圖源：圖蟲創(chuàng)意

*來源：中教投研（ID：zhongjiaotouyan），作者：劉三石

整體來看，法院傾向于認(rèn)為讓幼兒園自行決定是否參與小區(qū)物業(yè)管理，以及以低于小區(qū)商業(yè)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。

我們先來看看最新的一個(gè)案例：

今年7月31日，江蘇華亞房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱華亞公司）因與被上訴人南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司（以下簡稱紫竹公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服南京市六合區(qū)人民法院（2020）蘇0116民初2199號(hào)民事判決，向江蘇省南京市中級人民法院提起上訴。

在上訴的理由中，華亞公司認(rèn)為，紫竹物業(yè)管理有限公司無權(quán)收取幼兒園物業(yè)費(fèi)，幼兒園物業(yè)管理費(fèi)不在雙方合同約定當(dāng)中，主要理由如下：

1、紫竹物業(yè)未提供《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》約定的服務(wù)內(nèi)容中秩序維護(hù)服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)、公共部位（圍墻）維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù)等相關(guān)服務(wù)。幼兒園產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用是由幼兒園自行處理的，包括保安保潔、綠化，幼兒園圍墻損壞自行修繕；環(huán)衛(wèi)也向幼兒園收取垃圾清運(yùn)費(fèi)。

2、民辦幼兒園不屬于商業(yè)機(jī)構(gòu)。根據(jù)民辦非企業(yè)登記證及民辦學(xué)校辦學(xué)許可證，可以證明幼兒園不屬于商業(yè)機(jī)構(gòu)，而屬于學(xué)校教育機(jī)構(gòu)。幼兒園屬于教育設(shè)施，不屬于商業(yè)和住宅，幼兒園專用設(shè)施由其自行增設(shè)，物業(yè)管理由其自行負(fù)責(zé)，幼兒園招商在前，被上訴人對此是知情的。現(xiàn)場圖片證實(shí)，幼兒園明顯不在被上訴人物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，被上訴人也沒有提交對幼兒園進(jìn)行實(shí)際物業(yè)服務(wù)的證據(jù)。

3、學(xué)校等公共設(shè)施是否參加物業(yè)管理由學(xué)校自行決定。根據(jù)江蘇省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)關(guān)于小區(qū)配套建設(shè)學(xué)校物業(yè)管理有關(guān)問題的答復(fù)（蘇人法工函[2006]48號(hào)），按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定精神，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃配套建設(shè)的學(xué)校，是否參加所在小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)由學(xué)校自主決定。故不能想當(dāng)然認(rèn)為幼兒園在物業(yè)管理范圍內(nèi)。

4、民辦教育事業(yè)是公益性事業(yè)。《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》第三條規(guī)定，民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會(huì)主義教育事業(yè)的組成部分。第五條規(guī)定，民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位，國家保障民辦學(xué)校的辦學(xué)自主權(quán)。

針對華亞公司的辯護(hù)理由，紫竹物業(yè)認(rèn)為，其向華亞收取幼兒園物業(yè)費(fèi)具有合同和法律依據(jù)，主要依據(jù)如下：

1、從合同約定的物業(yè)服務(wù)范圍來看，上訴人和被上訴人簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及被上訴人和華城名府業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》均在第一條約定：華城名府物業(yè)類型為住宅、商業(yè)，建筑面積為25萬余平方米；上訴人提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證亦確認(rèn)，幼兒園3078.5平方米作為商業(yè)用房，在上述物業(yè)服務(wù)合同約定的區(qū)域范圍內(nèi)。

2、幼兒園雖然是民辦教育機(jī)構(gòu)，但也具有商業(yè)職能，獲取一定的商業(yè)利潤。幼兒園不是住宅，其房屋性質(zhì)是商業(yè)用房，且國家并未規(guī)定幼兒園無須繳納物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，上訴人并未因?yàn)橛變簣@是教育機(jī)構(gòu)而不向其收取租金，且上訴人與幼兒園簽訂的《租賃合同》中約定幼兒園物業(yè)費(fèi)由上訴人繳納，上訴人拒繳物業(yè)費(fèi)沒有任何依據(jù)。

3、被上訴人為全小區(qū)商業(yè)用房（包括幼兒園）提供了公共區(qū)域的秩序維護(hù)、停車管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、消防及環(huán)衛(wèi)、機(jī)電設(shè)備等公用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)等各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，向幼兒園的產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)費(fèi)具有合同和法律依據(jù)。至于幼兒園內(nèi)部的相關(guān)服務(wù)，由其自行聘用人員并支付服務(wù)費(fèi)用毋庸置疑，該等付費(fèi)不能和支付幼兒園外公共區(qū)域的物業(yè)費(fèi)混為一談，上訴人以幼兒園未享受物業(yè)服務(wù)為由拒繳物業(yè)費(fèi)沒有合同和法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。

