圖源于圖蟲創(chuàng)意

*來源：AI財(cái)經(jīng)社（aicjnews），作者：李逗

名義上說提升小區(qū)孩子成績(jī)，實(shí)為提升小區(qū)學(xué)區(qū)房競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。近日，深圳某小區(qū)業(yè)主竟自發(fā)組織成立了“業(yè)主補(bǔ)課隊(duì)”。在業(yè)主群里，一位業(yè)主呼吁甄選“211、985”院校畢業(yè)的業(yè)主，分配相應(yīng)的科目給孩子們補(bǔ)課，在這則消息后，還有不少業(yè)主報(bào)名響應(yīng)。

這則發(fā)生在深圳小區(qū)的真實(shí)案例，多少反映出了當(dāng)下學(xué)區(qū)房的瘋狂。

這些家長(zhǎng)們深諳樓市里的一層微妙關(guān)系：孩子讀書成績(jī)?cè)胶?，小區(qū)房?jī)r(jià)就越高。就這樣，一幫最聰明的深圳家長(zhǎng)們，率先把共享經(jīng)濟(jì)思維用在了給孩子打雞血上，俗稱"雞娃"。他們希望借助學(xué)區(qū)成績(jī)的提升，“曲線”拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

更為離譜的是，深圳之外，上海、北京、杭州也不乏這樣的家長(zhǎng)群。一些家長(zhǎng)們不僅成立了業(yè)主眾籌群，甚至自發(fā)成立了學(xué)習(xí)基金，用以激勵(lì)小區(qū)內(nèi)孩子學(xué)習(xí)成績(jī)的提升。

隱藏在荒誕現(xiàn)象背后的，是大眾面對(duì)學(xué)區(qū)房漲價(jià)的普遍焦慮。以近期的學(xué)區(qū)房漲價(jià)行情，鮮少有家長(zhǎng)能不被刺激到?！?月14日，深圳一則老破小學(xué)區(qū)均價(jià)刷新到32萬(wàn)元/㎡”， “12月30日，北京海淀某學(xué)區(qū)房一夜暴漲40萬(wàn)元”、“12月末，上海學(xué)區(qū)房三天暴漲100萬(wàn)元”。

“天價(jià)”學(xué)區(qū)房什么時(shí)候會(huì)跌？這個(gè)問題就像是問茅臺(tái)股票什么時(shí)候會(huì)暴跌一樣，沒人能答得出來。只不過，每當(dāng)有人質(zhì)疑學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高時(shí)，總有更高的成交價(jià)來回應(yīng)質(zhì)疑。而家長(zhǎng)們的焦慮，也在推動(dòng)著政府與市場(chǎng)開始進(jìn)行新一輪的資源再分配。

 “瘋狂”的學(xué)區(qū)房

北京海淀區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)最兇猛的這段時(shí)間里，張陽(yáng)開始前所未有的關(guān)注起市場(chǎng)走勢(shì)。作為一名海淀家長(zhǎng)，他幾乎能說得出每一片海淀學(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)的價(jià)格漲勢(shì)，哪個(gè)學(xué)校對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房漲價(jià)最大，哪個(gè)漲幅一般，他心里都門清兒。但令張陽(yáng)沮喪的是，觀望了數(shù)月后，他依舊沒能趕上海淀學(xué)區(qū)房的這趟車。

“漲的太快了，2020年初海淀萬(wàn)柳區(qū)的蜂鳥家園40多平方米的房子總價(jià)就在600萬(wàn)元了，現(xiàn)在已經(jīng)900多萬(wàn)元了。原本我是想把房子換到中關(guān)村三小附近的學(xué)區(qū)房，但現(xiàn)在根本買不上了，只能眼巴巴望著中關(guān)村三小這種學(xué)校流口水”。在張陽(yáng)看來，盡管海淀整體教育基礎(chǔ)不錯(cuò)，中關(guān)村三小卻有著無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，“只要去一次中關(guān)村三小，就會(huì)被它吸引的”。

圖/視覺中國(guó)   

