圖源：unsplash

好學校與高房價之間的聯(lián)系，是世界上最穩(wěn)定的關(guān)系之一。     ——史蒂芬·吉本斯

328元買一個百字微博回復，“北京大土豆”幫你把學區(qū)房抱回家。

在中國這片對教育愛得深沉的土地上，新興兼職“學區(qū)房咨詢中介”應(yīng)運而生?！氨本┐笸炼埂蔽⒉┓劢z數(shù)100萬，咨詢客戶多是北漂多年的高學歷高薪中青年。他們多數(shù)無北京戶籍，但打拼多年留下不少積蓄，考慮在北京扎根的同時有個問題不容忽視：如何在這一次“破釜沉舟式”投資中，以最高的性價比，獲得最可觀的短期及長期收益。

短期在于房價漲跌，長期則在于子女教育。所以在價值1350w的購房抉擇前，花個2、300元問問“專家”，對于平日精打細算過日子的小夫妻來說實在不算什么。而對于學區(qū)房持“看漲不看跌”態(tài)度的“北京大土豆”也竭盡全力，為客戶獻上“一己衷言”。末尾的催促購房，看得旁觀者心癢癢。

在家長心中，學區(qū)房到底有多重要？已經(jīng)不用解釋了。

北京市朝陽區(qū)推出“九年一貫制”學區(qū)：滿足就近入學條件的學生，小學畢業(yè)后不用選拔即可進入指定初中就讀。但沒有北京戶口的家庭，孩子依舊無法參加高考，所以這也僅是“北京大土豆”能為客戶推薦的最合適的一套權(quán)宜之策。時隔一年，“大土豆”的問題價值也從188元漲到了328元。圖源：微博“北京大土豆”

倒逼教育公平的“就近入學”政策

中國本沒有學區(qū)房，重點校多了，也就成就了學區(qū)房。什么是“學區(qū)房”？按照免試就近入學的原則，義務(wù)教育階段公立中小學招收制定地域范圍內(nèi)的學生，這個范圍內(nèi)的房產(chǎn)稱為“學區(qū)房”。

我國實行義務(wù)教育以來，引爆學區(qū)房的政策制度有兩個階段，一是重點學校制度，二是就近入學政策。

1977年，中國剛從“文革”的創(chuàng)傷中醒來，鄧小平同志提出“要辦重點小學、重點中學、重點大學。要經(jīng)過嚴格考試，把最優(yōu)秀的人才集中在重點中學和大學”。于是教育階段初期，我國發(fā)展重點學校制度，投入大量財力、物力于重點建設(shè)的學校，吝嗇于投入非重點學校。然而這種教育政策弊端立顯，牽扯出一系列教育不公平問題，擇校問題愈演愈烈。于是20世紀90年代，教育部明令取消“重點學?！钡恼f法，但目前的義務(wù)教育仍在實行一種“沒有重點學校的重點學校制度”。

為了倒逼教育公平，2014年初教育部推出“劃片區(qū)就近入學”制度，力求解決學生跨校區(qū)、跨學區(qū)擇校問題。教育部先后推出“單校劃片”和“多校劃片”?！皢涡澠敝?，一所學校對應(yīng)一片學區(qū)，學校不能選擇學生，學生也不能選擇學校?？赡乃鶎W校師資優(yōu)、資源多，群眾的眼睛是雪亮的。家長趨之若鶩，名校學區(qū)房價格在資源稀缺和房產(chǎn)商的鼓動下暴漲。

單校劃片；圖源：百度.

而后針對教育公平問題推出的“多校劃片”，是一片學區(qū)對應(yīng)多所學校，滿足入學條件的學生隨機搖號、派位入校。也就是說即使家住名校學區(qū)內(nèi)，也不一定能上名校。政府希望如此舉措能減少家長對某特定學區(qū)的住房需求，壓制學區(qū)房單價的野蠻增長。2015年，包括北京在內(nèi)的19個重點大城市100%實行劃片就近入學政策。原先大多數(shù)地區(qū)實行的“單校劃片”，也正在向“多校劃片”過渡。

2018年，北京石景山區(qū)通過“單校劃片”和“多校劃片”結(jié)合的方式，保障符合入學條件的學生完成九年一貫義務(wù)教育；圖源：石景山區(qū)教委.