但紫竹物業(yè)的主張并未獲江蘇省南京市中級人民法院支持。南京市中級人民法院認(rèn)為，根據(jù)江蘇省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)關(guān)于小區(qū)配套建設(shè)學(xué)校物業(yè)管理有關(guān)問題的答復(fù)（蘇人法工函[2006]48號(hào)），根據(jù)小區(qū)規(guī)劃配套建設(shè)的學(xué)校，是否參加所在小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)由學(xué)校自主決定。小區(qū)配套建設(shè)的學(xué)校不參加所在小區(qū)的物業(yè)管理的，依法享有所在小區(qū)道路的相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。本案中，幼兒園屬于民辦學(xué)校性質(zhì)，是否參加所在小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)由學(xué)校自主決定；紫竹公司可就其能夠提供的物業(yè)服務(wù)與幼兒園開辦主體進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商并訂立合同后，按照約定收取費(fèi)用。紫竹公司在二審中申請法院調(diào)取華亞公司與幼兒園開辦主體簽訂的房屋租賃合同，主張其中約定由華亞公司負(fù)責(zé)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，本院認(rèn)為，該份證據(jù)約束華亞公司與案外人之間的房屋租賃法律關(guān)系，與本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛不具有關(guān)聯(lián)性，對紫竹公司的調(diào)取申請不予準(zhǔn)許。

在另外一則幼兒園與物業(yè)公司的糾紛——河南省鶴壁市福盛幼兒園與安馨物業(yè)管理有限公司的糾紛中，河南省高級人民法院則裁定，河南省鶴壁市中級人民法院根據(jù)本案實(shí)際情況已將幼兒園物業(yè)費(fèi)酌定為0.3元/平方米/月，且該標(biāo)準(zhǔn)低于《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的“非居民住房商業(yè)每月每平方米0.7元”，二審法院綜合案件情況對物業(yè)費(fèi)酌定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)并無明顯不當(dāng)，駁回了福盛幼兒園要求物業(yè)公司不予收物業(yè)費(fèi)的請求。

在陜西省榆林市榆陽區(qū)大風(fēng)車幼兒園與榆林市皇家內(nèi)務(wù)物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司的物業(yè)合同糾紛中，法院認(rèn)為，關(guān)于物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，雙方當(dāng)事人雖未簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，且大風(fēng)車幼兒園自身的物業(yè)獨(dú)立性較高，但由于大風(fēng)車幼兒園屬于懷遠(yuǎn)·尚郡小區(qū)內(nèi)配套幼兒園，其地下管網(wǎng)維護(hù)、交通疏導(dǎo)、電力使用仍與小區(qū)總體物業(yè)存在不同程度的依賴關(guān)系，即不同程度地享受了皇家物業(yè)公司提供的相應(yīng)物業(yè)服務(wù)，據(jù)此大風(fēng)車幼兒園應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。由于大風(fēng)車幼兒園日常物業(yè)管理獨(dú)立性較高、皇家物業(yè)公司為大風(fēng)車幼兒園所提供物業(yè)服務(wù)非常有限，皇家物業(yè)公司請求大風(fēng)車幼兒園應(yīng)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)全額承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，本院認(rèn)為顯失公平，結(jié)合皇家物業(yè)公司為大風(fēng)車幼兒園所供物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，以及大風(fēng)車幼兒園系民辦普惠型幼兒園，其設(shè)立亦完善了該小區(qū)的配套設(shè)備，本院酌定按皇家物業(yè)公司主張的商業(yè)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)費(fèi)，即1.5元/㎡/月，未采納大風(fēng)車幼兒園請求按照低層住宅等外服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)即0.3元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)收取。

在人民網(wǎng)-領(lǐng)導(dǎo)留言頻道上，我們也能看到民辦幼兒園通過給領(lǐng)導(dǎo)寫信反映幼兒園物業(yè)費(fèi)的情況，最終也是降低了標(biāo)準(zhǔn)。

2019年12月，四川省雙流睿嘉溫哥華幼兒園經(jīng)營者及所有者寫信給四川省委書記反映“物業(yè)管理費(fèi)亂漲價(jià)收取”具體情況如下：

我是雙流睿嘉溫哥華幼兒園經(jīng)營者及所有者，同開發(fā)商溫資地產(chǎn)簽訂合同，并約定其中前期物業(yè)管理費(fèi)為1.5元/平米/月，2018年7月溫哥華花園六期業(yè)委會(huì)招標(biāo)引進(jìn)新的物業(yè)公司四川寶加利置業(yè)有限公司，并在物業(yè)服務(wù)合同中將幼兒園物業(yè)費(fèi)漲價(jià)到3元/平米/月（其中住宅、商業(yè)均未漲價(jià)）。期間，我幼兒園未收到過物業(yè)公司關(guān)于其漲價(jià)而需要召開業(yè)主大會(huì)的通知，也從未接聽或者收取過關(guān)于此類電話或告示，我幼兒園作為小區(qū)第二十單元，單元門口也未見過告示。