在北京，中關(guān)村三小是海淀家長(zhǎng)眼里的“心頭好”。在不少家長(zhǎng)看來，這個(gè)學(xué)校有著頂尖的師資、硬件、生源，以及管理模式，也正因此，中關(guān)村三小對(duì)應(yīng)的蜂鳥家園成為最受歡迎的學(xué)區(qū)房，漲勢(shì)一騎絕塵?！胺澍B家園漲幅是最夸張的，好多普通學(xué)校對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房其實(shí)只是微漲，像學(xué)院路學(xué)區(qū)就基本沒漲?！?/p>

對(duì)大多數(shù)家長(zhǎng)而言，買到海淀的學(xué)區(qū)房只是起點(diǎn)，“上了車”之后，他們更不敢松懈孩子的教育問題。“大家沒想著躺贏，而是在一起交流育兒、教育、輔導(dǎo)班相關(guān)話題，這里競(jìng)爭(zhēng)氛圍特別濃厚?！鼻壹议L(zhǎng)們往往越拼越勇，甚至為了孩子的未來操碎了心，在他們眼中，學(xué)區(qū)房不僅僅是提高成績(jī)這么簡(jiǎn)單，而是一條打破圈層、提升見識(shí)的通道。

學(xué)區(qū)房的火熱漲勢(shì)，讓家長(zhǎng)們?cè)俅吻捌秃罄^地涌了進(jìn)來。張陽(yáng)最初感覺到學(xué)區(qū)房市場(chǎng)起變化是在2020年末。他發(fā)現(xiàn)，以往不怎么關(guān)注學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)朋友們，突然開始熱議學(xué)區(qū)房的價(jià)格，且多數(shù)在關(guān)注海淀的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，熱度甚至壓倒了以教育資源豐厚著稱的西城區(qū)。

“十幾年前，說起高考高分段學(xué)生數(shù)量，西城可是把海淀踩在地上摩擦的。”張陽(yáng)感慨道。但最近幾年，由于西城區(qū)的優(yōu)質(zhì)小學(xué)擴(kuò)招太嚴(yán)重，師資和其他硬件條件難以跟上，整體教學(xué)質(zhì)量已經(jīng)下滑，而海淀的教育則仍在走強(qiáng)，最近幾年其學(xué)員成績(jī)?cè)诟呖几叻侄我颜紦?jù)一半以上。相比其他區(qū)域而言，海淀區(qū)集合了高學(xué)歷的“京一代”。這些家長(zhǎng)們相信教育改變命運(yùn)，從小便“雞娃”，那些坐落在海淀黃莊附近的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)們隨之賺得盆滿缽豐。

與張陽(yáng)沒能趕上學(xué)區(qū)房這趟車的經(jīng)歷相反，上海學(xué)區(qū)房業(yè)主王楠?jiǎng)t是后悔提前“下了車”。王楠原本是上海市徐匯區(qū)第二階梯學(xué)區(qū)房的業(yè)主。2020年7月，王楠把這套學(xué)區(qū)房掛到了交易平臺(tái)，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，這套房子都鮮有人問津，來看房的人更是屈指可數(shù)。轉(zhuǎn)折發(fā)生在12月26號(hào)的那天早上。一位買家在初次看房后的第二天，迅速和中介敲定了定金。

真正讓王楠心態(tài)崩了的，是敲定定金合同后的那幾天。同等類型房子的均價(jià)開始迅速躥升，短短10天內(nèi)漲了近50萬(wàn)元。王楠自己算了筆帳，即使賠上違約金，把房子重新掛牌上市也能賺不少錢?！罢娴氖切奶戳?，我那個(gè)中介一直在游說我違約。”

而事實(shí)上這也是上海學(xué)區(qū)房業(yè)主們的普遍操作。很多只簽了定金合同的房東們，都開始主動(dòng)選擇賠違約金，房子重新掛牌上架?！拔覀冞@所有中介都無(wú)房可賣，出來一套房最快2小時(shí)就能賣掉?！?/p>

