最近，廣州市發(fā)布了加快發(fā)展住房租賃市場工作方案，共16條內(nèi)容。其中的“保障租購?fù)瑱?quán)”迅速發(fā)酵，引發(fā)網(wǎng)友熱議。廣州先行先試的做法值得肯定，不過，租購?fù)瑱?quán)實(shí)行起來難度不小?，F(xiàn)在就斷定學(xué)區(qū)房價(jià)格會降，也為時尚早。

明確提出租購?fù)瑱?quán)，是個好信號

對絕大多數(shù)租房者來說，租房不是什么愉快的經(jīng)歷。租房住，意味著一個人是所在城市、社區(qū)的外人，不僅缺乏安全感，偶爾還會有“被羞辱”的感覺——尤其是在子女上學(xué)的時候。

而廣州的“租賃16條”之所以引發(fā)熱議，是因?yàn)樗o沒買房的外地家長帶來了新希望——文件明確提出，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。

廣州政府官網(wǎng)截圖

什么樣的租房人是符合條件的呢？“租賃16條”規(guī)定：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的。這些承租人的子女將由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定（市教育局牽頭）。

雖然“租賃16條”對承租人還有一定的限制，但它畢竟對戶籍居民和部分無戶籍居民的子女入學(xué)問題通盤加以考慮，與不少城市相比，是個不小的進(jìn)步。目前，戶籍和房產(chǎn)仍是各大城市向市民提供公共服務(wù)最主要依據(jù)，租購?fù)瑱?quán)旨在剝離兩者附著的社會福利，方向正確。

此外，住建部曾在今年5月發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》征求意見稿，雖然第13條提到承租人可享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，但并未明確究竟可享受哪些服務(wù)，和房產(chǎn)持有者是否同權(quán)。廣州先行先試，展現(xiàn)了對外來人口寬容友好的態(tài)度，為其他城市做了表率，值得點(diǎn)贊。

別高興的太早，真正實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)并不容易

說完了租購?fù)瑱?quán)的意義，下面說說租購?fù)瑱?quán)的潛在問題。租購?fù)瑱?quán)至少包括兩層含義：1、租房者和購房者的子女，享有同等的權(quán)利；2、租房者和購房者的子女，享有同等的待遇。

如果租購?fù)瑱?quán)僅指子女享有同等的權(quán)利，那并非什么創(chuàng)舉?！吨腥A人民共和國義務(wù)教育法》第九條規(guī)定：“地方各級人民政府適當(dāng)設(shè)置小學(xué)、初級中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)?！狈l沒有關(guān)于租房或買房的前置條件，這意味著所有兒童都有入學(xué)權(quán)利。

實(shí)際上，在教育資源較為充裕的小城市，甚至在一線城市，外地人口滿足了一定條件，如“五證齊全”，其子女上學(xué)上個一般的學(xué)校并不是很難。

在大城市，上學(xué)并不是很難，難的是上名校

大家期待的租購?fù)瑱?quán)，明顯是第二種同權(quán)——租房者和購房者的子女享有同樣的待遇，尤其是進(jìn)名校時的排位待遇。

大城市中的熱點(diǎn)名校屬稀缺資源，雖然所有的孩子都是平等的，但面對有限的優(yōu)質(zhì)資源，總有一些孩子比其他孩子更平等。一般來說，房戶合一者，為第一順位，有戶口其次，有房再次（有的地方房子更重要），租房者末位。名校招人少，只能招第一順位的孩子（有時名額都不夠），其他順位的孩子只能光看著，這種局面才是普通人最想改變的。

不過，要想實(shí)現(xiàn)真正的同權(quán)，阻力重重。為了孩子上名校，很多家長已不惜花高價(jià)，賣大買小，擠進(jìn)破敗的學(xué)區(qū)房。經(jīng)歷了如此慘烈的“軍備競賽”之后，突然告訴這些家長，你孩子的順位和租房者的順位相同了，他們不會輕易同意。

從更廣的層面看，由于戶籍制度和地方利益的存在，全國高考尚不能同一張?jiān)嚲?，同一個錄取分?jǐn)?shù)線，在大城市實(shí)行不分戶籍的租購?fù)瑱?quán)，本地戶籍的家長更不會同意。

實(shí)現(xiàn)租購?fù)耆瑱?quán)，還可用多校劃片降低人們對學(xué)區(qū)房的預(yù)期

即使地方政府不顧已購房者和本地人的不滿，強(qiáng)力推行了租購?fù)瑱?quán)，它依然面臨一個嚴(yán)峻的問題：優(yōu)質(zhì)學(xué)校的資源供給是有限的，需求卻大量增加了，學(xué)區(qū)房的租金變成了“房租+學(xué)位費(fèi)”，租金很可能大漲。

