圖片來源：視覺中國

學區(qū)房的達摩克利斯之劍終于落下！

近日，北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。所謂多校劃片指的是學區(qū)內優(yōu)先，如果學區(qū)內滿了，就跨學區(qū)。

簡單來說，就是自2020年7月31日以后，西城區(qū)學區(qū)房不管用了，即使購買了學區(qū)房，也不一定能上心儀的學校，有可能被調劑到其它學校。

北京市西城區(qū)“廢除學區(qū)房”的政策，具有全國性的指標意義。

西城區(qū)有兩個讓全北京家長艷羨的優(yōu)質學區(qū)——月壇和德勝學區(qū)，這里匯聚了北京四中、北京八中、育民小學等多所全國知名的中、小學校。

在雞娃當?shù)赖慕裉?，學區(qū)房價格一路攀升，安居客最新數(shù)據(jù)顯示，德勝街道的學區(qū)房均價已飆升至17萬元/㎡左右，月壇街道的均價也達到15萬元/㎡左右。

對于小區(qū)原本對應著牛校的家長來說，多校劃片的政策可謂晴天霹靂，原本花高價甚至天價爭破頭買來的學區(qū)房，想著孩子能憑此十拿九穩(wěn)進牛校，現(xiàn)在卻要拼人品靠運氣了，一不小心還很可能進了“渣小”。

“學區(qū)房永遠漲，一房解千愁”的局面恐怕要徹底改變了……

西城區(qū)，發(fā)生了什么？

2021年北京西城區(qū)幼升小發(fā)生的事情，我們先進行一個簡短的描述：

“西城部分熱門片區(qū)適齡符合條件學生嚴重超額，導致部分入戶較晚的學生（2020年7月31日后入戶）的學生直接被勸退了（直接無法報名）”。

過去的情況是：你報名了戶口所在地學區(qū)內的某所小學，然后如果你的順位靠后，你就會被調劑，但大概率還是小片區(qū)內的學校（比如德勝學區(qū)）

而2021年：如果你在某熱門學區(qū)，入戶時間較晚，就會發(fā)現(xiàn)——“別說你對口的那個熱門學校，連片區(qū)內其他好學校，你也報不了”，你只能報所在學區(qū)外的一般學校（即所謂的“渣校”），相當于直接“勸退”了。

例如，目前整個德勝學區(qū)，已無多校劃片學?？蛇x，“7·31”后調劑志愿只能填報相鄰片區(qū)，新街口和什剎海的調劑校。

月壇學區(qū)內也同樣無多校劃片學?？蛇x，“7·31”后調劑志愿也只能填報相鄰片區(qū)，陶白、廣牛和金融街的“渣小”。

至于為什么會發(fā)生這樣的情況，表面原因是由于西城區(qū)適齡學生人口不斷增加，熱門片區(qū)（比如德勝學區(qū)）學位嚴重不足，如果還像以前一樣，先報名，再調劑，必然會發(fā)生大量的調劑不過來的情況。

但如果把眼光放得更長遠來看，關于學區(qū)房的調控信號其實早有預兆，早在4月30日的中央政治局會議上，就提出要防止以學區(qū)房等名義炒作房價。

此外，幾乎在對學區(qū)房進行專項調控的同時，還有教育行業(yè)的相關政策調整。

先是校外培訓遭遇史上最嚴調控，教育部成立校外教育培訓監(jiān)管司，專司校外培訓管理。相關部門對15家校外培訓機構處以3650萬元的頂格處罰，而多地開始明確嚴控校外培訓。

緊接著，北京、上海等地表示將正式啟動學生暑期托管服務。由各區(qū)教委組織面向小學一年級至五年級學生的托管服務，托管服務內容主要包括提供學習場所，開放圖書館、閱覽室，有組織地開展體育活動等。但不組織學科培訓和集體授課。

不難發(fā)現(xiàn)，國家這次一方面整治校外培訓，另一方面讓重點區(qū)域的學區(qū)多校劃片（北京帶頭），這些組合拳擺明了就是要打破現(xiàn)在的教育格局，給教育行業(yè)去一去杠桿。

以前是誰家錢多，誰就能靠買學區(qū)房搶占優(yōu)質資源，最后誕生了一批天價學區(qū)房，家長焦慮得不行，教育也失去了原有的公平?，F(xiàn)在從中央到地方終于下決心進行改革，往教育均衡化的方向走，讓房子和教育脫鉤，顯然是大勢所趨。