這只是上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的典型案例之一，這種漲幅程度正在上海多個(gè)學(xué)區(qū)房上演。如閔行區(qū)的高興花園小區(qū)，對(duì)口閔行區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)春城校區(qū)+莘松中學(xué)春申校區(qū)。這個(gè)學(xué)區(qū)房11月一房成交均價(jià)還是360萬(wàn)元以上，到12月則直接飆漲至400萬(wàn)元以上。

有錢人最聚集的上海樓市里，向來不缺買家。但跳漲帶來的直接效應(yīng)，就是樓市開始出現(xiàn)"房東惜售"、"無(wú)房可賣"的局面。不少人發(fā)現(xiàn)，即使錢袋充足，但先要在上海樓市里買到心儀的房子，也要努力搏一搏運(yùn)氣。

上海的一位房產(chǎn)中介告訴AI財(cái)經(jīng)社，如今上海的學(xué)區(qū)房處于"賣空"的節(jié)奏。"基本上賣得差不多了，庫(kù)存房源一個(gè)小區(qū)能簽字的就一兩套，尤其是那些雙學(xué)區(qū)的小戶型，出來一套秒一套?！?/p>

什么推動(dòng)了學(xué)區(qū)房的暴漲?

學(xué)區(qū)房漲價(jià)的燎原之勢(shì)，在北京、深圳等地越燒越旺。據(jù)負(fù)責(zé)蜂鳥家園的一名中介人員介紹，2019年底，蜂鳥家園一套50萬(wàn)平方米的房子總價(jià)還在700萬(wàn)元左右，但最近兩個(gè)月已上漲至800萬(wàn)元-900萬(wàn)元左右。而在價(jià)格上漲的同時(shí)，業(yè)主們也紛紛選擇待價(jià)而沽，惜售房源?！胺?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，大家都想著再等等，賣一個(gè)好價(jià)格，掛牌房源自然就少了。”

圖/視覺中國(guó)   

而在學(xué)區(qū)資源更稀缺的深圳市場(chǎng)，這種現(xiàn)象就更為普遍了。此前，不少深圳打工人的朋友圈都被這樣一條成交信息刷屏了：2021年1月14日，深圳福田百花片區(qū)的一套44平米房子賣出了1420萬(wàn)元的天價(jià)，均價(jià)高達(dá)32萬(wàn)元/㎡，創(chuàng)下了深圳學(xué)區(qū)房的單價(jià)交易紀(jì)錄。

看到這條消息的深圳打工人們集體沸騰了，他們?nèi)滩蛔∧贸鲇?jì)算器算了下，以人均2萬(wàn)元/月的收入水平計(jì)算，再努力個(gè)64年，就能成功拿下一套深圳學(xué)區(qū)房了。

瘋狂的房?jī)r(jià)背后，人們開始探究到底是什么因素推動(dòng)了這輪學(xué)區(qū)房的暴漲？

資金的流動(dòng)性釋放、人口政策的出臺(tái)、樓市的成交火熱，都為學(xué)區(qū)房的上漲提供了有利條件。但推動(dòng)這輪上漲行情的核心原因，還是2020年3月份公民同招（指公立學(xué)校和私立學(xué)校同時(shí)招生）、民辦搖號(hào)政策的出臺(tái)。這讓家長(zhǎng)們以往認(rèn)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校打造的升學(xué)路徑，發(fā)生了根本性動(dòng)搖。

當(dāng)然，上海這輪學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲是有歷史沿革的。相比北京、深圳等一線城市，上海的民辦初中優(yōu)勢(shì)非常強(qiáng)，家長(zhǎng)們自發(fā)報(bào)名參與民辦招生考試，擇優(yōu)錄取。

那時(shí)上海雖也有學(xué)區(qū)房概念，但公立學(xué)校往往都是保底選項(xiàng)，家長(zhǎng)們還是希望孩子優(yōu)先上私立學(xué)校，因此圍繞公立學(xué)校打造的學(xué)區(qū)房溢價(jià)反倒不高。

