需入學(xué)，而是作為資產(chǎn)配置去投資學(xué)區(qū)房，或?qū)⒊袚?dān)利空的風(fēng)險(xiǎn)。

不過要注意，在這緊要關(guān)頭，可能會(huì)出現(xiàn)末班車效應(yīng)，大量要入學(xué)的家庭，會(huì)抓緊最后窗口期成交。

參考資料：

1.中國新聞網(wǎng)-《重磅！中央點(diǎn)名學(xué)區(qū)房！》

2.格隆-《炮轟學(xué)區(qū)房：這次，狼真的來了》

3.熊大說深房-《學(xué)區(qū)房價(jià)格，即將打“骨折”？先別急！》

4.中原視點(diǎn)-《中原地產(chǎn)：一季度北京二手房網(wǎng)簽4.95萬套同比漲163%》

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“鹿鳴財(cái)經(jīng)”（ID：luminglab），作者惠比壽，編輯封成。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表芥末堆立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。