Top20房企大多布局教育業(yè)務(wù)，但仍躲不開政策帶來(lái)的震蕩，踩剎車的“地產(chǎn)+教育”，未來(lái)如何減少政策陣痛，從而破局發(fā)展思路？

據(jù)公開信息，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)榜單在年初發(fā)布。FirstInsight極致洞察通過(guò)梳理Top20企業(yè)發(fā)現(xiàn)，其中大多涉足教育板塊，業(yè)務(wù)多集中于K12民辦學(xué)校、幼教等。在辦學(xué)方式上，自主/合作辦學(xué)是一個(gè)主流，即自建教育品牌或房企提供場(chǎng)地等硬件，學(xué)校提供師資和教學(xué)服務(wù)。

實(shí)際上，自1994年，碧桂園就開啟了地產(chǎn)布局教育的先例。項(xiàng)目受挫下，當(dāng)時(shí)的不得已之舉，卻使其嘗到了地產(chǎn)配套學(xué)校的甜頭。隨后，房企都看到了教育配套帶來(lái)的盈利增加，也紛紛投入到教育的大潮中。

據(jù)德勤報(bào)告，教育地產(chǎn)的價(jià)值在于教育配套因素以及優(yōu)質(zhì)教育資源使其房產(chǎn)能在市場(chǎng)上爭(zhēng)得頭籌，同時(shí)受到教育剛需和客戶群穩(wěn)定的保障，教育地產(chǎn)在發(fā)生波動(dòng)時(shí)具有抗跌性和穩(wěn)定性。

但2018年，針對(duì)教育行業(yè)的一系列監(jiān)管規(guī)范政策，給民辦教育機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)帶來(lái)了震動(dòng)，教育配套的房企也不例外，“地產(chǎn)+教育”踩了剎車。隨后，以博實(shí)樂(lè)為代表的地產(chǎn)型教育股大跌。

“地產(chǎn)+教育”的變數(shù)

2018年，《關(guān)于學(xué)前教育深化改革規(guī)范發(fā)展的若干意見》發(fā)布，規(guī)定上市公司不得通過(guò)股票市場(chǎng)融資投資營(yíng)利性幼兒園，不得通過(guò)發(fā)行股份或支付現(xiàn)金等方式購(gòu)買營(yíng)利性幼兒園資產(chǎn)，這將導(dǎo)致已上市的教育集團(tuán)被進(jìn)一步明確不再可能兼并幼兒園。

以碧桂園旗下博實(shí)樂(lè)教育為例，截止5月31日，博實(shí)樂(lè)在全國(guó)9個(gè)省份擁有55所幼兒園?！兑庖姟钒l(fā)布后，其幼教業(yè)務(wù)承壓，隨即開盤大跌超29%，市值蒸發(fā)4.5億美元。

1、加速安全業(yè)務(wù)擴(kuò)張

在以幼教為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一的博實(shí)樂(lè)教育將如何順應(yīng)政策、完善業(yè)績(jī)呢？從其2019財(cái)年二季報(bào)收入（學(xué)前新政后）占比來(lái)看，博實(shí)樂(lè)教育最大的收入來(lái)源于國(guó)際學(xué)校和雙語(yǔ)學(xué)校，分別占比32%和28%，幼兒園收入占比20%，而2019Q1這一數(shù)字為21.19%。從收入占比來(lái)看，目前國(guó)際學(xué)校和雙語(yǔ)學(xué)校分列1、2位，合并報(bào)表帶來(lái)了利潤(rùn)的上漲?！?/p>

與之相對(duì)應(yīng)的，是其海外收購(gòu)和業(yè)務(wù)擴(kuò)張。6月，博實(shí)樂(lè)收購(gòu)圣邁克爾學(xué)校和博斯沃思獨(dú)立學(xué)院100%股權(quán)；7月又以總對(duì)價(jià)1.5億英鎊（約合12.89億元人民幣）收購(gòu)英國(guó)教育集團(tuán)的全部股權(quán)，進(jìn)而擁有英國(guó)劍橋文理學(xué)院的全部權(quán)益。8月，博實(shí)樂(lè)教育發(fā)布了首只美元計(jì)價(jià)高級(jí)無(wú)抵押債券，總募資規(guī)模3億美元。