民辦搖號(hào)政策的出臺(tái)，讓家長(zhǎng)們有點(diǎn)慌了。這意味著采用搖號(hào)制度，即使孩子再優(yōu)秀，也有可能無(wú)法被私立學(xué)校錄取。與此同時(shí)，公民同招政策更是讓“先博私立、公辦保底”的想法徹底破滅了。對(duì)比之下，家長(zhǎng)們只得將首要目標(biāo)回歸到公立學(xué)校里最優(yōu)質(zhì)的那幾個(gè)，而相對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房也迎來了巨大的關(guān)注度。

想要握緊這些頂級(jí)公立初中的入學(xué)券，買學(xué)區(qū)房成為這一方案的最優(yōu)解。

一位上海本地人士介紹道，“以往上海初中小學(xué)最好的資源都在民辦學(xué)校，很多上海人都會(huì)努力爭(zhēng)取上民辦小學(xué)和初中。但現(xiàn)在對(duì)教育資源再分配，優(yōu)質(zhì)教育資源還是稀缺的，最終考驗(yàn)的只能是家長(zhǎng)的錢包了?！?/p>

而隨著2020年9月上海市出臺(tái)放松人才落戶政策出臺(tái)后，輿論一片嘩然，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的火更是越燒越旺。在這之前，上海已經(jīng)以2428萬(wàn)城區(qū)人口位列全國(guó)第一，排在第二位的北京城區(qū)人口為1865萬(wàn)。供不應(yīng)求的局面下，學(xué)區(qū)房更是形成了一騎絕塵的漲勢(shì)。

在北京，深圳也出現(xiàn)過類似的局面。2020年4月，深圳市教育局發(fā)布文件明確表示，深圳民辦學(xué)校全部搖號(hào)錄取，高中取消直升；2020年北京各區(qū)的招生政策中，對(duì)公民同招也給出了具體執(zhí)行意見和報(bào)名流程，如西城與朝陽(yáng)都有明確的指引。

京、滬、深圳等一線城市的大力執(zhí)行示范下，民辦搖號(hào)也將在全國(guó)各地逐漸落地?？梢灶A(yù)見，未來公民同招、搖號(hào)入學(xué)將成為常態(tài)。

不少人對(duì)民辦搖號(hào)帶來的教育機(jī)制的改變頗為不滿。畢竟按照民辦初中的考試入學(xué)要求，學(xué)生們只要憑成績(jī)，就能考上優(yōu)質(zhì)初中。而民辦搖號(hào)后，成績(jī)不再是那個(gè)最有用的名校敲門磚。擺在家長(zhǎng)面前的選擇是，要么拼運(yùn)氣，要么拼錢。

“這實(shí)際上是一個(gè)公平和平等的選擇問題，”一位行業(yè)分析師表示，“民辦初中在此前已經(jīng)形成很強(qiáng)的馬太效應(yīng)，好學(xué)生越來越集中，但那些差生的教育質(zhì)量就得不到保障。民辦搖號(hào)打散了這種集中性，它的目的在于教育的均衡化，讓學(xué)生享受均衡的教育，注重的是平等，而非絕對(duì)的公平?！?/p>

多片劃區(qū)，能給學(xué)區(qū)房降溫么？

幾天前，一則新聞消息在上海家長(zhǎng)群里炸開了鍋。

該消息的主要內(nèi)容正是在上海浦東新區(qū)教育局召開的2021年工作務(wù)虛會(huì)，浦東新區(qū)教育局局長(zhǎng)諸惠華在此會(huì)議上提到，“要對(duì)標(biāo)國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)地區(qū)，學(xué)習(xí)新加坡和（北京市）海淀區(qū)的理念和管理模式。”

其所提及的“海淀區(qū)的理念和管理模式”，被公眾解讀為“多校劃片”政策（指一套學(xué)區(qū)房可對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校資源）的出臺(tái)跡象。盡管官方很快否認(rèn)了這一消息，但坊間傳聞仍舊在浦東家長(zhǎng)微信群里激起了千層浪。

圖/視覺中國(guó)

