最近，廣州市發(fā)布了加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案，共16條內(nèi)容。其中的“保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”迅速發(fā)酵，引發(fā)網(wǎng)友熱議。廣州先行先試的做法值得肯定，不過(guò)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)實(shí)行起來(lái)難度不小?，F(xiàn)在就斷定學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格會(huì)降，也為時(shí)尚早。

明確提出租購(gòu)?fù)瑱?quán)，是個(gè)好信號(hào)

對(duì)絕大多數(shù)租房者來(lái)說(shuō)，租房不是什么愉快的經(jīng)歷。租房住，意味著一個(gè)人是所在城市、社區(qū)的外人，不僅缺乏安全感，偶爾還會(huì)有“被羞辱”的感覺(jué)——尤其是在子女上學(xué)的時(shí)候。

而廣州的“租賃16條”之所以引發(fā)熱議，是因?yàn)樗o沒(méi)買(mǎi)房的外地家長(zhǎng)帶來(lái)了新希望——文件明確提出，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

廣州政府官網(wǎng)截圖

什么樣的租房人是符合條件的呢？“租賃16條”規(guī)定：具有本市戶(hù)籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的。這些承租人的子女將由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門(mén)制定（市教育局牽頭）。

雖然“租賃16條”對(duì)承租人還有一定的限制，但它畢竟對(duì)戶(hù)籍居民和部分無(wú)戶(hù)籍居民的子女入學(xué)問(wèn)題通盤(pán)加以考慮，與不少城市相比，是個(gè)不小的進(jìn)步。目前，戶(hù)籍和房產(chǎn)仍是各大城市向市民提供公共服務(wù)最主要依據(jù)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)旨在剝離兩者附著的社會(huì)福利，方向正確。

此外，住建部曾在今年5月發(fā)布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》征求意見(jiàn)稿，雖然第13條提到承租人可享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，但并未明確究竟可享受哪些服務(wù)，和房產(chǎn)持有者是否同權(quán)。廣州先行先試，展現(xiàn)了對(duì)外來(lái)人口寬容友好的態(tài)度，為其他城市做了表率，值得點(diǎn)贊。

別高興的太早，真正實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)并不容易

說(shuō)完了租購(gòu)?fù)瑱?quán)的意義，下面說(shuō)說(shuō)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的潛在問(wèn)題。租購(gòu)?fù)瑱?quán)至少包括兩層含義：1、租房者和購(gòu)房者的子女，享有同等的權(quán)利；2、租房者和購(gòu)房者的子女，享有同等的待遇。

如果租購(gòu)?fù)瑱?quán)僅指子女享有同等的權(quán)利，那并非什么創(chuàng)舉?！吨腥A人民共和國(guó)義務(wù)教育法》第九條規(guī)定：“地方各級(jí)人民政府適當(dāng)設(shè)置小學(xué)、初級(jí)中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)?！狈l沒(méi)有關(guān)于租房或買(mǎi)房的前置條件，這意味著所有兒童都有入學(xué)權(quán)利。

實(shí)際上，在教育資源較為充裕的小城市，甚至在一線(xiàn)城市，外地人口滿(mǎn)足了一定條件，如“五證齊全”，其子女上學(xué)上個(gè)一般的學(xué)校并不是很難。

在大城市，上學(xué)并不是很難，難的是上名校

大家期待的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，明顯是第二種同權(quán)——租房者和購(gòu)房者的子女享有同樣的待遇，尤其是進(jìn)名校時(shí)的排位待遇。

大城市中的熱點(diǎn)名校屬稀缺資源，雖然所有的孩子都是平等的，但面對(duì)有限的優(yōu)質(zhì)資源，總有一些孩子比其他孩子更平等。一般來(lái)說(shuō)，房戶(hù)合一者，為第一順位，有戶(hù)口其次，有房再次（有的地方房子更重要），租房者末位。名校招人少，只能招第一順位的孩子（有時(shí)名額都不夠），其他順位的孩子只能光看著，這種局面才是普通人最想改變的。

不過(guò)，要想實(shí)現(xiàn)真正的同權(quán)，阻力重重。為了孩子上名校，很多家長(zhǎng)已不惜花高價(jià)，賣(mài)大買(mǎi)小，擠進(jìn)破敗的學(xué)區(qū)房。經(jīng)歷了如此慘烈的“軍備競(jìng)賽”之后，突然告訴這些家長(zhǎng)，你孩子的順位和租房者的順位相同了，他們不會(huì)輕易同意。

從更廣的層面看，由于戶(hù)籍制度和地方利益的存在，全國(guó)高考尚不能同一張?jiān)嚲?，同一個(gè)錄取分?jǐn)?shù)線(xiàn)，在大城市實(shí)行不分戶(hù)籍的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，本地戶(hù)籍的家長(zhǎng)更不會(huì)同意。

實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)耆瑱?quán)，還可用多校劃片降低人們對(duì)學(xué)區(qū)房的預(yù)期

即使地方政府不顧已購(gòu)房者和本地人的不滿(mǎn)，強(qiáng)力推行了租購(gòu)?fù)瑱?quán)，它依然面臨一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題：優(yōu)質(zhì)學(xué)校的資源供給是有限的，需求卻大量增加了，學(xué)區(qū)房的租金變成了“房租+學(xué)位費(fèi)”，租金很可能大漲。