可無論是哪種劃片制度，手持學區(qū)房本（產(chǎn)權(quán)），都是入學的必要條件之一。只要學校的本質(zhì)優(yōu)越性還在，房是死的，人是活的，事在人為，何人甘愿因為一張小小的房本，就冒讓孩子一輩子平庸到塵埃里的風險？進好的單校學區(qū)，或優(yōu)質(zhì)校集中的多校學區(qū)，只不過是咬咬牙就能挺過去的事。

北京市東鐵匠胡同按照2016年房產(chǎn)中介掛牌價, 13平米的小平房價格大致是480萬元, 每平方米將近37萬元。該片區(qū)房產(chǎn)價格均穩(wěn)定在每平方米30萬元以上。根據(jù)就近入學的政策, 購買這里的學區(qū)房就基本保證了子女入讀北京實驗二小, 之后可直接升入北京師范大學附屬實驗中學, 而這兩所學校在北京均被視為最好的中小學。

北京市東鐵匠胡同

花重金購買優(yōu)質(zhì)學區(qū)房，值得么？

房產(chǎn)商炒作的天價學區(qū)房, 均是指具備優(yōu)質(zhì)學校入學資格的學區(qū)房。優(yōu)質(zhì)學區(qū)房溢價漲幅大致在9%~12%之間，但普通學區(qū)房的溢價漲幅僅在3%左右。也就是說除去優(yōu)質(zhì)學源因素，學區(qū)房溢價毫無道理。

那么優(yōu)質(zhì)學源的價值在哪，學校質(zhì)量越好，對學生發(fā)展就越有利嗎？除了優(yōu)質(zhì)學區(qū)房本身的市值增減，它能帶來家長最初所期待的教育收益嗎？

注意這是兩個不同的問題。答案分別是肯定，和不一定。

清華大學社會學系講師曹謙通過分析2015年P(guān)ISA數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，學校因素對青少年能力的影響具有顯著性正向影響。在包含學校、家庭和社區(qū)的教育生態(tài)系統(tǒng)中，控制其他變量后，就讀于優(yōu)質(zhì)學校的青少年，能力發(fā)展確實高于中等學校，遠遠高于差等學校。如果單純地從學校質(zhì)量本身討論，學校質(zhì)量越好則學生能力發(fā)展越好，這點與大眾所持有的“嘗試”并沒有沖突。這個研究結(jié)論也印證了學區(qū)房的重要性。相比于美國學生受家庭和社區(qū)影響更大，中國學生因待在學校的時間更多，受學校影響更大。

基于美國學者的調(diào)查，美國學生通常一年上課180天，每天上課6小時，初中階段早上8點半左右上課，下午3點半左右下課；中國初中生通常每天上課8小時以上，從早上8點到晚上6點，正常下課后還有晚自習。

既然子女上什么類型的學校與所在片區(qū)息息相關(guān)，那么購置具備名校入學資格的學區(qū)房，則是家長們的一種理性選擇。當人們在探討購置學區(qū)房的時候, 實際是在間接購買學校教育資源, 由于學校優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性, 從而導致了優(yōu)質(zhì)學區(qū)房的稀缺性。由供需關(guān)系產(chǎn)生的“房產(chǎn)投資”也變成了理性的“教育投資”。

但父母對子女的教育投資和能力培養(yǎng)遠不是一套學區(qū)房可以解決的。如果家長沒有培養(yǎng)孩子學習的主觀能動性，并為了還貸疲于工作，忽略對孩子的關(guān)心，甚至一味施壓，便還可能取得適得其反的效果。

另外該研究還表明，優(yōu)質(zhì)公立校資源對于中下家庭而言更加珍貴。因為家庭條件優(yōu)越的孩子即使上了差學校，也能用額外教育資源補足。然而現(xiàn)實是，經(jīng)濟文化社會背景較差的家庭，是沒有能力購買昂貴的學區(qū)房的。而“多校劃片”，能讓他們以更平等的機會進入優(yōu)質(zhì)學校。

青少年能力預測圖：優(yōu)質(zhì)學校對于家境優(yōu)異的孩子來說是“錦上添花”，對于家境不佳的學生而言更是“剛需”

中國家長all in教育的無奈你可懂得？

1. 房價高昂，且入學條件嚴苛

有了上述研究，至少證明購買學區(qū)房并不是家長的一時腦熱。當優(yōu)質(zhì)、稀缺的教育資源變成可以直接購買的學區(qū)房時，“以房擇校”便轉(zhuǎn)化成了“以錢擇?！?，價高者得，且形式合理。合肥四十六中學學區(qū)內(nèi)有8個小區(qū)。以學校為圓點，距離每增加1千米，房價降低7.9%；每增加1平米的建筑面積，房價上升0.96%；樓齡每增加1年，房價降低0.5%；每增加一個層級的裝修程度，房價上升0.4%；住房朝向為南北通透，房價上升6.5%；每提升一個評價等級的小區(qū)環(huán)境，房價會上升5.9%。