"大家都在擔(dān)心，如果‘多校劃片’政策出臺(tái)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格會(huì)不會(huì)跌下來？不少人都有著猶豫不決又焦慮萬(wàn)分的心態(tài)。”家長(zhǎng)張薇說道。

“多校劃片”的政策，曾經(jīng)被公眾解讀為讓學(xué)區(qū)房降溫的一劑猛藥。“多校劃片”改變了以往單個(gè)學(xué)區(qū)房直接鎖定具體名校的局面，而變成了"一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校"。具體操作中，它通過隨機(jī)派位方式，分配熱點(diǎn)學(xué)校招生名額。那些未能進(jìn)入熱點(diǎn)學(xué)校的學(xué)生，則依照就近入學(xué)的準(zhǔn)則，被安排到其他學(xué)校入學(xué)。

多校劃片政策曾激發(fā)過一些人對(duì)學(xué)區(qū)房的恐慌。對(duì)于家長(zhǎng)而言，就算買了這個(gè)小區(qū)的房子，但孩子能不能上名學(xué)校仍然不確定，甚至很有可能隨機(jī)派位到十分普通的學(xué)校中。但從市場(chǎng)情況看，其卻并未能完全抑制住學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上漲。

此前，在2020年五一節(jié)前夕，北京西城曝出將推進(jìn)“多校劃片”政策，在7月31日后入戶的住戶，可能會(huì)推行區(qū)內(nèi)多校劃片。受此消息影響，當(dāng)時(shí)有大量家長(zhǎng)迅速買入心儀的學(xué)區(qū)房，致使當(dāng)時(shí)北京的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了大幅度的上漲。

國(guó)金證券研究所分析師吳勁草表示，“公辦的‘多校劃片’雖然也俗稱‘搖號(hào)’，但和民辦的搖號(hào)完全不是一個(gè)東西，民辦的搖號(hào)是人人可以報(bào)名的，無(wú)門檻的，大范圍的搖號(hào)，而公辦的多校劃片，其實(shí)是根據(jù)戶口/年限/房產(chǎn)等按順序的，小范圍的劃片，二者其實(shí)不是同一個(gè)東西?！?/p>

其中，“入戶年限”又是十分重要的順位因素。這意味著，同樣的背景，早買學(xué)區(qū)房的，順位排在更前，更可能順利入學(xué)。

AI財(cái)經(jīng)社了解到，以北京市的東城區(qū)、海淀區(qū)為例，盡管早已在2018年發(fā)布了多校劃片的政策，但從近兩年的入學(xué)情況來看，入校劃分后的一些調(diào)劑生源，依舊是按照順位來，并不是“隨機(jī)分配”。在順位的排序里，有學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)們依舊占據(jù)較大優(yōu)勢(shì)，這也導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房的價(jià)格居高不下。多位海淀的房產(chǎn)中介表示，“2020年4月底，北京西城就出臺(tái)了多校劃片政策，但我們實(shí)際接觸發(fā)現(xiàn)，好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格還是在上漲的?！?/p>

究其根本，學(xué)區(qū)房漲價(jià)的最核心原因，還是學(xué)區(qū)資源供不應(yīng)求。據(jù)媒體報(bào)道稱，2020年北京小學(xué)生入學(xué)數(shù)量大概有22萬(wàn)人，但卻有將近8萬(wàn)個(gè)學(xué)位缺口。這種供不應(yīng)求的局面，加劇了學(xué)區(qū)房的稀缺。價(jià)格不斷上漲，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。

打工人經(jīng)常吐槽的內(nèi)卷，在教育市場(chǎng)中體現(xiàn)得淋漓盡致。但在抱有孟母三遷思想的中國(guó)家長(zhǎng)心里，沒有人愿意讓孩子輸在起跑線上。他們寧可掏空錢包，也要為孩子賭上一個(gè)美好的明天。盡管這個(gè)事實(shí)的另一面，等待學(xué)生們的將會(huì)是無(wú)休止的補(bǔ)習(xí)、考試競(jìng)爭(zhēng)，最終循環(huán)往復(fù)。