如果租金過高，有的家長租不起房，也無法享受同權(quán)的好處；如果孩子上9年學(xué)的總花費(fèi)過大，有的家長可能選擇買學(xué)區(qū)房，畢竟孩子上完學(xué)，還剩下一套房。

此外，即使真正同權(quán)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也有可能上漲。學(xué)區(qū)房租房需求上升，購房需求下降，房價(jià)下跌——這是比較好理解的一種情況，但也存在另一種房價(jià)上漲的可能——房租大漲，投資學(xué)區(qū)房的收益和安全性都會大增（而現(xiàn)在很多學(xué)區(qū)房的租金回報(bào)率已不足1%），學(xué)區(qū)房數(shù)量有限，很多投資客可能又開始搶購學(xué)區(qū)房。

因此，要讓人們享受到“租購?fù)瑱?quán)”的好處，地方政府還要舍得花錢，增加優(yōu)質(zhì)學(xué)校的供給，同時借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化公辦學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、校長教師交流輪崗等機(jī)制，縮小學(xué)校之間的辦學(xué)差距，降低家長的擇校沖動。

日本對校舍面積有著非常具體的規(guī)定（數(shù)據(jù)來自論文《日本基本公共教育服務(wù)均等化研究》）

當(dāng)然，即使地方加大資源投入，“由于此前實(shí)施重點(diǎn)中學(xué)制度遺留問題等，一些學(xué)校與優(yōu)質(zhì)學(xué)校存在長期差距”，再加上名校是一些地方的政績工程，短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)教育公平依舊艱難。

在這種情況下，教育部門就該繼續(xù)推行多校劃片。多校劃片，簡單說就是一個小區(qū)對應(yīng)多個小學(xué)或初中——家長買了學(xué)區(qū)房，孩子也不一定上好學(xué)校。實(shí)際上，2016年，教育部辦公廳曾下發(fā)通知，首次明確在教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。不過，一些地方卻穩(wěn)妥有余，積極不足——一些城市教育部門在教育部發(fā)出通知之后表示，招生政策保持穩(wěn)定。

火爆的學(xué)區(qū)房市場

不可否認(rèn)，“多校劃片”有缺陷，如損害了已購房者的利益，但作為一個給學(xué)區(qū)房降溫的過渡性舉措，可以完善，卻不該淺嘗輒止。

認(rèn)為租購?fù)瑱?quán)能降房價(jià)，太過樂觀

有人說，房子之所以成為中國人的剛需，一是丈母娘，二是孩子上學(xué)。租購?fù)瑱?quán)之后，孩子上學(xué)的剛需不再，學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值也會有所減損，房價(jià)很可能會下降。

這種想法有些太樂觀了。首先，影響房價(jià)的因素太多，單一政策的效果無法預(yù)估，更不要說教育部門的細(xì)則尚未出臺；其次，如上文所說，全面租購?fù)瑱?quán)阻力重重，即使能全面同權(quán)，名校資源供需矛盾加大，房價(jià)反而有上漲的可能。

更重要的是，目前國人熱衷買房，尤其是學(xué)區(qū)房，除了剛需因素，還有戰(zhàn)勝通脹，保值增值的愿望。在國內(nèi)投資渠道匱乏的情況下，投資房產(chǎn)尤其是目前依舊稀缺的學(xué)區(qū)房，依然會是很多人的選擇。

如果人們能少些對資產(chǎn)貶值的擔(dān)憂，可能會更愿意租房。不少人都知道德國是世界租賃市場的樣本，社會精英都以租房為傲，買房并不能彰顯階層身份，還會成為負(fù)擔(dān)。而德國能取得如此成就，除了其能為居民提供充足、有品質(zhì)的房源，以及有些“反市場”的租金管制制度之外，德國對經(jīng)濟(jì)緊縮政策的偏好，對價(jià)格穩(wěn)定的重視，也是不可忽視的原因。

典型的德國公租房

雖然德國的緊縮政策為不少人詬病，甚至有學(xué)者認(rèn)為，德國保守的緊縮政策阻礙了歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。然而，德國對緊縮政策的偏好，有利于價(jià)格穩(wěn)定，而長期的價(jià)格穩(wěn)定又讓德國人對央行非常信任（歐盟委員會前主席、法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家雅克·德洛爾曾揶揄道，“德國人不都相信上帝，但他們都相信德國央行”）。

不用擔(dān)心現(xiàn)在不買房，就越來越買不起，還有租金管制“護(hù)駕”，德國人自然更樂意租房。要讓人們真正覺得租房是個好選擇，德國的理念和做法值得借鑒。

文章轉(zhuǎn)自今日話題，作者劉文昭