教育地產早已不是新鮮概念。

如果說教育地產發(fā)軔于1994年碧桂園與北京景山學校合辦廣州碧桂園學校以帶動樓盤銷售，教育地產至今已走過二十余年。在此期間，房地產企業(yè)從依靠學校到自建學校;學校、幼兒園從僅僅是社區(qū)配套設施發(fā)展到教育業(yè)務成為房地產企業(yè)的重要板塊;越來越多的地產企業(yè)開始深度布局教育，甚至分拆教育業(yè)務使其單獨上市。教育地產也漸漸演化成“地產+教育”的多元模式。

5月5日，A股上市公司陽光城發(fā)布公告稱將與陽光控股、北京電影學院在全國范圍內合作發(fā)展影視產業(yè)及特色小鎮(zhèn)項目，繼發(fā)展幼教、參設教育產業(yè)基金投資之后，陽光城在教育領域的觸角已經延伸到職業(yè)教育。

就在不久前，“第一家吃螃蟹”的房地產企業(yè)碧桂園的教育業(yè)務——博實樂教育向美國證券交易委員會提交了招股說明書，獨立運營近三年的碧桂園教育終于邁出了上市進程中實質性一步。如果博實樂成功登陸美股，碧桂園將是繼海亮集團后第二家分拆教育業(yè)務、赴美上市的房地產公司。

布局教育領域的房地產企業(yè)有哪些?地產+教育還有哪些結合方式?藍鯨教育盤點梳理碧桂園、萬科、陽光城等5家上市地產公司及金成集團、偉東集團等6家非上市地產公司，一探究竟。

從依靠名校到自建名校

前不久，北京市發(fā)布消息，所有中小學校不得與房地產商合作辦學。意在為持續(xù)高燒的學區(qū)房降溫，對此，新華社發(fā)表時評稱，中小學與房地產商“聯(lián)姻”的現象長期存在，原本應由政府承擔的義務教育階段的投入、規(guī)劃和建設等職責，卻部分轉移給了房地產商，不少房地產項目堂而皇之地擁有了“學區(qū)房”的金字招牌賺得缽滿盆滿。此做法不僅給一些地方本已過熱的房地產市場“添亂”，也意味著義務教育階段教育公平的“失衡”。

一位分析人士告訴藍鯨教育，房地產企業(yè)和中小學聯(lián)合未來可能會受到一些限制，不過他認為房地產企業(yè)借名校知名帶動房源已是較為初階的“聯(lián)姻”方式。

通過學校推動樓盤銷售甚至帶動周邊房價早已不是新鮮事，早在1994年碧桂園就通過與北京市景山學校合作開辦廣州碧桂園學校帶動樓盤銷售。后來這一策略也被房地產公司廣泛應用。在各個城市新建樓盤的廣告中都能看到類似“名校林立”等字樣，重點中小學開設分銷，樓盤自帶學區(qū)房屬性。深圳桃源居引入清華實驗學校。

CRIC(中國房產信息集團)的一份研究報告指出，一線城市94%的購房者置業(yè)時會考慮學區(qū)概念，92%的置業(yè)者會因子女就學問題而重新購房，45%的人以教育為購房首要因素，認為教育因素不重要的購房者只占了7%。正是瞄準了教育剛需，越來越多的房地產企業(yè)選擇將引入名校分校或者干脆自建私立學下、國際學校。以碧桂園為例，目前旗下?lián)碛?7家K12階段學校，其中包括6所國際學校。另一家房地產企業(yè)新鷗鵬的教育業(yè)務起步于1993年，現在已經成立教育集團獨立運營教育業(yè)務，擁有5所中學。