2019年1月，我幼兒園按照1.5元/月/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納過12個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。而現(xiàn)在物業(yè)公司強(qiáng)制我幼兒園按照3元/平米/月進(jìn)行收費(fèi)。我幼兒園懇請政府要求業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司遵循原有合同，未進(jìn)行業(yè)主大會(huì)同意而擅自進(jìn)行幼兒園物業(yè)費(fèi)漲價(jià)；未對住宅、商業(yè)等其他物業(yè)類型房屋漲價(jià)，惡意針對幼兒園乃公益事業(yè)的房屋類型的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行漲價(jià)。我幼兒園綠化、清潔、保安等維護(hù)均系自主服務(wù)，物業(yè)公司并未實(shí)施相關(guān)工作。按照周邊同類多層建筑物的物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.5元/平米/月收取。

對此，四川雙流區(qū)回復(fù)：

經(jīng)查，您反映的溫哥華六期物業(yè)公司亂漲價(jià)，強(qiáng)制幼兒園按3元/平米/月進(jìn)行交費(fèi)的問題不屬實(shí)。經(jīng)了解，2017年7月，四川省寶加利置業(yè)有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）通過該小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)公開招標(biāo)進(jìn)場提供物業(yè)服務(wù)，并于2017年7月4日簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按開發(fā)單位《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，未進(jìn)行上調(diào)。

在物業(yè)公司進(jìn)場管理時(shí)，該小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)已將物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)情況在各單元、小區(qū)公示欄進(jìn)行了公示，公示期間未接到業(yè)主異議。根據(jù)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》第九條第一款“住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平米1.50元向乙方交納；非住宅業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平米3.00元向乙方交納，具體是商鋪、幼兒園”的約定，幼兒園物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按3.00元/平米/月進(jìn)行交納，但您在物業(yè)公司進(jìn)場管理后一直未按合同約定按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并要求物業(yè)按住宅1.5元/平米/月進(jìn)行收取。

2019年6月3日，您就幼兒園是否屬于住宅性質(zhì)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題向區(qū)人民法院提起訴訟并立案，2019年7月開庭審理，2019年11月您自愿向區(qū)人民法院申請撤訴。12月9日，雙方在物業(yè)服務(wù)中心就物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題進(jìn)行協(xié)商并雙方達(dá)成一致意見：將合同約定的幼兒園物業(yè)服務(wù)費(fèi)3元/平米/月按2元/平米/月收取。

這些是最近幾年的情況，我們還找到了一個(gè)多年以前的案例。

據(jù)人民法院報(bào)2011年11月報(bào)道，2005年3月，張先生發(fā)現(xiàn)新建樓盤天星小區(qū)地處商業(yè)中心，卻獨(dú)缺一配套設(shè)施--幼兒園，就下重金買了該小區(qū)一棟地上3層地下1層的房子，簽合同時(shí)，雙方就約定購買的這套商品房僅作幼兒園使用。同年9月，張先生與樓盤原有物業(yè)管理公司簽訂合同，約定“由物業(yè)公司提供全天保安巡邏”、“專人定期10點(diǎn)左右將垃圾清走”等若干管理細(xì)節(jié)。隨后的幾年，張先生卻感覺物業(yè)可有可無。幼兒園本身有保安、清潔工人，和其他業(yè)主一樣每月交2元/平方米的費(fèi)用著實(shí)有點(diǎn)冤。由于拒絕按標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)，幼兒園被物業(yè)公司告上法院，法官經(jīng)過現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，幼兒園內(nèi)的衛(wèi)生、保安、綠化等由幼兒園自己管理、維護(hù)。而在幼兒園上學(xué)、放學(xué)期間，物業(yè)公司安排保安員指揮接送小孩的車輛通行、停放，并提供免費(fèi)的停車位。

據(jù)此，法院綜合考慮后作出裁決，酌定幼兒園的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積×每月每平方米0.7元收取。

在較為知名的佛山南?；菥坝變簣@與物業(yè)公司的訴訟中，廣東省佛山市中級人民法院法院在充分考慮小區(qū)內(nèi)幼兒園公辦、公益性教育設(shè)施和物業(yè)的特殊性質(zhì)，尊重社情民意的基礎(chǔ)上，將合同約定的每月每平方米3元降為每月每平米0.35元收取，使原來每月約15000元的物管費(fèi)降至1740元。

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“中教投研”，作者劉三石。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表芥末堆立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。