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學(xué)區(qū)房是國(guó)人茶余飯后最熱衷的話題之一，然而神奇的是，對(duì)“學(xué)區(qū)房”的認(rèn)知程度和其討論熱度卻是不匹配的，很多人熱衷于討論學(xué)區(qū)房，但對(duì)“啥是學(xué)區(qū)房”沒有一個(gè)明確的概念。而厘清“到底什么是學(xué)區(qū)房”就是本文希望做到的事情。

“學(xué)區(qū)房”是國(guó)人茶余飯后討論最多的話題之一

大概從2008年起，“房產(chǎn)”就成了國(guó)人茶余飯后必討論的話題。很多人認(rèn)為“房子之所以貴，是因?yàn)榻壎私逃Y源”，而“學(xué)區(qū)房”討論熱度一直居高不下?？梢哉f，“買房”是國(guó)人最熱衷的話題之一，而“學(xué)區(qū)房”則是買房這皇冠上那顆明珠。在百度搜索指數(shù)上來看，學(xué)區(qū)房指數(shù)持續(xù)高于“小升初”指數(shù)，大概2015年以來，也超過“小升初”指數(shù)，“學(xué)區(qū)房”本身的熱度，超過了其本身所代表的功能——升學(xué)。

圖：百度指數(shù)上，“學(xué)區(qū)房”搜索指數(shù)高居不下，顯著高于“幼升小”和“小升初”搜索指數(shù)

某國(guó)內(nèi)著名問答平臺(tái)上，學(xué)區(qū)房也是超級(jí)熱門的話題。我們隨便取兩個(gè)問題，“學(xué)區(qū)房對(duì)孩子的教育成長(zhǎng)到底有多重要”，“在上海買學(xué)區(qū)房是否無比重要”都是幾千關(guān)注者，上百萬的瀏覽量。

圖：某國(guó)內(nèi)著名問答平臺(tái)上，各種“學(xué)區(qū)房”問題動(dòng)輒百萬+瀏覽量

奇怪的事情：學(xué)區(qū)房如此高的熱度，卻竟然沒有一個(gè)清晰的定義？

打開百度百科“學(xué)區(qū)房”詞條，定義解釋如下:

“學(xué)區(qū)房，一個(gè)特別的名詞。房產(chǎn)推銷員把學(xué)區(qū)房說成是家長(zhǎng)自愿的，理由是家長(zhǎng)們隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，家長(zhǎng)為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費(fèi)重金購(gòu)置一切屬于教育質(zhì)量好的小學(xué)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)。但為受到教育質(zhì)量好的小學(xué)而買學(xué)區(qū)房這是果非因。

學(xué)區(qū)房成為一些房地產(chǎn)商的一個(gè)促銷手段，好的學(xué)區(qū)房普遍高出其他房源的20%，盡管價(jià)格不菲，但往往常受關(guān)注。

學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)折射出現(xiàn)行教育體制方面的弊端，主要體現(xiàn)在一個(gè)城市教育資源的分配非常不均衡，造成一些所謂的“好”的優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，這也同時(shí)體現(xiàn)出教育的不公平性。也就是說不是所有的義務(wù)教育階段的孩子都能享受到優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利?！?/p>

搞笑是事情就是：上面這幾段文字，算是哪門子“定義解釋”？這哪里解釋了學(xué)區(qū)房的定義??？

圖：百度百科的“學(xué)區(qū)房”詞條，完全沒有定義

剛才提到，某國(guó)內(nèi)著名問答平臺(tái)上，關(guān)于學(xué)區(qū)房的討論及其熱烈。該平臺(tái)也是國(guó)內(nèi)著名的GEEK平臺(tái)，主張——“先問是不是，再問為什么”，喜歡在各種問題下先講一大堆定義，定義了討論主體之后，再進(jìn)行交流。但是在“學(xué)區(qū)房”這個(gè)討論問題中，幾乎沒有人在討論“學(xué)區(qū)房是什么”，就開始了激烈的討論。

圖：某國(guó)內(nèi)著名問答平臺(tái)上，幾乎沒有人討論“學(xué)區(qū)房是什么”

