生育限制的放開以及消費升級的需求，加上資產(chǎn)本身具有良好且穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是資本追捧幼教資產(chǎn)的主要原因。但是就幼教資產(chǎn)本身來看，隨著研究的深入，我們發(fā)現(xiàn)并不是每一個類型的蛋糕都那么好吃。

今天我們就以上海一所民辦幼兒園為例分析一下其實際運營的情況。

案例幼兒園概況

XX幼兒園位于上海金山區(qū)，實際開園時間較久，此前一直未正式申請辦理幼兒園，因此存在無證經(jīng)營罰款，現(xiàn)已申辦了辦學(xué)許可證。目前幼兒園占地2000平方米，建筑面積2400平方米，戶外活動場地1400平方米，規(guī)劃教室13個（每間80平方米以上）。在2016年，該幼兒園合計在園兒童為522人，月保教費750元，并開有興趣班。全園擁有教職工50人，每班配備一名幼師，兩名保育員。

幼兒園收費及招生情況

XX幼兒園的收費共有三大類，分別是保教費、代辦收費和興趣班收費。具體情況如下：

XX幼兒園開設(shè)興趣班4個，2016年上半年開設(shè)興趣班4個，累計參加興趣班學(xué)生246人次，單個興趣班收費在546元/人/學(xué)期；2016年下半年開設(shè)興趣班5個，累計參加興趣班學(xué)生182人次，單個興趣班收費在582元/人/學(xué)期。

在2016年，XX幼兒園實際開班招生情況是，在第一學(xué)期，該園共有在園兒童486人，在第二學(xué)期共有522人，其中老生394人，新生128人，因此在2016年，該園的收入狀況如下：

可以看出，在第一學(xué)期，該幼兒園的總收入為202.97萬元，在第二學(xué)期為245.19萬元，全年合計為448萬元。

幼兒園的成本及結(jié)余

對于上海這所幼兒園來說，幼兒園成本費用構(gòu)成主要包括：職工薪酬、幼兒園租金、教學(xué)用品費用、幼兒餐費支出、日常經(jīng)營費用等。具體見下表：

可以看出，在2016年，該幼兒園的主要成本為教職工的工資和房屋租金，兩項累計為205萬元，占總成本的比重超過60%。盡管如此，按該園50名教職工來算，平均每人每年收入僅為2.56萬元，折合每月僅為2560元，僅比上海最低工資標(biāo)準(zhǔn)2300元略高。

與公辦的幼兒園教職工工資水平更是差距甚遠(yuǎn)。以浦東新區(qū)百靈鳥幼兒園為例，該園為公辦園，原為陽光三村幼兒園，創(chuàng)建于1984年，2002開辦分園百靈鳥幼兒園，2004年兩園合并使用一個園名---百靈鳥幼兒園?，F(xiàn)為一園二址，分別坐落于洋涇街道崮山路和靈山路，建筑面積四千多平方米。經(jīng)歷了將近三十多年的發(fā)展歷程，幼兒園先后被評為上海市一級幼兒園、浦東新區(qū)區(qū)示范幼兒園、浦東新區(qū)教師專業(yè)發(fā)展學(xué)校。目前有18個班規(guī)模，教職工70多人，幼兒將近600名。

那么，百靈鳥幼兒園教職工的的工資如何？

根據(jù)其披露的2016年財務(wù)決算數(shù)字，按照70名教職工測算，平均每人每年工資福利支出為12萬元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過2016年上海市平均工資6504元。

通過上面的分析，我們大致可以判斷XX幼兒園在2016年的結(jié)余在140萬元左右（未考慮固定資產(chǎn)支出及折舊等費用）。如果該園登記為營利性民辦幼兒園，那么還要承擔(dān)25%的企業(yè)所得稅。

根據(jù)國務(wù)院出臺的相關(guān)規(guī)定，公辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在省級財政部門和價格主管部門審核報省級人民政府批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)收取的教育費、保育費。民辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在報經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門備案并公示的收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)收取的教育費、保育費。

但值得注意的是，超過規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的收費，以開辦實驗班、特色班和興趣班等為由另外收取的費用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費、支教費等超過規(guī)定范圍的收入，并不屬于免征增值稅的收入。也就是說，XX幼兒園開辦的興趣班仍需要按規(guī)定進(jìn)行納稅。因此，不考慮其他稅種，僅考慮25%的企業(yè)所得稅（即假定XX幼兒園申請登記為營利性幼兒園），其稅后利潤應(yīng)在100萬元以內(nèi)。

