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2017年的最后一個月，華潤置地和保利地產(chǎn)紛紛涉足教育。

近日保利地產(chǎn)公布，未來3-5年公司會在40多個城市逐步儲備并創(chuàng)辦100所幼兒園，100家青少年宮，3所國際學校。跑步入場的地產(chǎn)商們，2018年將如何演繹“后房地產(chǎn)時代”與教育的故事？

近日，保利地產(chǎn)高調(diào)宣布進軍教育行業(yè)，并且主要瞄準了近期爭議和熱度極高的幼教領(lǐng)域。12月2日，華潤置地與深圳羅湖區(qū)教育局簽約創(chuàng)辦首所“未來學?！?，低調(diào)進軍教育。至此，對于熱度頗高的教育行業(yè)，中國Top10的房地產(chǎn)商幾乎全部跑步入場。

1994年，碧桂園就成立了第一家學校，目前碧桂園旗下的博實樂教育已經(jīng)擁有64所學校；1996年僅僅為了滿足業(yè)主需求的萬科，與復(fù)旦大學附屬中學合辦成立了“復(fù)旦萬科實驗學?！薄?0年過去了，今年5月萬科突然在教育上發(fā)力，成立了單獨的教育品牌“德英樂”。

上圖據(jù)不完全統(tǒng)計-圖片來源i-EDU

縱觀房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的20年，其實行業(yè)領(lǐng)先者早在90年代就涉足了教育。雖然原因可能多種多樣，但解決業(yè)主的教育問題成為了初衷。甚至，萬科也要從住宅建造商發(fā)展成一個城市配套的服務(wù)商。進入“后房地產(chǎn)時代”的巨頭們選擇進入教育的方式也各不相同。

近幾年來，地產(chǎn)與教育的結(jié)合異常火熱。世茂集團、中國金茂和正榮集團都選擇了做“社區(qū)”，樣式也五花八門，從“360°”到“全階段教育”，再到“U18成長社區(qū)”。把自己的房地產(chǎn)項目打造成為社區(qū)式的教育平臺，從文教、藝術(shù)、非學科到全階段各有各的賣點。

萬科與碧桂園、海亮一起選擇了K12全日制學校，強大的資本助力，將一片空地變成優(yōu)質(zhì)教育資源的集中地，不知道到底能不能打破學區(qū)房的魔咒，還是正在成為新的“學區(qū)房”？陽光城和保利都擼起了袖子，準備在幼教領(lǐng)域大干一場。幼教是香餑餑但也久病成疾，從行業(yè)人才到社會地位都有待全社會的共同努力。同時幼教也是重資產(chǎn)項目，回報期3-5年才能有收益，此招布局，也許是地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方式之一。

地產(chǎn)+教育的4大發(fā)展模式

 縱向來看，各大地產(chǎn)集團布局教育的模式主要包括：

• 1、合作辦學模式

以“地產(chǎn)集團提供土地及建筑資產(chǎn)+教育集團提供裝修、購置設(shè)備，并取得學校運營權(quán)”為特色，例如：碧桂園+博實樂的組合形式，碧桂園提供土地、配套學校，博實樂提供運營管理。

一方面地產(chǎn)集團可以利用其天然的拿地優(yōu)勢，降低運營成本，減少辦學障礙。在高端住宅區(qū)內(nèi)配套學校設(shè)施，有利于打造高質(zhì)量的教育品牌。同時，好的學校品牌也能帶動地產(chǎn)集團的業(yè)績增長。所以，二者其實是相輔相成的過程。

• 2、第三方合作辦學模式

目前，博實樂教育除了與碧桂園合作以外，還與其他第三方開發(fā)商有合作。這種合作形式，主要由第三方提供并建設(shè)校舍、辦學所需的相關(guān)資源，同時，教育集團購買設(shè)備，提供裝修等。雙方共同出資，教育集團控股。最后，雙方會按照一定比例分配營收。其實，這種模式，是對“合作辦學模式”的一個最好補充，而且它的優(yōu)勢在于：不受限于集團的地產(chǎn)優(yōu)勢，可以充分發(fā)揮能動性，拓展更多的合作渠道的可能。

• 3、合作托管辦學模式

其實這個模式基本類似于“合作辦學模式”，除了合作伙伴提供土地、經(jīng)營所需的牌照等以外，教育機構(gòu)負責建校舍、裝修購買設(shè)備等，還多了一個“合資公司”——主要由教育集團與合作伙伴成立，雙方共同持股，產(chǎn)權(quán)在合資公司手里。合作托管模式借助合作方的土地及經(jīng)營牌照優(yōu)勢，設(shè)置合資公司出資學校，而非雙方直接出資建校。

