*來(lái)源：智來(lái)智庫(kù)（ID：zhilaizhiku）

“十年育樹(shù)，百年育人。”教育跟其他業(yè)務(wù)不一樣，教育要出成果，必須堅(jiān)持教育初心和長(zhǎng)期主義；對(duì)于教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)而言，向外尋求擴(kuò)張發(fā)展時(shí)，與地產(chǎn)資源合作也是一條可參考路線，強(qiáng)化品牌增值賦能，占據(jù)區(qū)位發(fā)展空間，獲取更加穩(wěn)定的客群。

而教育綜合體作為“教育+地產(chǎn)”模式的絕佳載體，需要地產(chǎn)集團(tuán)從原來(lái)的提供場(chǎng)地、資源等單一形式轉(zhuǎn)向全面教育服務(wù)，從“二房東”升級(jí)到統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理、空間資源共享的教育服務(wù)中心，通過(guò)提供教育衍生品、教育衍生服務(wù)、深度挖掘客戶價(jià)值，實(shí)現(xiàn)從“教育”到“教育生態(tài)空間”的升級(jí)。

01“教育”僅僅是一種營(yíng)銷(xiāo)噱頭？

2017年9月，《中華人民共和國(guó)民辦教育促進(jìn)法》（簡(jiǎn)稱(chēng)“新民促法”）正式實(shí)施后，在非義務(wù)教育的幼兒園和高中，允許社會(huì)資本進(jìn)入并營(yíng)利。地產(chǎn)資本開(kāi)始在幼兒園、高中、戶外營(yíng)地等非義務(wù)教育環(huán)節(jié)，以及K12等盈利性較好的板塊重點(diǎn)布局。

教育綜合體作為“教育+地產(chǎn)”模式的絕佳載體，多數(shù)地產(chǎn)開(kāi)始用這樣的方式切入K12、素質(zhì)類(lèi)教育版塊。目前排名前50的地產(chǎn)商，基本上都以全資子公司、控股、事業(yè)部等形式，投資了教育，一半以上將教育產(chǎn)業(yè)列為轉(zhuǎn)型創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。2017年前，更多的是以全日制學(xué)校，住宅配套或捐建、公立合作等模式辦學(xué)。

對(duì)于多家地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，除了政策鼓勵(lì)之外，能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的教育，是轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商的途徑之一，擁有場(chǎng)地、資金、資源優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)商，正試圖重構(gòu)中國(guó)教育產(chǎn)業(yè)的格局。

早期的地產(chǎn)做教育是打著“教育”旗號(hào)做營(yíng)銷(xiāo)吸引客戶的一種手段，像學(xué)區(qū)房，配套幼兒園等給業(yè)主直接入學(xué)的承諾，但是因?yàn)閷W(xué)校的招生政策是由地方政策決定，這樣的模式并未全部成功，“教育”僅僅成了一種營(yíng)銷(xiāo)的噱頭。

地產(chǎn)集團(tuán)入局教育綜合體，場(chǎng)地及資金優(yōu)勢(shì)對(duì)目前大多數(shù)從事教育綜合體的教育機(jī)構(gòu)是一種降維打擊，因?yàn)閷W(xué)生的學(xué)費(fèi)不作為主要的贏利點(diǎn)，地產(chǎn)可以從租金差價(jià)、衍生服務(wù)、房產(chǎn)溢價(jià)獲利，但是教育機(jī)構(gòu)有運(yùn)營(yíng)和經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，可以與地產(chǎn)集團(tuán)用合作代替競(jìng)爭(zhēng)，共贏取代對(duì)立，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。

02“地產(chǎn)+托幼”，政策緊縮背景下的好生意

自2017年新《民辦教育促進(jìn)法》（簡(jiǎn)稱(chēng)民促法）后起，國(guó)務(wù)院、教育部、衛(wèi)健委相繼出臺(tái)關(guān)于0-3歲托育機(jī)構(gòu)（嬰幼兒照護(hù)服務(wù)）、3-6歲幼兒園（學(xué)前教育）的系列綱領(lǐng)性政策文件，幾乎刷新了十余年來(lái)風(fēng)平浪靜的托幼教育產(chǎn)業(yè)。