這真的是一件特別奇怪的事情——明明是一個(gè)特別有熱度的話題，為什么卻連其基礎(chǔ)定義都討論不清楚？

今天我們就來試圖扒清楚——“學(xué)區(qū)房到底是個(gè)啥”

要弄清學(xué)區(qū)房到底是啥，首先要還要去探究一些概念，包括“公辦學(xué)?！焙汀懊褶k學(xué)?！?，包括“北京”和“一二線城市”和“四五線城市”還包括“對(duì)口劃片”和“考試”。

有一個(gè)定義是必須討論清楚的——我們討論的“學(xué)區(qū)房”，指的不是“位置在學(xué)校旁邊的房子”，而是指“擁有這個(gè)房子可以讓孩子劃片免試進(jìn)入周圍對(duì)口好學(xué)校的房子”。這是第一個(gè)要理清楚的問題，很多人對(duì)學(xué)區(qū)房的認(rèn)知是——“好學(xué)校旁邊的房子”，這個(gè)認(rèn)知是錯(cuò)的！或者說至少是沒有搞清楚問題實(shí)質(zhì)的認(rèn)知。

要理解這個(gè)問題，必須先理解，“好學(xué)?！钡降资窃鯓拥囊环N分布，在不同的城市，這個(gè)分布是不同的。而實(shí)際上，絕大部分情況下，學(xué)區(qū)房針對(duì)的是“公辦學(xué)?！?。

公辦學(xué)校與民辦學(xué)?！獙W(xué)區(qū)房是針對(duì)公辦學(xué)校的

(以下學(xué)校指的是“初中”和“小學(xué)”，不包括高中，高校和幼兒園)

其實(shí)“公辦”與“民辦”學(xué)校一直也是一個(gè)模糊不清的界定。我傾向于認(rèn)為，“以財(cái)政進(jìn)行辦學(xué)的，通過學(xué)區(qū)劃片（而不是各種各樣的篩選和考核）招生的”，是公辦學(xué)校，而“不是財(cái)政辦學(xué)，不是直接通過學(xué)區(qū)對(duì)口劃片進(jìn)入”的，是民辦學(xué)校。

以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)判斷來看，很多企業(yè)（包括國(guó)企，包括一些大學(xué)）辦的學(xué)校其實(shí)是民辦學(xué)校，比如國(guó)棉X場(chǎng)附屬中學(xué)，比如X工大附中，其實(shí)是民辦學(xué)校，這些學(xué)校很多是有自主擇校招生的，也不是直接通過對(duì)口學(xué)區(qū)劃片進(jìn)入的。

民辦學(xué)校的優(yōu)勢(shì)，在于“更靈活的機(jī)制”，而這樣的優(yōu)勢(shì)，在該地區(qū)人口呈現(xiàn)流入，小升初呈現(xiàn)供不應(yīng)求的時(shí)候，顯得尤為突出。而過去20年間，全國(guó)的人口其實(shí)是發(fā)生了很大程度上的遷移的，總體來說，一二線和部分三線城市人口流入，四五線城市人口流出。以上海為例，2000年上海出生人口8.5萬人，2016年出生人口22萬人（北京也是類似的情況）。

圖：上海的出生人口近20年來翻了一倍還多

人口流入，使得一二線城市的教育變得更加供不應(yīng)求。而民辦小學(xué)和初中“可以自主選擇篩選生源”是一個(gè)非常大的機(jī)制優(yōu)勢(shì)，在這樣的城市人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)下，這些城市的民辦學(xué)校生源變得越來越強(qiáng)，所以實(shí)際上，現(xiàn)在相當(dāng)大一部分的一二線城市，和部分三線城市，是民辦學(xué)校強(qiáng)于公辦學(xué)校的。而這一點(diǎn)初中比小學(xué)更明顯。