民辦幼兒園的困惑

在民促法修正案出臺之后，多個地方也出臺了落地政策。對于很多民辦幼兒園業(yè)主來說，是繼續(xù)用民非企業(yè)登記，還是登記成營利性幼兒園，是個天問。尤其是在幼兒園不斷集團(tuán)化、品牌化發(fā)展的背景之下，規(guī)模較小、層次相對較低的民辦幼兒園該何去何從更是迫在眉睫的問題。我們認(rèn)為，相比于自己轉(zhuǎn)成營利性園，也許被收購找個大腿抱一抱是更優(yōu)的選擇，或者轉(zhuǎn)成普惠性的幼兒園。

問題一：幼兒園改善盈利手段有限

通過對幼兒園的賬本進(jìn)行分析，我們明顯可以看出，幼兒園的主要收入來源為保教費、餐費以及開辦的興趣班，而興趣班的開辦和收費其實也受到一定的限制（上海有明文規(guī)定，開辦興趣班必須報備）。

在支出端，幼兒園的成本主要在于房屋租金、物業(yè)費、水電費以及教職工薪資，在整個成本結(jié)構(gòu)中，房屋租金、物業(yè)費、水電費又屬于相對固定的不可變成本，而由于房租也是逐漸攀升的，一個幼兒園要想最大限度賺錢，只有兩個途徑，提高保教費收費，擴(kuò)大招生規(guī)模，并壓低教職工薪資，而收費又受到政府管制和辦學(xué)質(zhì)量的限制，招生規(guī)模又取決于地段及周圍的人口狀況，很快會遇到天花板，因此，短期內(nèi)提高盈利，只能通過壓縮教職工薪資和開辦興趣班來實現(xiàn)，這大抵是大部分民辦低端園的普遍做法，而壓低教職工工資，勢必又會為幼兒園經(jīng)營帶來難以估量的風(fēng)險（比如虐童事件，當(dāng)然高工資也不一定能避免虐童事件，只是從概率上講，發(fā)生率要低一些）。

另外，壓低工資更是難以招到優(yōu)秀的師資并提升優(yōu)質(zhì)的教育服務(wù)，從而提升收費水平。這是一個死循環(huán)。

問題二：幼兒園租賃物業(yè)的風(fēng)險

對于北上廣深等發(fā)達(dá)城市來說，幼兒園的場地難找，自有物業(yè)開園啟動資金大，后續(xù)攤銷也高，而租賃物業(yè)也面臨風(fēng)險。

我們在上海XX幼兒園的賬本中看到有一筆罰款支出，這是因為幼兒園存在無證經(jīng)營情形，而之所以無證經(jīng)營是因為在開辦過程中存在諸多不合規(guī)定的情況，比如場地有問題、師資不達(dá)標(biāo)等。

其中非常值得注意的問題是租賃的物業(yè)問題。由于近幾年地產(chǎn)升值，很多商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)會被業(yè)主拿去銀行抵押貸款，而幼兒園一旦租下此類物業(yè)，那么在審定辦學(xué)許可證時就會面臨風(fēng)險，因為相關(guān)規(guī)定要求開辦幼兒園的物業(yè)不得抵押。上海XX幼兒園就存在這種潛在的風(fēng)險。這也是為什么很多投資機(jī)構(gòu)在尋找幼兒園時，強(qiáng)調(diào)教育性質(zhì)的場地優(yōu)先，因為該類性質(zhì)的物業(yè)不能抵押。

問題之三：教職工的勞動合同問題

我們注意到，上海XX幼兒園的很多教職工并未購買五險一金，按規(guī)定繳納社保。根據(jù)我們了解到的情況，在西安、深圳等區(qū)域中心城市以及二三線城市有大量的幼兒園不按規(guī)定繳納社保，這在全國應(yīng)該是個普遍現(xiàn)象。

繳納五險一金對幼兒園來說，又是一筆巨大的成本支出，而這勢必會進(jìn)一步降低幼兒園的盈利空間，但是不為員工繳納五險一金，員工對企業(yè)的忠誠度乃至職業(yè)道德又會面臨很大的問題，因此，想杜絕虐童事件的發(fā)生，也絕不是僅僅安裝監(jiān)控那么簡單。

（本文轉(zhuǎn)自育投匯訂閱號）