房地產企業(yè)利用自身資源和優(yōu)勢建設國際學校已屢見不鮮，北京王府國際學校背靠的法政集團以地產起家，樂成國際學校背后的樂成集團也是如此。

2015年9月，萬科用自身總部大樓一半面積辦起來的國際高中梅沙書院正式開學。與1996年萬科投建上海復旦萬科實驗學校、北京中糧萬科長陽半島引入北京四中和北京小學不同，萬科總裁郁亮表示，梅沙書院于萬科是明確戰(zhàn)略下的專注教育產業(yè)本身的行動。教育業(yè)務之于房地產企業(yè)早已從社區(qū)配套設施發(fā)展成獨立的教育部門、集團，甚至如海亮集團和碧桂園已經分拆教育業(yè)務，使其赴美上市。

隨著消費升級和中產階級崛起，國際學校成為了更多家長們的選擇。一位擁有多年國際學校從業(yè)經驗的人士告訴藍鯨教育，房地產企業(yè)建設雙語學?；蛘邍H學校是水到渠成，與其他產業(yè)相比更容易成功。因為首先房地產企業(yè)擁有充沛的現金流、生源和資源整合能力。但同時他也向藍鯨教育透露，房地產企業(yè)現在更傾向于自己建設國際學校而非引入其他國際學校，“我們曾與一家知名地產商的上海、無錫分公司接觸過，他們條件比較苛刻，傾向于自己做，但這估計要摸索一段時間?！?/p>

學前教育、營地教育或許是新的打開方式?

與碧桂園、海亮集團企業(yè)辦學思路不同的是，陽光城、萬科、金成集團和雅居樂選擇了學前教育和營地教育模式。

陽光城旗下子公司在2016年收購了師匯優(yōu)創(chuàng)教育，后者主要為學前教育綜合提供解決方案、搭建幼兒園運營體系等，實現收入1022萬元；陽光城參設規(guī)模不超過30億元的教育產業(yè)并購基金，專項用于教育產業(yè)并購事項。無獨有偶，雅居樂擁有34所幼兒園，普惠型與國際雙語幼兒園并存。為何房地產企業(yè)青睞學前教育?和晶科技董事長曾告訴藍鯨教育，學前教育大多發(fā)生在社區(qū)里。而雅居樂則表示，幼兒園多依靠公司地產項目而建。與K12階段相比，早幼教領域限制更少，尤其在《民促法》三審之后，碧桂園也曾表示為來將著重學前教育與國際教育。

雅居樂教育集團投資部總經理劉韞珊表示，2017年將繼續(xù)建設幼兒園，或將成立40-50億元的基金用于收購教育產業(yè)；陽光城2016年教育管理收入約2125萬元 ,并2016年報中表示，在堅持主業(yè)不動搖的情況下，穩(wěn)步拓展教育行業(yè)的投資機會。值得注意的是，陽光城發(fā)展教育業(yè)務的另一優(yōu)勢就是，其母公司陽光控股旗下?lián)碛嘘柟饨逃瘓F，而陽光教育集團業(yè)務覆蓋從幼教到高等教育、線下實體和線上教育。

除學前教育外，托管與營地教育也在房地產企業(yè)中發(fā)展勢頭良好。據中國學后托管教育聯(lián)盟主席張洪偉表示，萬科是國內較早從事托管教育的房地產企業(yè)之一。自從1996年以上海復旦實驗學校試水教育領域后，萬科開始向“城市配套服務商”轉型，教育產業(yè)是戰(zhàn)略轉型重點領域之一。2014年后萬科陸續(xù)建設社區(qū)教育、營地教育，甚至獨創(chuàng)了“四點半學堂”模式。所謂“四點半學堂”指放學之后、家長尚未下班，孩子處于無人接管的空白時間段。在“學堂”里，孩子由老師看管、輔導完成作業(yè)直至被家長接走?？偛课挥谏虾５臇|原地產也具有托管業(yè)務等，并向業(yè)主免費開放。