在0-3歲，政府明確提出“每千人托位”指標(biāo)，要求“新建居住區(qū)按照每千人口不少于一定托位，規(guī)劃建設(shè)嬰幼兒照護(hù)服務(wù)設(shè)施及配套安全設(shè)施，與住宅同步驗(yàn)收、同步交付使用?！敝链?，同“小區(qū)配套幼兒園”一樣，開(kāi)發(fā)商配套“托育中心”正式登上歷史舞臺(tái)。

而站在托育行業(yè)促進(jìn)發(fā)展的角度，政策面呈現(xiàn)出了類(lèi)2004年后放開(kāi)民間資本舉辦幼兒園的積極態(tài)勢(shì)——“充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，梳理社會(huì)力量進(jìn)入的堵點(diǎn)和難點(diǎn)，采取多種方式鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量舉辦嬰幼兒照護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)地方政府通過(guò)采取提供場(chǎng)地、減免租金等政策措施，加大對(duì)社會(huì)力量開(kāi)展嬰幼兒照護(hù)服務(wù)、用人單位內(nèi)設(shè)嬰幼兒照護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)的支持力度?！薄?019年5月17日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)3歲以下嬰幼兒照護(hù)服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

卓越置業(yè)，作為地產(chǎn)圈首批吃螃蟹的“地產(chǎn)+托育”典型，已經(jīng)嘗到了甜頭。2018年，卓越置業(yè)投資西南托育連鎖品牌——暖房子，據(jù)悉投資額近億；2019年，卓越置業(yè)設(shè)立直營(yíng)品牌——蒙睿日托；2020年，卓越置業(yè)投資華東托育連鎖集團(tuán)品牌——好姑姑，投資額近億。在卓越旗下幼兒園紛紛被強(qiáng)制普惠后，蒙睿日托以其5000元以上的日托月收費(fèi)，成為了其教育板塊新增的盈利點(diǎn)。

然而，小區(qū)配套幼兒園呈現(xiàn)完全不同的冰火兩重天。我國(guó)對(duì)學(xué)前教育的整體態(tài)度是，必須滿足大多數(shù)家庭的基本學(xué)前教育需求，徹底解決“入園難和貴”的問(wèn)題。而家庭對(duì)于幼兒的個(gè)性化、高端化教育需求，則轉(zhuǎn)移到園外的社會(huì)托幼培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。

縱觀從2004年民促法頒布到2020年16年間的托幼政策走向：

第一，托幼教育產(chǎn)業(yè)是一個(gè)緊貼政策走的產(chǎn)業(yè)。接下去的5年，對(duì)于托幼政策的解讀和各地政策落地實(shí)施是所有托幼創(chuàng)業(yè)者要高度關(guān)注的要素；

第二，幼兒園普惠化已是不可逆轉(zhuǎn)的政策趨勢(shì)，托幼創(chuàng)業(yè)者要扭轉(zhuǎn)從幼兒園這類(lèi)基礎(chǔ)教育服務(wù)掘金的觀念，視野拓寬到整個(gè)托幼賽道。比如，托育正處于窗口期，至少到2025年國(guó)家的整體政策是大力支持的；托幼培訓(xùn)類(lèi)將成為重要的新增盈利點(diǎn)。

第三，地產(chǎn)天生具備“辦好托育的”基因，美國(guó)托育上市公司“光明地平線”的核心盈利模式是通過(guò)與企業(yè)合作辦園降低房租和獲客成本，類(lèi)似模型“地產(chǎn)+托育”也一樣可以。不但小區(qū)可行、寫(xiě)字樓也一樣大有可為。同時(shí)，在衛(wèi)健委發(fā)布的《托育機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范和設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)征求意見(jiàn)》中，對(duì)托育機(jī)構(gòu)的選址規(guī)范提出了明確要求，地產(chǎn)公司在匹配合規(guī)選址上擁有天然優(yōu)勢(shì)。