• 4、股份合作辦學模式

這種模式主要是，地產(chǎn)集團收購現(xiàn)有學校股權(quán)，然后與合作方共同成立合資公司。由地產(chǎn)集團進行學校的管理運營（亦可由合作方或其他品牌機構(gòu)運營），以合資公司的名義出資學校，雙方按照既有的股比分配辦學結(jié)余。例如：雅居樂教育集團與合作方成立“合資公司”以后，雅居樂教育集團占比51%，合作方占比49%。

后房地產(chǎn)時代，地產(chǎn)對教育是錦上添花嗎？

地產(chǎn)和教育歷來是國內(nèi)供需不平衡的兩大領(lǐng)域。另外，隨著國內(nèi)放開二孩政策，加上教育資源本來就比較分散，不少地區(qū)出現(xiàn)了“入學難”、“擇校貴”，甚至好的教育資源集中扎堆等現(xiàn)象，“地產(chǎn)+教育的出現(xiàn)”在一定程度上不但能解決家庭頻繁追求“學區(qū)房”的問題，也為地產(chǎn)公司帶來了新的盈利增長點。

另外，地產(chǎn)+教育的組合還可以倒逼行業(yè)，使優(yōu)質(zhì)教育資源分配均衡。甚至目前有不少地產(chǎn)公司都已經(jīng)開始在二、三線城市布局，紛紛建立名校分校區(qū)。

更進一步來講，“地產(chǎn)+教育”行業(yè)趨勢形成規(guī)模以后，地產(chǎn)公司的思路也在轉(zhuǎn)變，教育業(yè)務(wù)將由輔助業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向主力營利業(yè)務(wù)。近兩年，各大地產(chǎn)公司都開始逐漸將教育集團單獨設(shè)立，比如：2011年的雅居樂、2013年的金地集團、2014年的碧桂園，以及今年的萬科，各大地產(chǎn)公司也都加快了在學校方面的擴張。

另外，地產(chǎn)+教育由最初的“合作模式”逐漸向“綜合體”方向發(fā)展。簡言之就是：“教育+地產(chǎn)+學?！睂⑥D(zhuǎn)變?yōu)椤敖逃?地產(chǎn)+教育綜合體”，即以租賃給教育培訓機構(gòu)&早教機構(gòu)等為主要模式，形成新的圍繞教育的綜合體。例如：首先是一站式教育服務(wù)理念，通過學校品牌效應(yīng)形成規(guī)模，然后充分整合各項資源，形成集德智體美勞于一體的教育機構(gòu)；另一方面，向著全產(chǎn)業(yè)鏈方向發(fā)展，除了滿足孩子對教育資源基本需求的同時，還將與娛樂、餐飲、益智培養(yǎng)等綜合體的形式上發(fā)展。

但是不得不提到的是，地產(chǎn)+教育在融合過程中，其實也會產(chǎn)生一些弊端。i-EDU教育產(chǎn)業(yè)投資人俱樂部智庫理事長陳剛表示，主要難點有四個：

（1）地產(chǎn)+教育雙輪驅(qū)動，轉(zhuǎn)速不一，地產(chǎn)對教育發(fā)展增速的期望遠大于教育自身的發(fā)展規(guī)律；

（2）地產(chǎn)對教育配套的盤點往往過于樂觀，導致教育增速受限；

（3）對教育板塊的定位過于簡單化，一旦教育短時間未達預(yù)期，立刻改變教育板塊的方向，導致教育缺乏穩(wěn)定性和長遠性；

（4）對教育事業(yè)過分追求產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展規(guī)劃容易不切實際，資本發(fā)力過猛。

展望2018年“地產(chǎn)+教育”趨勢？

熱熱鬧鬧開始 悄無聲息結(jié)束是常態(tài)

i-EDU教育產(chǎn)業(yè)投資人俱樂部智庫理事長陳剛還表示，地產(chǎn)+教育2018年會出現(xiàn)大幅度的增長，地產(chǎn)在土地、教育配套和資金方面的優(yōu)勢，再加上房產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，必然會刺激教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是地產(chǎn)行業(yè)的歷史積累、對教育行業(yè)的不熟悉、地產(chǎn)教育高級管理人才的極度匱乏和非專業(yè)性等，導致地產(chǎn)教育的快速嘗試和快速調(diào)整，甚至是快速關(guān)閉將成為伴生現(xiàn)象。因此熱熱鬧鬧的開始和悄無聲息的結(jié)束將成為常態(tài)。

同時，他強調(diào)，2018年的地產(chǎn)+教育將會非常熱鬧。一小部分地產(chǎn)教育會發(fā)展起來，包括配套發(fā)展，甚至上市，更多的會成為“陪太子讀書”的角色。

（本文轉(zhuǎn)自iEDU投資人俱樂部，作者汪菁）