2019上半學(xué)年，博實(shí)樂(lè)擁有的平均在校生42035名；按在校生規(guī)模計(jì)，博實(shí)樂(lè)是最大的國(guó)際及雙語(yǔ)學(xué)校運(yùn)營(yíng)商。此外，博實(shí)樂(lè)還擁有19家伊萊英語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。

與此同時(shí)，博實(shí)樂(lè)教育還布局游學(xué)營(yíng)地等細(xì)分高利潤(rùn)領(lǐng)域，讓旗下業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。這除了稀釋政策陣痛以外，也是一種探索安全業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的布局思路。

2、托育的嘗試

2018年，綠地控股集團(tuán)成立綠地教育集團(tuán)，旗下首家托育中心——綠優(yōu)托育上海徐匯繽紛城旗艦店（周圍樓盤；配套）也在同日開業(yè)，這是房企里少有的“地產(chǎn)+托育”嘗試。

FirstInsight極致洞察以徐匯區(qū)綠地繽紛城為圓心梳理發(fā)現(xiàn)，周邊至少有十多家居民小區(qū)以及很多的寫字樓，并利用繽紛城的商業(yè)地產(chǎn)屬性，集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體，既為親子活動(dòng)提供了場(chǎng)所，也解決了家長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法合理規(guī)劃等痛點(diǎn)。同時(shí)，0-3歲托育不受學(xué)前新政限制，有較大的服務(wù)溢價(jià)空間，做到教育和商業(yè)配套。

今年的兩會(huì)政府工作報(bào)告也明確：加快發(fā)展多種形式的嬰幼兒照護(hù)服務(wù)，支持社會(huì)力量興辦托育服務(wù)機(jī)構(gòu)。隨后，《關(guān)于促進(jìn)3歲以下嬰幼兒照護(hù)服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》等一系列的政策出臺(tái)，讓托育成為教育新寵。

將地產(chǎn)和托育結(jié)合，戳中了家庭和事業(yè)平衡之間的矛盾點(diǎn)，但也迎來(lái)了一些挑戰(zhàn)，托育只能說(shuō)是對(duì)學(xué)前教育政策變化的一種向下延伸，地產(chǎn)開發(fā)商涉足之初，可能并沒(méi)有很好地考慮托育的營(yíng)利性問(wèn)題。

房企做教育 模式探索少不了

地產(chǎn)和教育是兩種發(fā)展模式的碰撞融合，相互獨(dú)立運(yùn)營(yíng)是目前大環(huán)境，但又要協(xié)同發(fā)展，進(jìn)行模式創(chuàng)新。

1、“地產(chǎn)+線上教育”？

就信息化本身來(lái)講，房企深耕技術(shù)驅(qū)動(dòng)，可提升經(jīng)營(yíng)管理效率，在轉(zhuǎn)型教育或其它業(yè)務(wù)時(shí)，做到與其它房企的差異性，也可擴(kuò)大B端業(yè)務(wù)用戶市場(chǎng)。那么“地產(chǎn)+教育”會(huì)不會(huì)變成“地產(chǎn)+線上教育”。

在2018年發(fā)布的《關(guān)于學(xué)前教育深化改革規(guī)范發(fā)展的若干意見》中規(guī)定，“建設(shè)全國(guó)學(xué)前教育管理信息系統(tǒng)，提高學(xué)前教育信息化管理水平”。那么房企、智慧教育這兩個(gè)詞放在一起會(huì)擦出什么樣的火花？