如果租金過(guò)高，有的家長(zhǎng)租不起房，也無(wú)法享受同權(quán)的好處；如果孩子上9年學(xué)的總花費(fèi)過(guò)大，有的家長(zhǎng)可能選擇買(mǎi)學(xué)區(qū)房，畢竟孩子上完學(xué)，還剩下一套房。

此外，即使真正同權(quán)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也有可能上漲。學(xué)區(qū)房租房需求上升，購(gòu)房需求下降，房?jī)r(jià)下跌——這是比較好理解的一種情況，但也存在另一種房?jī)r(jià)上漲的可能——房租大漲，投資學(xué)區(qū)房的收益和安全性都會(huì)大增（而現(xiàn)在很多學(xué)區(qū)房的租金回報(bào)率已不足1%），學(xué)區(qū)房數(shù)量有限，很多投資客可能又開(kāi)始搶購(gòu)學(xué)區(qū)房。

因此，要讓人們享受到“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的好處，地方政府還要舍得花錢(qián)，增加優(yōu)質(zhì)學(xué)校的供給，同時(shí)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化公辦學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、校長(zhǎng)教師交流輪崗等機(jī)制，縮小學(xué)校之間的辦學(xué)差距，降低家長(zhǎng)的擇校沖動(dòng)。

日本對(duì)校舍面積有著非常具體的規(guī)定（數(shù)據(jù)來(lái)自論文《日本基本公共教育服務(wù)均等化研究》）

當(dāng)然，即使地方加大資源投入，“由于此前實(shí)施重點(diǎn)中學(xué)制度遺留問(wèn)題等，一些學(xué)校與優(yōu)質(zhì)學(xué)校存在長(zhǎng)期差距”，再加上名校是一些地方的政績(jī)工程，短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)教育公平依舊艱難。

在這種情況下，教育部門(mén)就該繼續(xù)推行多校劃片。多校劃片，簡(jiǎn)單說(shuō)就是一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)小學(xué)或初中——家長(zhǎng)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，孩子也不一定上好學(xué)校。實(shí)際上，2016年，教育部辦公廳曾下發(fā)通知，首次明確在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。不過(guò)，一些地方卻穩(wěn)妥有余，積極不足——一些城市教育部門(mén)在教育部發(fā)出通知之后表示，招生政策保持穩(wěn)定。

火爆的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)

不可否認(rèn)，“多校劃片”有缺陷，如損害了已購(gòu)房者的利益，但作為一個(gè)給學(xué)區(qū)房降溫的過(guò)渡性舉措，可以完善，卻不該淺嘗輒止。

認(rèn)為租購(gòu)?fù)瑱?quán)能降房?jī)r(jià)，太過(guò)樂(lè)觀(guān)

有人說(shuō)，房子之所以成為中國(guó)人的剛需，一是丈母娘，二是孩子上學(xué)。租購(gòu)?fù)瑱?quán)之后，孩子上學(xué)的剛需不再，學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值也會(huì)有所減損，房?jī)r(jià)很可能會(huì)下降。

這種想法有些太樂(lè)觀(guān)了。首先，影響房?jī)r(jià)的因素太多，單一政策的效果無(wú)法預(yù)估，更不要說(shuō)教育部門(mén)的細(xì)則尚未出臺(tái)；其次，如上文所說(shuō)，全面租購(gòu)?fù)瑱?quán)阻力重重，即使能全面同權(quán)，名校資源供需矛盾加大，房?jī)r(jià)反而有上漲的可能。

更重要的是，目前國(guó)人熱衷買(mǎi)房，尤其是學(xué)區(qū)房，除了剛需因素，還有戰(zhàn)勝通脹，保值增值的愿望。在國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏的情況下，投資房產(chǎn)尤其是目前依舊稀缺的學(xué)區(qū)房，依然會(huì)是很多人的選擇。

如果人們能少些對(duì)資產(chǎn)貶值的擔(dān)憂(yōu)，可能會(huì)更愿意租房。不少人都知道德國(guó)是世界租賃市場(chǎng)的樣本，社會(huì)精英都以租房為傲，買(mǎi)房并不能彰顯階層身份，還會(huì)成為負(fù)擔(dān)。而德國(guó)能取得如此成就，除了其能為居民提供充足、有品質(zhì)的房源，以及有些“反市場(chǎng)”的租金管制制度之外，德國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)緊縮政策的偏好，對(duì)價(jià)格穩(wěn)定的重視，也是不可忽視的原因。

典型的德國(guó)公租房

雖然德國(guó)的緊縮政策為不少人詬病，甚至有學(xué)者認(rèn)為，德國(guó)保守的緊縮政策阻礙了歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。然而，德國(guó)對(duì)緊縮政策的偏好，有利于價(jià)格穩(wěn)定，而長(zhǎng)期的價(jià)格穩(wěn)定又讓德國(guó)人對(duì)央行非常信任（歐盟委員會(huì)前主席、法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家雅克·德洛爾曾揶揄道，“德國(guó)人不都相信上帝，但他們都相信德國(guó)央行”）。

不用擔(dān)心現(xiàn)在不買(mǎi)房，就越來(lái)越買(mǎi)不起，還有租金管制“護(hù)駕”，德國(guó)人自然更樂(lè)意租房。要讓人們真正覺(jué)得租房是個(gè)好選擇，德國(guó)的理念和做法值得借鑒。

文章轉(zhuǎn)自今日話(huà)題，作者劉文昭