圖片來源：unsplash

人口，是一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”已成為共識。近年來，關(guān)于人口老齡化、生育意愿降低、非核心城市人口凈流出的報道時常見諸報端，各方對青年人口占比大幅下降帶來的經(jīng)濟社會發(fā)展問題的焦慮從未停止。適齡人口減少，房地產(chǎn)需求降低，將會影響到地方政府的土地財政收入，制約區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。簡而言之，消失的接盤俠，是當前樓市最大的擔憂之一。

2008-2017年中國人口總量及增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

未富先老，高房價誰來買單？

國際慣例認為，當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個國家或地區(qū)的人口進入了老齡化社會。當65歲及以上老年人占比到14%，進入深度老齡化，20%以上為超老齡化。照此推算，中國從2001年已開始步入老齡化社會，正在深度老齡化的過程中。

2008-2017年中國60歲以上人口數(shù)量及占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

截止2017年，中國65歲以上老年人口已達1.6億，老齡化人口占比約11.5%。有機構(gòu)預測，到2050年老齡化人口占比將達3.6億，屆時每4個人就有1個65歲以上的老人。聯(lián)合國《世界人口展望（2017修訂版）》預計中國將在2034年前后進入超級老齡化社會，2050年達26.3%，到2060年后逐漸穩(wěn)定在30%左右的水平。

2008-2017年中國65歲以上人口數(shù)量及增長率

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 

數(shù)據(jù)顯示，2008年到2017年十年間，中國60歲以上人口的比例從12%攀升至17.3%，65歲以上人口數(shù)量保持著年3%以上的增長率，2017年增長率達歷史最高點5.52%。考慮到上世紀70年代末開始的計劃生育和人均壽命的延長，在未來的10-20年，老年人口數(shù)量將持續(xù)增長，人口占比也將持續(xù)攀升。

從地域分布來看，中國老齡化最嚴重的省份主要分布在西南、東北和北上蘇杭一帶。老齡化體現(xiàn)的并不是單一常住人口的變化，與人口的流動也有密切關(guān)系。西南和東北共同的特征有兩個：一個是計劃生育嚴格執(zhí)行，一個是青年勞動力輸出大省。北上蘇杭經(jīng)濟發(fā)達，生活醫(yī)療條件相對較好，能為老年人生活提供相對完善的保障。

2017年老齡化最嚴重的省份TOP10

2017年老齡化最輕微的省份TOP10

晚婚少子，樓市庫存誰來接盤？

和老齡化一樣趨勢難逆的，還有青年男女初婚年齡的一再延遲。數(shù)據(jù)顯示，中國男女的平均結(jié)婚年齡，從上世紀70年代的21歲左右延遲到21世紀的27歲左右。在江蘇、上海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，初婚年齡更是在32歲以上。物質(zhì)條件的改善、受教育年限的延長、房價持續(xù)走高、人們對精神自由的追求等，使得中國男女不僅習慣于晚婚，對婚姻的態(tài)度也越來越慎重和開放。

民政部近期發(fā)布的結(jié)婚大數(shù)據(jù)顯示：2018年一季度全國登記結(jié)婚301.7萬對，比5年前下降近3成，離婚登記97.4萬對，比5年前多出4成有余。回顧2013-2018年間民政部發(fā)布的婚姻數(shù)據(jù)，我們會發(fā)現(xiàn)一個穩(wěn)定的趨勢：結(jié)婚的越來越少，離婚的越來越多。在中國非婚生子女不合法的大背景下，在婚人口數(shù)量，一定程度上會對總體生育率產(chǎn)生影響。

2013-2018年第一季度結(jié)婚和離婚人數(shù)對比

數(shù)據(jù)來源：民政部官網(wǎng)

僅看生育數(shù)據(jù)，一樣不容樂觀。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年我國出生人口是1723萬人，比2016年下降63萬人。其中一孩只有724萬，二胎占比超過半數(shù)。在2022年前后，中國仍處在第三波嬰兒潮（1987年）尾端人口進入工作的窗口期。但就最近十年新生人口長期維持在1600-1700萬量級的趨勢判斷，未來的人口形勢不容樂觀。

2008-2017年中國新生人口數(shù)量及增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

待第三波嬰兒潮就業(yè)窗口期過去，少子化帶來的問題將更加凸顯。據(jù)估算，00后比80后少了約7200萬人。第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，在東三省、內(nèi)蒙古、京津冀、長三角、長江中游地區(qū)，均存在著不同程度青少年人口占比偏低的問題。2017年年初至今的搶人大戰(zhàn)，對象只是存量人口，如果中國長期維持超低生育率，未來可能會出現(xiàn)“無人可搶”。

第六次人口普查中國分縣0-14歲人口占比示意圖

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

搶人大戰(zhàn)，三四線樓市面臨“人荒”

受戶籍制度改革、鼓勵農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)等政策因素和經(jīng)濟周期波動的臨時性影響，近年來中國人口流動放緩，人口繼續(xù)向城市群聚集，部分二線城市和三四線城市人口外流，在沿海、沿江、鐵路沿線地區(qū)人口聚集度仍然在進一步加大。

中國人口流動示意圖（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

從國際經(jīng)驗來看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規(guī)律，特別是在城市化中后期。近年來，杭州、南京等新一線城市表現(xiàn)活躍，“搶人大戰(zhàn)”將促進新千萬級城市的加速形成。落戶得購房指標、購房享折扣補貼等搶人政策在一定程度上相當于變相松綁房地產(chǎn)限購政策。新一線城市在成為搶人贏家的同時，也成了樓市最大的贏家。

2017年全國各地區(qū)人口流入排名

數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局

人口流動，有進就有出。與新一線形成鮮明對比的，是三四線城市的人荒。數(shù)據(jù)顯示，1991-2000年、2001-2010年、2011-2016年三個時段，三四線合計人口年均增速分別為0.68%、0.31%、0.45%，遠低于同期全國人口平均增速的1.04%、0.57%、0.51%。人口的持續(xù)凈流出，再疊加棚改政策的收緊，勢必會沖擊三四線脆弱的樓市。

本文轉(zhuǎn)自微信公眾號“90度地產(chǎn)”，作者艾普大數(shù)據(jù)。文章為作者獨立觀點，不代表芥末堆立場。