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*來源：中教投研（ID：zhongjiaotouyan），作者：劉三石

整體來看，法院傾向于認為讓幼兒園自行決定是否參與小區(qū)物業(yè)管理，以及以低于小區(qū)商業(yè)物業(yè)費的標準繳納物業(yè)費。

我們先來看看最新的一個案例：

今年7月31日，江蘇華亞房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱華亞公司）因與被上訴人南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司（以下簡稱紫竹公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服南京市六合區(qū)人民法院（2020）蘇0116民初2199號民事判決，向江蘇省南京市中級人民法院提起上訴。

在上訴的理由中，華亞公司認為，紫竹物業(yè)管理有限公司無權(quán)收取幼兒園物業(yè)費，幼兒園物業(yè)管理費不在雙方合同約定當中，主要理由如下：

1、紫竹物業(yè)未提供《前期物業(yè)服務委托協(xié)議》約定的服務內(nèi)容中秩序維護服務、清潔衛(wèi)生服務、綠化日常養(yǎng)護服務、公共部位（圍墻）維護養(yǎng)護服務等相關服務。幼兒園產(chǎn)生的物業(yè)管理費用是由幼兒園自行處理的，包括保安保潔、綠化，幼兒園圍墻損壞自行修繕；環(huán)衛(wèi)也向幼兒園收取垃圾清運費。

2、民辦幼兒園不屬于商業(yè)機構(gòu)。根據(jù)民辦非企業(yè)登記證及民辦學校辦學許可證，可以證明幼兒園不屬于商業(yè)機構(gòu)，而屬于學校教育機構(gòu)。幼兒園屬于教育設施，不屬于商業(yè)和住宅，幼兒園專用設施由其自行增設，物業(yè)管理由其自行負責，幼兒園招商在前，被上訴人對此是知情的。現(xiàn)場圖片證實，幼兒園明顯不在被上訴人物業(yè)服務范圍內(nèi)，被上訴人也沒有提交對幼兒園進行實際物業(yè)服務的證據(jù)。

3、學校等公共設施是否參加物業(yè)管理由學校自行決定。根據(jù)江蘇省人大常委會法制工作委員會關于小區(qū)配套建設學校物業(yè)管理有關問題的答復（蘇人法工函[2006]48號），按照國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定精神，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃配套建設的學校，是否參加所在小區(qū)的物業(yè)管理，應由學校自主決定。故不能想當然認為幼兒園在物業(yè)管理范圍內(nèi)。

4、民辦教育事業(yè)是公益性事業(yè)?！吨腥A人民共和國民辦教育促進法》第三條規(guī)定，民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會主義教育事業(yè)的組成部分。第五條規(guī)定，民辦學校與公辦學校具有同等的法律地位，國家保障民辦學校的辦學自主權(quán)。

針對華亞公司的辯護理由，紫竹物業(yè)認為，其向華亞收取幼兒園物業(yè)費具有合同和法律依據(jù)，主要依據(jù)如下：

1、從合同約定的物業(yè)服務范圍來看，上訴人和被上訴人簽訂的《前期物業(yè)服務委托協(xié)議》、《前期物業(yè)服務合同》以及被上訴人和華城名府業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務合同》均在第一條約定：華城名府物業(yè)類型為住宅、商業(yè)，建筑面積為25萬余平方米；上訴人提供的建設工程規(guī)劃許可證亦確認，幼兒園3078.5平方米作為商業(yè)用房，在上述物業(yè)服務合同約定的區(qū)域范圍內(nèi)。

2、幼兒園雖然是民辦教育機構(gòu)，但也具有商業(yè)職能，獲取一定的商業(yè)利潤。幼兒園不是住宅，其房屋性質(zhì)是商業(yè)用房，且國家并未規(guī)定幼兒園無須繳納物業(yè)費。同時，上訴人并未因為幼兒園是教育機構(gòu)而不向其收取租金，且上訴人與幼兒園簽訂的《租賃合同》中約定幼兒園物業(yè)費由上訴人繳納，上訴人拒繳物業(yè)費沒有任何依據(jù)。

3、被上訴人為全小區(qū)商業(yè)用房（包括幼兒園）提供了公共區(qū)域的秩序維護、停車管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、消防及環(huán)衛(wèi)、機電設備等公用部位和共用設施、設備的維護保養(yǎng)等各項物業(yè)服務，向幼兒園的產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)費具有合同和法律依據(jù)。至于幼兒園內(nèi)部的相關服務，由其自行聘用人員并支付服務費用毋庸置疑，該等付費不能和支付幼兒園外公共區(qū)域的物業(yè)費混為一談，上訴人以幼兒園未享受物業(yè)服務為由拒繳物業(yè)費沒有合同和法律依據(jù)，不應得到支持。