第四，地產(chǎn)+托幼培訓(xùn)類(lèi)更是重大利好。在政策放開(kāi)、幼兒園內(nèi)培訓(xùn)堵死的前提下，園外的托幼培訓(xùn)類(lèi)將成為小區(qū)配套的剛需。

03跨界強(qiáng)聯(lián)合，是為教育還是為生意？

前期我們看過(guò)了跨界教育的互聯(lián)網(wǎng)公司們經(jīng)歷了怎樣的業(yè)務(wù)調(diào)整，籌備了哪些教育產(chǎn)品，善于線上化、數(shù)據(jù)化以及互聯(lián)網(wǎng)科技的巨頭們因?yàn)橐咔橛绊懀蛡鹘y(tǒng)線下教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)開(kāi)始了正面沖擊。

跨界一事早已不是新鮮事，作為資本本身的地產(chǎn)巨頭們聯(lián)合優(yōu)勢(shì)公立及私營(yíng)教育資源，借助地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)布局教育產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀案例比比皆是。

那么對(duì)于教育從業(yè)者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該如何看待地產(chǎn)的介入，又能如何借力合作，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，一起進(jìn)入本期的產(chǎn)業(yè)觀察。

1、地產(chǎn)+教育布局早，近5年擴(kuò)張迅速

2020年3月公布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)排行榜名單前10位中，有6家地產(chǎn)公司布局教育業(yè)務(wù)且成立了教育集團(tuán)（時(shí)間軸統(tǒng)計(jì)均以教育集團(tuán)成立及明確發(fā)展節(jié)點(diǎn)為主）。在地產(chǎn)+教育業(yè)態(tài)發(fā)展過(guò)程中，早期教育業(yè)務(wù)僅作為地產(chǎn)的輔助業(yè)務(wù)（碧桂園1994年在其第一個(gè)樓盤(pán)里開(kāi)辦了寄宿制社區(qū)學(xué)校），而從2014年起，教育業(yè)務(wù)成為各地產(chǎn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，在近兩年來(lái)均加速了教育版圖的擴(kuò)張，并逐步構(gòu)建出完整的教育生態(tài)圈。

2、「地產(chǎn)+教育」具備強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的天然優(yōu)勢(shì)

地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)「幼兒園」、「全日制學(xué)校」、「教育綜合體」、「細(xì)分領(lǐng)域教育機(jī)構(gòu)」等方式切入教育領(lǐng)域，地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)商圈規(guī)劃，豐富住宅區(qū)域的服務(wù)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源的互惠互利。

• 客流、消費(fèi)形態(tài)與品牌的增值賦能
  

住宅地產(chǎn)聯(lián)合優(yōu)質(zhì)公立資源建設(shè)「配套幼兒園」、「全日制學(xué)?！?，吸引客流，對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行增值；同時(shí)幼兒園、全日制乃至教培機(jī)構(gòu)所需的穩(wěn)定客流，通過(guò)樓盤(pán)進(jìn)行圈定，穩(wěn)定潛在客戶池流量。

商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合高知名度教培機(jī)構(gòu)品牌，豐富「商場(chǎng)」內(nèi)部規(guī)劃，打造「一站式教育綜合體」，吸引消費(fèi)者以家庭為單位進(jìn)入消費(fèi)，提高提袋率，改變消費(fèi)形態(tài)進(jìn)行賦能；同時(shí)，商場(chǎng)中的影院、超市、餐飲等增加吸引區(qū)域客群，保證客戶流量，提高上門(mén)率。