如今，多校劃片政策已經落地，且大有普及推廣之勢，再想靠炒作頂尖學區(qū)房謀求超額收益的房地產投機者，也注定會面臨著極大的不確定性。

要知道，我們國家想搞什么事，可幾乎沒有搞不成的。

學區(qū)房，一場命運的博弈

其實，北京市的家長們之所以迷戀西城區(qū)的學區(qū)房，與海淀區(qū)的先例不無關系。

從北京地區(qū)入學政策上來看，適齡兒童入學，學位本來是有順位的，比如本片區(qū)戶口+法定監(jiān)護人房屋產權是第一順位，本片區(qū)戶口+四老房屋產權是第二順位等等。

在海淀區(qū)，2019年1月1日之后買房的學生家庭，排在此前的六個順位之后，是第七順位。按照今年的入學章程，如果學位充足還是單校劃片方式錄取。如果學位不足，則根據(jù)填報志愿搖號。

通常而言，家長購房的時候都會對學位的供給和需求有所調研，雖然他們排在了最后，看似沒有選擇，但因為學位頗為充足還是能順利進牛校。

而北京市東城區(qū)的派位則是真“多?！?，卡在線后的購房者，不再按順位“入坑”，而是被放在一個隨機派位的池子里。

在西城區(qū)購房的家長，顯然是在和命運進行博弈，他們要賭的，便是海淀和東城模式的二選一。

如果是海淀模式，一切如常，買到就是賺到，不僅孩子能上好學校，房產還能增值。如果是東城模式，雖然有可能上不了心儀的學校，但名校的概率還是挺大，房子也基本保值。

所以，如果按照往年的政策來看，無論走哪一種模式，只要在西城買下學區(qū)房，似乎都是一門穩(wěn)賺不賠的買賣，而這也推動了西城學區(qū)房迎來一輪又一輪的天價上漲。

例如，2019年的“雙十一”，在某拍賣網上，位于北京市西城區(qū)爛縵胡同的一套5.6平方米的“老破小”學區(qū)房經過多輪拼殺，以總價127.55萬元成交，吸引了近5萬人次圍觀。而這套房源原本的估價為65.76萬元。

這套大雜院小平房的房價被炒到了23萬元/㎡，而同地段房源的均價是9萬-13萬元/㎡。注意，這不是別墅，不是精裝修，也不是無敵視野海景房，僅僅是“1室0廳0層”的“破舊小平房”。

而在2016年，在北京市西城區(qū)的文昌胡同深處，一間小小的、不起眼的、甚至雜草叢生，可以說有點破敗的房子，賣出了相當于20公斤黃金的價格。

確切地說，這處僅僅11.4平方米的房產，賣出了530萬元的天價，每平方米的房價達到46萬元。賣出如此高價的原因，就因為它是北京最著名的小學之一實驗二小的學區(qū)房。46萬元的單價，也創(chuàng)造了北京最貴學區(qū)房的記錄。

只不過，對于最新一批西城區(qū)學區(qū)房的購房者而言，這次，他們算到了開頭卻沒算到結果。如今，那些優(yōu)質的小學干脆對“7·31”購房者關上了大門。

也就是說，去年“7·31”后還在前仆后繼搶學區(qū)房的家長，他們花20萬元/㎡買到的重點校學區(qū)房，和旁邊15萬元/㎡的非重點校學區(qū)房，如今在孩子入學資格上是一樣的，其中的差價，就是逆政策而行的學費。

這個意義上，政策釋放的是一種信號，教育要公平，先從學區(qū)房開始。

教育體系，要大變了

其實，對于教育稍微有點敏感度的人都能感受到，現(xiàn)在的教育體系，要大變了。不僅僅是教育本身，還包括附著在教育行業(yè)的各類資源。

首先是校外輔導班，近期遭遇到很大壓力。現(xiàn)在國家明確要求，學校放學時間要延遲，大部分的功課、作業(yè)、活動，盡可能在學校完成。這大大減輕了家庭的時間成本和財政成本，但對于校外輔導班，則是一個致命打擊。