明碼標價，容不得正處于“中年危機”和市場高壓夾縫求生存的年輕父母有半點馬虎。

然而你以為剛賣完腎就萬事大吉了嗎？不，就跟面試通過到入職的那段時間一樣，從買房到就學，中間也充滿了太多不確定因素。12月4日，深圳市螺嶺外國語實驗學校發(fā)布公告，從2019年起補充入學的房產(chǎn)要求（有刪減）：

（1）住房面積小于或等于30平米的，需購房及實際居住滿六年以上；

（2）住房面積大于30平米且小于或等于50平米的，需購房及實際居住滿四年以上；

（3）住房面積大于50平米的，需購房及實際居住滿一年以上；

（4）以上所述購房年限，均以當年4月30日為基點向前倒算。

這意味著即使擁有相應(yīng)學區(qū)房產(chǎn)權(quán)，但未達居住年限的家長，都不得幫孩子申請該校。雖然一些地區(qū)事先有明確規(guī)定，要求滿足一定戶籍條件及居住年限的家庭才能申請學校，但這樣的“事后馬后炮”導致的是“天怒人怨”。發(fā)布公告當晚，學校就因輿論壓力撤銷了公告。而這也從另一方面反映出了家長的被動和弱勢地位，如果條例真的實施，新買的學區(qū)房也就白費。

2. 須時時警惕房產(chǎn)陷阱

除此之外，“偽名?！钡确康禺a(chǎn)行業(yè)規(guī)范問題也值得家長警惕。由于知名中小學的入學名額實屬稀缺，部分房地產(chǎn)商在招攬顧客時會謊稱樓盤內(nèi)有名校分校開設(shè)。而這樣的分校不過是名校掛名，師資和教育資源與名校還是有實質(zhì)上的差距。

3. 無法坐以待斃的單項選擇題

社會資源壟斷，優(yōu)質(zhì)學校被“鎖”在特定的學區(qū)范圍內(nèi)，無法被更多家庭觸及，就會導致教育的階級固化。而作為經(jīng)濟基礎(chǔ)較為單薄的年輕父母，只有“買”和“不買”兩個選擇?！安毁I”意味著坐以待斃，無法得到優(yōu)質(zhì)入學機會；“買”就意味著得到優(yōu)質(zhì)學源，但全家人背負房貸。這一點以之前的“單校劃片”表現(xiàn)尤甚。

基于之前“就近入學”、“單校劃片”遺留弊端，教育部大力推廣“多校劃片”，廣州也在去年下半年推出“租售同權(quán)”（又稱“租購同權(quán)”）制度，減輕家庭經(jīng)濟壓力。

多校劃片、租售同權(quán)

十九大報告提出, 努力讓每個孩子都能享有公平而有質(zhì)量的教育, 2016年教育部辦公廳《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學工作的通知》提出“在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方, 根據(jù)實際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片”。

“多校劃片”并不是簡單地把幾所學校劃成一片，而是兼顧統(tǒng)籌，將優(yōu)質(zhì)校、中差等校劃在一個片區(qū)，力求讓優(yōu)質(zhì)校帶動其它學校發(fā)展。學區(qū)內(nèi)的學生通過隨機搖號入學，均衡學生接觸優(yōu)質(zhì)校的機會。

但在“多校劃片”的實施過程中，難免會出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)學校集中，或一般學校集中的學區(qū)，兩者間的差距仍然存在，房價差額也就隨之存在。專家指出，教育資源不均衡仍然是學區(qū)房差價的主要致因。

所謂“租售同權(quán)”，是指租房與買方居民享有同等待遇。2017年7月，廣州市率先提出“租售同權(quán)”政策，緊接著八大部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，表示將“通過立法，明確租賃當事人的權(quán)利義務(wù)，保障當事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，并選取了廣州、南京、杭州、沈陽等12個城市作為試點城市。

政策一出，看好與不看好各占一方。由于學區(qū)房具有特殊的教育屬性，其自用持有周期一般為6年（小學年限），后多轉(zhuǎn)為二手房出售。若“由售轉(zhuǎn)租”，出租方每6年可轉(zhuǎn)手一次，并獲得市場房價10%或更高的租金收入；而承租方也可以用原來10%的成本獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源。

