圖片來(lái)源：unsplash

人口，是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”已成為共識(shí)。近年來(lái)，關(guān)于人口老齡化、生育意愿降低、非核心城市人口凈流出的報(bào)道時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端，各方對(duì)青年人口占比大幅下降帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展問(wèn)題的焦慮從未停止。適齡人口減少，房地產(chǎn)需求降低，將會(huì)影響到地方政府的土地財(cái)政收入，制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。簡(jiǎn)而言之，消失的接盤(pán)俠，是當(dāng)前樓市最大的擔(dān)憂(yōu)之一。

2008-2017年中國(guó)人口總量及增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

未富先老，高房?jī)r(jià)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

國(guó)際慣例認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口進(jìn)入了老齡化社會(huì)。當(dāng)65歲及以上老年人占比到14%，進(jìn)入深度老齡化，20%以上為超老齡化。照此推算，中國(guó)從2001年已開(kāi)始步入老齡化社會(huì)，正在深度老齡化的過(guò)程中。

2008-2017年中國(guó)60歲以上人口數(shù)量及占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

截止2017年，中國(guó)65歲以上老年人口已達(dá)1.6億，老齡化人口占比約11.5%。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2050年老齡化人口占比將達(dá)3.6億，屆時(shí)每4個(gè)人就有1個(gè)65歲以上的老人。聯(lián)合國(guó)《世界人口展望（2017修訂版）》預(yù)計(jì)中國(guó)將在2034年前后進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)，2050年達(dá)26.3%，到2060年后逐漸穩(wěn)定在30%左右的水平。

2008-2017年中國(guó)65歲以上人口數(shù)量及增長(zhǎng)率

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 

數(shù)據(jù)顯示，2008年到2017年十年間，中國(guó)60歲以上人口的比例從12%攀升至17.3%，65歲以上人口數(shù)量保持著年3%以上的增長(zhǎng)率，2017年增長(zhǎng)率達(dá)歷史最高點(diǎn)5.52%?？紤]到上世紀(jì)70年代末開(kāi)始的計(jì)劃生育和人均壽命的延長(zhǎng)，在未來(lái)的10-20年，老年人口數(shù)量將持續(xù)增長(zhǎng)，人口占比也將持續(xù)攀升。

從地域分布來(lái)看，中國(guó)老齡化最嚴(yán)重的省份主要分布在西南、東北和北上蘇杭一帶。老齡化體現(xiàn)的并不是單一常住人口的變化，與人口的流動(dòng)也有密切關(guān)系。西南和東北共同的特征有兩個(gè)：一個(gè)是計(jì)劃生育嚴(yán)格執(zhí)行，一個(gè)是青年勞動(dòng)力輸出大省。北上蘇杭經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，生活醫(yī)療條件相對(duì)較好，能為老年人生活提供相對(duì)完善的保障。

2017年老齡化最嚴(yán)重的省份TOP10

2017年老齡化最輕微的省份TOP10

晚婚少子，樓市庫(kù)存誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？

和老齡化一樣趨勢(shì)難逆的，還有青年男女初婚年齡的一再延遲。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)男女的平均結(jié)婚年齡，從上世紀(jì)70年代的21歲左右延遲到21世紀(jì)的27歲左右。在江蘇、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，初婚年齡更是在32歲以上。物質(zhì)條件的改善、受教育年限的延長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)走高、人們對(duì)精神自由的追求等，使得中國(guó)男女不僅習(xí)慣于晚婚，對(duì)婚姻的態(tài)度也越來(lái)越慎重和開(kāi)放。

民政部近期發(fā)布的結(jié)婚大數(shù)據(jù)顯示：2018年一季度全國(guó)登記結(jié)婚301.7萬(wàn)對(duì)，比5年前下降近3成，離婚登記97.4萬(wàn)對(duì)，比5年前多出4成有余?；仡?013-2018年間民政部發(fā)布的婚姻數(shù)據(jù)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定的趨勢(shì)：結(jié)婚的越來(lái)越少，離婚的越來(lái)越多。在中國(guó)非婚生子女不合法的大背景下，在婚人口數(shù)量，一定程度上會(huì)對(duì)總體生育率產(chǎn)生影響。

2013-2018年第一季度結(jié)婚和離婚人數(shù)對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：民政部官網(wǎng)

僅看生育數(shù)據(jù)，一樣不容樂(lè)觀(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)出生人口是1723萬(wàn)人，比2016年下降63萬(wàn)人。其中一孩只有724萬(wàn)，二胎占比超過(guò)半數(shù)。在2022年前后，中國(guó)仍處在第三波嬰兒潮（1987年）尾端人口進(jìn)入工作的窗口期。但就最近十年新生人口長(zhǎng)期維持在1600-1700萬(wàn)量級(jí)的趨勢(shì)判斷，未來(lái)的人口形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)。

2008-2017年中國(guó)新生人口數(shù)量及增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

待第三波嬰兒潮就業(yè)窗口期過(guò)去，少子化帶來(lái)的問(wèn)題將更加凸顯。據(jù)估算，00后比80后少了約7200萬(wàn)人。第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，在東三省、內(nèi)蒙古、京津冀、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游地區(qū)，均存在著不同程度青少年人口占比偏低的問(wèn)題。2017年年初至今的搶人大戰(zhàn)，對(duì)象只是存量人口，如果中國(guó)長(zhǎng)期維持超低生育率，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)“無(wú)人可搶”。

第六次人口普查中國(guó)分縣0-14歲人口占比示意圖

（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

搶人大戰(zhàn)，三四線(xiàn)樓市面臨“人荒”

受戶(hù)籍制度改革、鼓勵(lì)農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)等政策因素和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的臨時(shí)性影響，近年來(lái)中國(guó)人口流動(dòng)放緩，人口繼續(xù)向城市群聚集，部分二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市人口外流，在沿海、沿江、鐵路沿線(xiàn)地區(qū)人口聚集度仍然在進(jìn)一步加大。

中國(guó)人口流動(dòng)示意圖（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規(guī)律，特別是在城市化中后期。近年來(lái)，杭州、南京等新一線(xiàn)城市表現(xiàn)活躍，“搶人大戰(zhàn)”將促進(jìn)新千萬(wàn)級(jí)城市的加速形成。落戶(hù)得購(gòu)房指標(biāo)、購(gòu)房享折扣補(bǔ)貼等搶人政策在一定程度上相當(dāng)于變相松綁房地產(chǎn)限購(gòu)政策。新一線(xiàn)城市在成為搶人贏家的同時(shí)，也成了樓市最大的贏家。

2017年全國(guó)各地區(qū)人口流入排名

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局

人口流動(dòng)，有進(jìn)就有出。與新一線(xiàn)形成鮮明對(duì)比的，是三四線(xiàn)城市的人荒。數(shù)據(jù)顯示，1991-2000年、2001-2010年、2011-2016年三個(gè)時(shí)段，三四線(xiàn)合計(jì)人口年均增速分別為0.68%、0.31%、0.45%，遠(yuǎn)低于同期全國(guó)人口平均增速的1.04%、0.57%、0.51%。人口的持續(xù)凈流出，再疊加棚改政策的收緊，勢(shì)必會(huì)沖擊三四線(xiàn)脆弱的樓市。

本文轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)“90度地產(chǎn)”，作者艾普大數(shù)據(jù)。文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表芥末堆立場(chǎng)。