教育產業(yè)化，這么大一塊蛋糕，改革阻力很大，但國家為了長遠的發(fā)展，說改就改了，這就是改革推動力，不服不行。

精準扶貧的邏輯也是一樣，把底層往上拉了拉，感受社會主義的溫暖。公平和公正，一定是未來一段時間國家工作的重點，哪怕犧牲一點效率，也不會阻擋改革的步伐。

前幾天有個帖子很火：年薪300萬，日子過的仍然不寬裕。你說年薪多少才能滿足他的胃口？一年掙600萬，他還是不滿足。所以這些人是國家的基本盤嗎？顯然不是。

國家的基本盤，還是大部分收入沒有那么高的老百姓，一年收入十萬、八萬，甚至更低一些。如何給這些人減負，如何讓他們的孩子通過教育實現(xiàn)階層流動，這才是國家真正關心的。

回到學區(qū)房這個問題上，目前北京的改革是一個試點，其他省市還在觀望，但總體的大方向是很明確的，就是要公平擇校，減少雞娃。

另一方面，政策的落地固然會讓學區(qū)房的價值縮水，但現(xiàn)在就定下學區(qū)房要“涼涼”的結論，恐怕還為時尚早。

不可否認的是，學區(qū)房的焦慮，主要集中在中產階級，這些人早年通過教育、努力得來了現(xiàn)在的生活狀態(tài)，因此他們也會產生“路徑依賴”，希望下一代延續(xù)這種方式，財產還有繼承的可能，但軟實力無法繼承。在對待子女教育方面，中產階級舍得投入精力、金錢。

對于現(xiàn)在的中產階級來說，向上攀升的難度越來越大，但向下掉落卻很容易。家庭輕微的變動很可能就從中產回到溫飽，這種情況下，教育依然是中國人最熱衷的投資。

尤其是當他們發(fā)現(xiàn)考試依舊是向上流動的最現(xiàn)實的途徑，會想盡一切辦法，哪怕犧牲自己，也要讓子女受到最好的教育。所以，在一二線城市，我們處處都能看到這樣的父母：

為了給孩子爭取教育機會，學區(qū)房的爭奪大戰(zhàn)年年都在上演；

因為老師能力不足而惱羞成怒的家長圍攻了校長辦公室；

減少錄取名額之后，校門前的家長情緒激動；

為了送孩子出國留學，賣掉家里的房子，甚至不惜負債……

看起來很自私，但考慮到教育本身就是一場漫長的競爭，似乎也能理解他們的“斤斤計較”。

在全民認可“成績決定命運”的價值觀環(huán)境下，“無法停止焦慮”似乎已經成為每一個家長的必然。

即使決定孩子學校、成績的因素有再大的隨機性，他們也總是想著再多做一點。如此看來，無論是學區(qū)房，還是多校劃片或者搖號入學，或許沒有一個政策能真的讓家長們滿意。

一句話，只要家長還存在焦慮感，他們就會想方設法繞過政策的限制或者尋找政策的漏洞，但盡管如此，還是要努力改變。

結語

可以肯定的是，今后買學區(qū)房將會進入到一個更大片區(qū)選擇，更復雜政策博弈買房的新時代，這是每個渴望給孩子帶來最好教育的家庭，個人利益和全市乃至全社會教育均衡化之間的矛盾。

而教育改革均衡化的過程中，必然伴隨著焦慮與陣痛，至于這個均衡會在何時達到，五年、十年或更長時間，誰也說不清楚。

但我們知道，此時此刻，正是這個博弈最劇烈的時候，個人雖無法抗拒大勢，但我們理應明白，孩子能否真正成才，最終還是要靠他自己去努力。再差的學校也一樣有好學生，再好學校也會有差學生，學區(qū)房從來不是孩子成才的充分必要條件。

歷史的車輪滾滾向前，國家對教育改革的決心，無人能夠阻擋。

參考資料：

《2021年北京西城學區(qū)房到底發(fā)生了什么？》草書消費升級研究

《北京西城區(qū)，放出了學區(qū)房的終極大招》三聯(lián)生活周刊

《北京家長們炸鍋！史上“最狠”學區(qū)房終極大招，上千萬打水漂》中國基金報

《政策巨震！學區(qū)房，這回真的變天了！》樓市科學家

《花1000萬買了學區(qū)房之后，中國家長更焦慮了》 Vista看天下

《警惕！北京西城落地史上“最狠”學區(qū)房政策，房價暴跌嗎》大偉看樓市

本文轉載自微信公眾號“創(chuàng)業(yè)家“（ID：chuangyejia），作者正風。文章原標題：《學區(qū)房走進歷史，校外培訓偃旗息鼓，雞娃的家長們懵了》。文章為作者獨立觀點，不代表芥末堆立場，轉載請聯(lián)系原作者。