這里面，有一個(gè)有意思的事實(shí)，很多人可能并沒有意識(shí)到：即因?yàn)樾W(xué)和初中是義務(wù)教育，其實(shí)小升初和幼升小是根本沒有考試的，也不允許考試。但公辦學(xué)校是直接通過你所在的房子的小區(qū)，來給你劃片判定你進(jìn)入哪個(gè)公辦學(xué)校的。而民辦學(xué)校，大部分情況下是不能通過房子入學(xué)的（少部分和地產(chǎn)商合作的學(xué)校除外），是通過一些其他考核方式（SMK，坑班，XW，遞簡(jiǎn)歷等方式）來實(shí)現(xiàn)篩選的。

圖：政策層面，小升初和幼升小是不允許考試的

而現(xiàn)在我們，我們要對(duì)學(xué)區(qū)房下定義了——即：擁有這個(gè)房子，可以讓你的孩子，直接免試進(jìn)入你心儀的學(xué)校，這樣的房子才能叫做“學(xué)區(qū)房”。實(shí)際上學(xué)區(qū)房應(yīng)該是這樣的一種東西。

另一方面，上海和北京都是按區(qū)劃分教委的，不同區(qū)之間差別很大，對(duì)于很多學(xué)校，你必須有一套該區(qū)的房子，才能在該區(qū)參與考試，但是這是和戶籍相連的，基本上這個(gè)房子只要在這個(gè)去就好了，所以一般說到“學(xué)區(qū)房”，還是指上面那種情況。

所以，我們必須首先明確一個(gè)概念——學(xué)區(qū)房，是針對(duì)公辦學(xué)校的，且重點(diǎn)在于“免試進(jìn)入”，那種需要考試才能進(jìn)去的，一般都不是學(xué)區(qū)房。

不同城市情況是不同的——一線城市和四五線城市學(xué)區(qū)房概念更強(qiáng)

所以全國(guó)的城市大概有三種典型的情況：北京，其他一二線城市，四五線城市。

• 北京：北京的情況是最特殊的，而且北京各個(gè)區(qū)的情況差別非常的大?？傮w來說，北京的公辦學(xué)校強(qiáng)于民辦學(xué)校，所以北京的學(xué)區(qū)房，特別貴，比別的地方都貴。而北京傳統(tǒng)意義上，教育最強(qiáng)的兩個(gè)區(qū)西城和海淀，也是情況最特殊的兩個(gè)區(qū)。海淀的特殊性在于——最強(qiáng)的初中，所謂海淀六小強(qiáng)——人大附，首師大附中，清華附，101中學(xué)，北大附，十一中學(xué)，他們其實(shí)是公開招生的，不管是因?yàn)槭裁丛?，他們確實(shí)是以公開篩選的形式進(jìn)行擇校招生的，而并非“通過學(xué)區(qū)劃片統(tǒng)籌招生”。西城的特殊性在于——西城的學(xué)區(qū)現(xiàn)在還是一對(duì)一的，公辦學(xué)校強(qiáng)，入學(xué)方式就是學(xué)區(qū)劃片對(duì)口，就是一個(gè)學(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)一個(gè)小學(xué)和初中，一個(gè)學(xué)區(qū)房就可以讓孩子之后小學(xué)初中有保障，這幾年“北京學(xué)區(qū)房改革”，一直沒有落到西城頭上，北京西城的學(xué)區(qū)房是全中國(guó)乃至全世界最貴的房子，一般看到新聞中的“天價(jià)學(xué)區(qū)房”，很大一部分是來自于西城的，就是因?yàn)槲鞒怯羞@樣的特殊性。北京公辦學(xué)校強(qiáng)，有非常強(qiáng)的學(xué)區(qū)房文化，但是的情況其實(shí)是完全不能代表全國(guó)大部分情況的，是非常特殊的，但是因?yàn)楸本┦敲襟w及文化中心，經(jīng)常讓全國(guó)人民誤以為“全國(guó)都是北京這樣的學(xué)區(qū)房”。