但紫竹物業(yè)的主張并未獲江蘇省南京市中級人民法院支持。南京市中級人民法院認為，根據(jù)江蘇省人大常委會法制工作委員會關于小區(qū)配套建設學校物業(yè)管理有關問題的答復（蘇人法工函[2006]48號），根據(jù)小區(qū)規(guī)劃配套建設的學校，是否參加所在小區(qū)的物業(yè)管理，應由學校自主決定。小區(qū)配套建設的學校不參加所在小區(qū)的物業(yè)管理的，依法享有所在小區(qū)道路的相鄰通行權(quán)。本案中，幼兒園屬于民辦學校性質(zhì)，是否參加所在小區(qū)的物業(yè)管理，應由學校自主決定；紫竹公司可就其能夠提供的物業(yè)服務與幼兒園開辦主體進行協(xié)商，協(xié)商并訂立合同后，按照約定收取費用。紫竹公司在二審中申請法院調(diào)取華亞公司與幼兒園開辦主體簽訂的房屋租賃合同，主張其中約定由華亞公司負責交納物業(yè)服務費，本院認為，該份證據(jù)約束華亞公司與案外人之間的房屋租賃法律關系，與本案物業(yè)服務合同糾紛不具有關聯(lián)性，對紫竹公司的調(diào)取申請不予準許。

在另外一則幼兒園與物業(yè)公司的糾紛——河南省鶴壁市福盛幼兒園與安馨物業(yè)管理有限公司的糾紛中，河南省高級人民法院則裁定，河南省鶴壁市中級人民法院根據(jù)本案實際情況已將幼兒園物業(yè)費酌定為0.3元/平方米/月，且該標準低于《物業(yè)管理服務合同》中約定的“非居民住房商業(yè)每月每平方米0.7元”，二審法院綜合案件情況對物業(yè)費酌定的價格標準并無明顯不當，駁回了福盛幼兒園要求物業(yè)公司不予收物業(yè)費的請求。

在陜西省榆林市榆陽區(qū)大風車幼兒園與榆林市皇家內(nèi)務物業(yè)服務有限責任公司的物業(yè)合同糾紛中，法院認為，關于物業(yè)費繳費標準問題，雙方當事人雖未簽訂正式的物業(yè)服務合同，且大風車幼兒園自身的物業(yè)獨立性較高，但由于大風車幼兒園屬于懷遠·尚郡小區(qū)內(nèi)配套幼兒園，其地下管網(wǎng)維護、交通疏導、電力使用仍與小區(qū)總體物業(yè)存在不同程度的依賴關系，即不同程度地享受了皇家物業(yè)公司提供的相應物業(yè)服務，據(jù)此大風車幼兒園應支付相應的物業(yè)服務費。由于大風車幼兒園日常物業(yè)管理獨立性較高、皇家物業(yè)公司為大風車幼兒園所提供物業(yè)服務非常有限，皇家物業(yè)公司請求大風車幼兒園應按商業(yè)標準全額承擔物業(yè)費，本院認為顯失公平，結(jié)合皇家物業(yè)公司為大風車幼兒園所供物業(yè)服務事項，以及大風車幼兒園系民辦普惠型幼兒園，其設立亦完善了該小區(qū)的配套設備，本院酌定按皇家物業(yè)公司主張的商業(yè)物業(yè)費標準的50%計費，即1.5元/㎡/月，未采納大風車幼兒園請求按照低層住宅等外服務標準即0.3元/㎡/月的標準收取。

在人民網(wǎng)-領導留言頻道上，我們也能看到民辦幼兒園通過給領導寫信反映幼兒園物業(yè)費的情況，最終也是降低了標準。

2019年12月，四川省雙流睿嘉溫哥華幼兒園經(jīng)營者及所有者寫信給四川省委書記反映“物業(yè)管理費亂漲價收取”具體情況如下：

我是雙流睿嘉溫哥華幼兒園經(jīng)營者及所有者，同開發(fā)商溫資地產(chǎn)簽訂合同，并約定其中前期物業(yè)管理費為1.5元/平米/月，2018年7月溫哥華花園六期業(yè)委會招標引進新的物業(yè)公司四川寶加利置業(yè)有限公司，并在物業(yè)服務合同中將幼兒園物業(yè)費漲價到3元/平米/月（其中住宅、商業(yè)均未漲價）。期間，我幼兒園未收到過物業(yè)公司關于其漲價而需要召開業(yè)主大會的通知，也從未接聽或者收取過關于此類電話或告示，我幼兒園作為小區(qū)第二十單元，單元門口也未見過告示。