與學前教育相類似的是，房地產公司做營地教育同樣各項資源齊備。以萬科營地教育為例，萬科的營地教育分為社區(qū)營地、城市營地、戶外營地。社區(qū)營地主要提供社區(qū)內子女的教育和托管業(yè)務;城市營地更像是一座教育綜合體，萬科第一個城市營地位于廣東佛山的國際金融城，取名為“教育Mall”，與新東方的百學匯相近；戶外營地重點在培養(yǎng)孩子的戶外生存能力、合作探索精神，據藍鯨教育了解，目前，萬科在三亞、廣州、深圳、吉林松花湖、東莞開業(yè)了6個戶外營地。戶外營地在萬科營地教育發(fā)展相對成熟。除萬科、金成集團外，鴻坤地產通過旗下億潤基金與好未來聯(lián)合投資營地教育機構“青青部落”。

職業(yè)教育、園區(qū)與云平臺獨立發(fā)展亦或配套地產?

和大多數房地產企業(yè)聚焦學前教育、K12教育不同的是，中銳集團旗下的中銳教育創(chuàng)始于1996年，先后投資創(chuàng)辦包括無錫南洋職業(yè)技術學院、新加坡南洋現代管理學院、蘇州外國語學校等學校在內的院校。近年來中銳教育看到職業(yè)教育發(fā)展的重大利好，以汽車教育為主發(fā)展職業(yè)教育。目前已與全國40余所高校共建汽車實訓基地等。此外，中銳教育與與政府合作開發(fā)、建設教育園區(qū)占地近4平方公里的蘇州高教園區(qū)、上海中銳教育港等。與海亮教育、博實樂類似的，中銳教育在2016年4月走進資本市場掛牌新三板。

同樣打造教育園區(qū)發(fā)展職業(yè)教育的還有偉東集團旗下偉東云集團，偉東云在青島設了專門專門服務教育的大數據中心(占地面積4萬平方米)和建立云教育產業(yè)園(占地面積20萬平方米)，同時也在貴州、成都等設立7個數據中心。新鷗鵬也不例外，設有云教育產業(yè)園，打造了互聯(lián)網、教育與地產結合的教育地產新模式。據了解，新鷗鵬云教育產業(yè)園以教育云為特色，云計算產業(yè)數據中心、產業(yè)孵化樓、配套商住項目于一體。

隨著民促法三審之后，職業(yè)教育迎來重大利好，分拆職業(yè)教育業(yè)務單獨上市或將成為更多地產企業(yè)考慮的方向。而就目前來看，教育產業(yè)園區(qū)涵蓋了產業(yè)孵化器、加速器以及各項設施，成為創(chuàng)客小鎮(zhèn)或者大型教育產業(yè)孵化器也未嘗不是好的選擇。

房地產公司為何會進入教育行業(yè)？一位投資人告訴藍鯨教育，現在中國服務消費升級趨勢已顯，而房地產公司因紅利期已過不得不轉型，中國房地產的主體從增量轉變?yōu)橐源媪繛橹?，傳統(tǒng)的地產已將走近末路，房地產企業(yè)必須尋找新的業(yè)績增長點。房地產企業(yè)重要的任務就是盤活存量、去庫存，而教育作為一個逆周期性行，教育地產的魔力不言而喻。

正是在這樣的背景下，越來越多的房地產企業(yè)為自己注入教育元素或者與教育聯(lián)姻。雅居樂教育集團投資部總經理劉韞珊認為，地產可以用資本實力和現金支撐教育的發(fā)展，而教育產業(yè)則可以反哺地產。二者結合可以產生協(xié)同效應，即有房地產就有教育，有教育就有地產增值。

但依然有不少教育行業(yè)人士對于房地產企業(yè)主導地產+教育聯(lián)姻表示擔憂，因為沒有教育基因的企業(yè)很難做好教育。與教育這樣一個長周期性行業(yè)相比，房地產周期更短，需要耐下心慢慢打磨教育。

從與名校合作到現在的學前教育、營地教育，房地產企業(yè)和教育已經攜手走過20余年，兩者已經成為人們的剛需和痛點，除上述盤點梳理的集中模式外，地產+教育依然具有極大的想象空間。

本文轉載自藍鯨教育，作者高頔。