而在Top20房企里，就有一家值得注意。2011年，雅居樂(lè)下屬子公司雅居樂(lè)教育集團(tuán)成立。其除了早幼教、K12等以外，還涉足教育信息化業(yè)務(wù)。比如，智能云平臺(tái)，為學(xué)校提供包括智慧課程、校園管理、后勤服務(wù)在內(nèi)的一站式信息化服務(wù)，建設(shè)智慧校園。另?yè)?jù)博實(shí)樂(lè)教育官網(wǎng)，其教育信息化業(yè)務(wù)正在布局中。

地產(chǎn)教育的信息技術(shù)化之路，就是建立以地產(chǎn)為依托的智慧教育體系，更好的服務(wù)家庭，但目前來(lái)看，教育信息化和地產(chǎn)結(jié)合或許只是個(gè)案，但不失為一種探索。

2、“地產(chǎn)+教育” 探索中的分化與多元化

地產(chǎn)目前本就受到政策的監(jiān)管，而教育新政之下的“地產(chǎn)+教育”，也不例外。隨著房企旗下自建教育品牌和機(jī)構(gòu)的增多，再加上政策的疊加，“地產(chǎn)+教育”的模式探索始終要在一定的框架內(nèi)進(jìn)行。

對(duì)此，F(xiàn)irst Insight極致洞察智庫(kù)理事長(zhǎng)、東樸教育集團(tuán)COO陳剛認(rèn)為，地產(chǎn)教育會(huì)受政策影響，逐步兩極分化：一部分地產(chǎn)商會(huì)重回教育配套老路，繼續(xù)安心做好配套工作，社區(qū)配套的學(xué)校和幼兒園會(huì)嚴(yán)格按政府要求建設(shè)好再移交給政府，地產(chǎn)公司的角色會(huì)回到始點(diǎn)，就是學(xué)校硬件的投資建設(shè)，協(xié)助政府做好學(xué)校和幼兒園的前期籌開運(yùn)營(yíng)；另一部分地產(chǎn)商，會(huì)在產(chǎn)業(yè)多元化的道路上繼續(xù)探索，使教育進(jìn)一步脫離地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)的范疇，成為獨(dú)立發(fā)展的板塊和產(chǎn)業(yè)。

與此同時(shí)，通過(guò)細(xì)分教育業(yè)務(wù)，避免政策帶來(lái)的直接沖擊，減少陣痛期，也是“地產(chǎn)+教育”要來(lái)考慮的方向。陳剛表示，以學(xué)前教育為主的地產(chǎn)教育肯定會(huì)做托育的嘗試，比如雅居樂(lè)，畢竟這兩者關(guān)聯(lián)性強(qiáng)；以投資并購(gòu)為主的地產(chǎn)教育也會(huì)關(guān)注高等教育和職業(yè)教育，這是投資風(fēng)口，比較容易理解；以前沒(méi)有嘗試教育產(chǎn)業(yè)化或者產(chǎn)業(yè)多元化的地產(chǎn)公司就會(huì)回到配套老路?！暗禺a(chǎn)+教育”的發(fā)展模式跟該公司以前的發(fā)展思路和已有的教育基礎(chǔ)有直接的關(guān)系，新政對(duì)地產(chǎn)教育的影響也與此相關(guān)。

未來(lái)

政策陣痛之下，“地產(chǎn)+教育”模式下的學(xué)前幼教業(yè)務(wù)受到一定沖擊，但卻打開了另一扇窗，托育和國(guó)際教育、海外并購(gòu)業(yè)務(wù)收入得到增加，多元化業(yè)務(wù)的盈利空間有待進(jìn)一步開發(fā)。這也印證了分化與多元化或成為“地產(chǎn)+教育”的主旋律。

與此同時(shí)，教育作為地產(chǎn)配套，可獲得一定溢價(jià)和可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流，房企為了提升教育配套質(zhì)量，以及應(yīng)對(duì)政策市場(chǎng)不確定性的變化，未來(lái)建立自有教育品牌的房企或許會(huì)越來(lái)越多，同時(shí)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的融資壓力，也會(huì)促成一部分營(yíng)利性學(xué)校IPO。

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“極致洞察”，撰文Levon，校審石斛，視覺蘋果。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表芥末堆立場(chǎng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者。