•  其他一二線城市：大部分一二線城市（尤其是財(cái)政沒那么強(qiáng)的一二線城市，因?yàn)樨?cái)政特別強(qiáng)的城市，有可能可以養(yǎng)的起非常強(qiáng)的公辦學(xué)校），呈現(xiàn)出一種“民辦學(xué)校漸漸強(qiáng)于公辦學(xué)?！钡膽B(tài)勢(shì)，因?yàn)檫@些城市的人口是流入的，所以民辦學(xué)校的篩選優(yōu)勢(shì)，非常的突出，如果再加上當(dāng)?shù)刎?cái)政沒有特別強(qiáng)，那民辦學(xué)校越來越強(qiáng)，超過公辦學(xué)校幾乎是大趨勢(shì)。所以，在這些城市，其實(shí)是沒有特別強(qiáng)的“學(xué)區(qū)房”的概念的，因?yàn)橄喈?dāng)大部分強(qiáng)的學(xué)校，是民辦學(xué)校，是需要考試或其他方式的篩選的，并不能通過房子來免試入學(xué)。值得一提是上海，很多人沒有意識(shí)到的一個(gè)事情是，上海雖然民辦學(xué)校很強(qiáng)，但是因?yàn)樨?cái)政很強(qiáng)，其公辦學(xué)校在全國(guó)看來也算是很強(qiáng)的，所以上海其實(shí)是有學(xué)區(qū)房觀念的。

•  四五線城市：二十年前，幾乎所有的地區(qū)都是公辦學(xué)校更強(qiáng)，只是近二十年人口的流動(dòng)+篩選等原因，使得很多一二線城市民辦學(xué)校變得比公辦學(xué)校強(qiáng)了。大部分四五線城市，人口其實(shí)是流出的，所有大部分四五線城市，保持著“最強(qiáng)的學(xué)校是公辦的”這么一個(gè)情況。所有，四五線城市是吃學(xué)區(qū)房的，這里的房子可以直接保證孩子免試入學(xué)，四五線城市的學(xué)區(qū)房是有溢價(jià)的。

• 還有一種特殊情況，即當(dāng)?shù)赜虚_發(fā)商直接開辦學(xué)校（或者和地方政府深度綁定，承諾解決學(xué)位），讓其業(yè)主的孩子直接免試入學(xué)，這個(gè)情況在一些有新樓盤的地方會(huì)出現(xiàn)，但是時(shí)間一長(zhǎng)，就會(huì)淡化了，總體來說，這種學(xué)區(qū)房還是少數(shù)。

 總結(jié)：學(xué)區(qū)房這個(gè)事情的概念，其實(shí)很多時(shí)候被誤解了

• 學(xué)區(qū)房的定義：學(xué)區(qū)房其實(shí)應(yīng)該指的是“擁有這個(gè)房子可以讓孩子劃片免試進(jìn)入周圍對(duì)口好學(xué)校的房子”，而不是“位置在學(xué)校旁邊的房子”。

• 學(xué)區(qū)房是針對(duì)公辦學(xué)校的，在民辦學(xué)校旁邊的房子，其實(shí)嚴(yán)格意義，不算是學(xué)區(qū)房。

• 不同城市公辦學(xué)校和民辦學(xué)校強(qiáng)弱是不一樣的，公辦學(xué)校更強(qiáng)的地區(qū)（一線和四五線城市）學(xué)區(qū)房概念更強(qiáng)烈，而民辦學(xué)校更強(qiáng)的地區(qū)（部分一二線城市）其實(shí)本身是沒有太多學(xué)區(qū)房的概念的。而北京是全國(guó)學(xué)區(qū)房觀念最強(qiáng)的地方，這是非常特殊的，不能代表全國(guó)大部分地區(qū)的，但因?yàn)楸本┦莻髅轿幕行?，讓很多人以為全?guó)大部分地方也像北京一樣，有很強(qiáng)的學(xué)區(qū)房觀念，這是有誤解的。比如西安，成都這樣的二線城市，學(xué)區(qū)房觀念是不強(qiáng)的，不是在四七九旁邊的房子就是學(xué)區(qū)房，四七九旁邊的房子大部分情況下，并沒有直接讓孩子入讀這些學(xué)校的功能。

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“草叔消費(fèi)升級(jí)研究”，作者吳勁草。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表芥末堆立場(chǎng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者。