但反方表示，在對稀缺資源的大量需求下，更低的成本將會導致更多的需求，而更多的需求又會導致租戶通過提高租金來篩選租戶，導致租房帶來的成本不降反增。到時房子既買不起，又租不起。

也有相關(guān)人士解讀，新政未必會導致學區(qū)房租金瘋漲。所謂“學位到房”，是將對學位與房源進行周期性捆綁，除了市場調(diào)節(jié)，政府政策也會參與其中。對于租房就能解決子女上學問題的人而言，這無疑緩解了他們的購房壓力。

那么國外是否也有“學區(qū)房”的概念呢？——有?！皩W區(qū)房”并不是中國特產(chǎn)。

其他國家的“學區(qū)房”制度

美國

美國學區(qū)房類似于廣州的“租售同權(quán)”。在美國，義務(wù)教育階段公立學校就近入學，且不管是租房還是自購，所有學區(qū)的公立學校都必須免學費接收適齡兒童。因為在美國，接受義務(wù)教育是適齡兒童的基本人權(quán)。值得注意的是，這里的公立校包括幼兒園大班（Kindergarten）到高三（K12）共13年的免費教育。

普通家庭因無法支付高昂的私立學校學費，所以住在優(yōu)質(zhì)公立學校校區(qū)，是孩子和家族未來發(fā)展的必備條件。在美國，房價越高，意味著這片學區(qū)的學校質(zhì)量越好。因為公立學校的教育資源主要來源于學校周邊地區(qū)的房地產(chǎn)稅。房屋擁有者每年會向省或政府繳納房產(chǎn)稅，稅率大約在1%-2%（部分地區(qū)高于2%）。收到的房產(chǎn)稅20%給鎮(zhèn)政府，80%給學區(qū)。當?shù)卣矔举M用出處，如修繕校舍等。

英國

英國的學區(qū)房價之高也令人咋舌。英國同樣實行“多校劃片”入學制度，且學區(qū)質(zhì)量良莠不齊。英國教育標準委員會會定期對公立學校進行等級評定，包括“優(yōu)秀”、“良好”、“合格”和“不及格”。明碼標價使得好學區(qū)和差學區(qū)之間的房價呈天壤之別。但家長還是愿意搬到優(yōu)質(zhì)學區(qū)附近，增加就讀精英學校的幾率。

為了就讀精英學校，英國家長同樣得承擔高昂的房屋溢價（比當?shù)仄骄績r多出的份額）。除此之外，犧牲的還有代表了生活品質(zhì)的花園、車庫等等。

還有的國家本來有“學區(qū)房”的概念，但學區(qū)房價格卻是中國的觀念輸出造成的。譬如澳大利亞。

澳大利亞

2017年全球B2B物業(yè)銷售平臺Investorist調(diào)查報告顯示，海外教育已成為中國人向海外房地產(chǎn)市場投資的主要動力。其中，憑借優(yōu)質(zhì)的教學質(zhì)量、輕松良好的學習氛圍，澳洲已成為中國家長心目中子女留學的首選國家之一。

根據(jù)2017年4月澳洲房產(chǎn)咨詢公司Domain發(fā)布的澳洲學區(qū)房統(tǒng)計報告顯示，隨著城市人口的增長以及入學條件的限制，在墨爾本購買學區(qū)房已經(jīng)很難。而隨著學區(qū)房價的攀升，父母們要想購買一些好的學區(qū)房也將難上加難。

根據(jù)2017年的《Domain學校周邊房價報告》顯示，截至2016年10月的前12個月，相對于悉尼地區(qū)平均1.5%的房價增長，悉尼房價增長最快的10所中學和小學，周邊房價漲幅已分別超過10%和20%。

圖源：澳洲財經(jīng)見聞

由此可見，全世界家長購買學區(qū)房，都是有其價值和合理性存在的。只不過市場有風險，投資過程須得理性看待。

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[12]買學區(qū)房不如移民?別傻了,國外一樣有學區(qū)房.來源:鄭州樓市微觀察.2017.9.

[13]英國父母為學區(qū)房花的錢也不少.來源:界面新聞.2018,9.

[14]中國家長澳洲買房大多為教育,澳洲學區(qū)房漲勢驚人.來源：八卦匯.2017.9.