2019年1月，我幼兒園按照1.5元/月/平米的標準繳納過12個月的物業(yè)費。而現(xiàn)在物業(yè)公司強制我幼兒園按照3元/平米/月進行收費。我幼兒園懇請政府要求業(yè)委會及物業(yè)公司遵循原有合同，未進行業(yè)主大會同意而擅自進行幼兒園物業(yè)費漲價；未對住宅、商業(yè)等其他物業(yè)類型房屋漲價，惡意針對幼兒園乃公益事業(yè)的房屋類型的物業(yè)費進行漲價。我幼兒園綠化、清潔、保安等維護均系自主服務，物業(yè)公司并未實施相關工作。按照周邊同類多層建筑物的物業(yè)服務費0.5元/平米/月收取。

對此，四川雙流區(qū)回復：

經(jīng)查，您反映的溫哥華六期物業(yè)公司亂漲價，強制幼兒園按3元/平米/月進行交費的問題不屬實。經(jīng)了解，2017年7月，四川省寶加利置業(yè)有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）通過該小區(qū)第一屆業(yè)委會公開招標進場提供物業(yè)服務，并于2017年7月4日簽訂《物業(yè)管理服務合同》，物業(yè)服務費按開發(fā)單位《前期物業(yè)服務合同》約定的標準進行收取，未進行上調(diào)。

在物業(yè)公司進場管理時，該小區(qū)第一屆業(yè)委會已將物業(yè)服務費收費標準等相關情況在各單元、小區(qū)公示欄進行了公示，公示期間未接到業(yè)主異議。根據(jù)簽訂的《物業(yè)管理服務合同》第九條第一款“住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平米1.50元向乙方交納；非住宅業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平米3.00元向乙方交納，具體是商鋪、幼兒園”的約定，幼兒園物業(yè)服務費應按3.00元/平米/月進行交納，但您在物業(yè)公司進場管理后一直未按合同約定按時繳納物業(yè)服務費，并要求物業(yè)按住宅1.5元/平米/月進行收取。

2019年6月3日，您就幼兒園是否屬于住宅性質(zhì)及物業(yè)服務費收費標準等問題向區(qū)人民法院提起訴訟并立案，2019年7月開庭審理，2019年11月您自愿向區(qū)人民法院申請撤訴。12月9日，雙方在物業(yè)服務中心就物業(yè)服務費問題進行協(xié)商并雙方達成一致意見：將合同約定的幼兒園物業(yè)服務費3元/平米/月按2元/平米/月收取。

這些是最近幾年的情況，我們還找到了一個多年以前的案例。

據(jù)人民法院報2011年11月報道，2005年3月，張先生發(fā)現(xiàn)新建樓盤天星小區(qū)地處商業(yè)中心，卻獨缺一配套設施--幼兒園，就下重金買了該小區(qū)一棟地上3層地下1層的房子，簽合同時，雙方就約定購買的這套商品房僅作幼兒園使用。同年9月，張先生與樓盤原有物業(yè)管理公司簽訂合同，約定“由物業(yè)公司提供全天保安巡邏”、“專人定期10點左右將垃圾清走”等若干管理細節(jié)。隨后的幾年，張先生卻感覺物業(yè)可有可無。幼兒園本身有保安、清潔工人，和其他業(yè)主一樣每月交2元/平方米的費用著實有點冤。由于拒絕按標準繳納物業(yè)費，幼兒園被物業(yè)公司告上法院，法官經(jīng)過現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，幼兒園內(nèi)的衛(wèi)生、保安、綠化等由幼兒園自己管理、維護。而在幼兒園上學、放學期間，物業(yè)公司安排保安員指揮接送小孩的車輛通行、停放，并提供免費的停車位。

據(jù)此，法院綜合考慮后作出裁決，酌定幼兒園的物業(yè)服務費按建筑面積×每月每平方米0.7元收取。

在較為知名的佛山南?；菥坝變簣@與物業(yè)公司的訴訟中，廣東省佛山市中級人民法院法院在充分考慮小區(qū)內(nèi)幼兒園公辦、公益性教育設施和物業(yè)的特殊性質(zhì)，尊重社情民意的基礎上，將合同約定的每月每平方米3元降為每月每平米0.35元收取，使原來每月約15000元的物管費降至1740元。

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“中教投研”，作者劉三石。文章為作者獨立觀點，不代表芥末堆立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。