• 地產(chǎn)解決空間與區(qū)位問(wèn)題，教育解決庫(kù)存與現(xiàn)金問(wèn)題
  

房地產(chǎn)屬于高杠桿行業(yè)，融資環(huán)節(jié)是房企的生命線，融資順暢與現(xiàn)金回款率是其發(fā)展壯大的關(guān)鍵，現(xiàn)金流的穩(wěn)定對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是重中之重，自2016年以來(lái)，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”成為經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)之一，也就是說(shuō)，房企接下來(lái)面臨的一個(gè)重大問(wèn)題就是如何盤(pán)活存量資產(chǎn)。

在教育行業(yè)中，無(wú)論培訓(xùn)、全日制，教學(xué)時(shí)間長(zhǎng)或短，進(jìn)行的都是預(yù)收款模式，小到培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的3個(gè)月、私立學(xué)校的半年1學(xué)期，大到線上機(jī)構(gòu)的1年卡、2年卡，都能有效的補(bǔ)充地產(chǎn)集團(tuán)的現(xiàn)金流，加上教育行業(yè)的細(xì)分品類(lèi)之多，可發(fā)展的業(yè)態(tài)之豐富，這也是為什么往往地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)力教育業(yè)務(wù)后，其產(chǎn)業(yè)布局會(huì)進(jìn)行全年段、全品類(lèi)的覆蓋。

高質(zhì)量的教育資源（985、211公立大學(xué)資源、全國(guó)知名教培品牌）能為地產(chǎn)集團(tuán)帶來(lái)以家庭為單位的客群入住，幫助地產(chǎn)進(jìn)行存量消耗。

對(duì)于教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，在發(fā)展過(guò)程中需要考慮地產(chǎn)價(jià)格以及空置成本，因?yàn)榻逃a(chǎn)品特征，教育機(jī)構(gòu)往往在一天的時(shí)間內(nèi)要閑置很長(zhǎng)時(shí)間，需要盡可能的提高「平效」（機(jī)構(gòu)單位場(chǎng)地的盈利能力）與「人效」（機(jī)構(gòu)單人的盈利能力）；在擴(kuò)張過(guò)程中需要考慮區(qū)位問(wèn)題，解決潛在客群以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研需求，地產(chǎn)集團(tuán)的配合與扶持，能有效降低空間成本，并在擴(kuò)張的區(qū)位選擇上優(yōu)勢(shì)最大化。

同時(shí)，大部分教育機(jī)構(gòu)以及學(xué)校的經(jīng)營(yíng)管理能力相比地產(chǎn)行業(yè)，平均水平較低，地產(chǎn)集團(tuán)在建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、軟裝設(shè)計(jì)等基建上能給予更多高規(guī)格支持與規(guī)劃。

今年疫情開(kāi)始，各行各業(yè)均備受打擊，線下教育背腹受敵，既要和線上大廠爭(zhēng)奪生源，又要面對(duì)無(wú)法習(xí)慣線上教學(xué)的退費(fèi)；受消費(fèi)緊縮影響，需求放緩，地產(chǎn)樓盤(pán)存量消耗、商業(yè)租賃及寫(xiě)字樓租賃均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

地產(chǎn)與教育的結(jié)合說(shuō)到底是相互吻合發(fā)展擴(kuò)張需求的業(yè)態(tài)整合：

①相互提供穩(wěn)定客流：配套教育完善區(qū)域，自帶客群引力；教育區(qū)位住宅商圈規(guī)劃完善區(qū)域，自帶潛客圈層；

②品牌增值與賦能：高知名度樓盤(pán)、985/211高校教育資源、全國(guó)連鎖/地方/細(xì)分領(lǐng)域龍頭機(jī)構(gòu)品牌，彼此增值，加強(qiáng)單位價(jià)格以及品牌影響力；

③相互依托與扶持：教育機(jī)構(gòu)預(yù)收款模式有效補(bǔ)充地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中所需的現(xiàn)金流；同時(shí)，地產(chǎn)在租金成本、基建設(shè)計(jì)、區(qū)位規(guī)劃、管理模式等方面為教育產(chǎn)業(yè)提供擴(kuò)張支持。

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