作為教培和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型業(yè)態(tài)，教育綜合體會是一個最優(yōu)解嗎？

行業(yè)震蕩的尾聲，線下機(jī)構(gòu)撤店潮

近兩個月，配合“雙減”政策，各地區(qū)出臺了大大小小幾十份執(zhí)行層文件，在一項項一條條規(guī)范要求下，學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的命運(yùn)幾近定局，“周中消課”、“營轉(zhuǎn)非”、“政府指導(dǎo)定價”、“壓減規(guī)?！薄?/p>

一場浩大的行業(yè)震蕩開啟了，這兩個月時間內(nèi)，華爾街英語敗走中國、成立27年的巨人教育轟然倒下、霍蘭德教育CEO出境跑路，新東方、學(xué)而思、大力教育、高途等一眾教培機(jī)構(gòu)流血難止、忍痛斷臂。機(jī)構(gòu)的倒閉和斷臂，都在無聲宣布著本次轉(zhuǎn)型的方向決策，也在宣告著本輪行業(yè)震蕩接近尾聲，受震蕩影響者，除了從業(yè)者、家長、學(xué)生外，還有背后沉默無聲的地產(chǎn)運(yùn)營者。

北京作為教育高地，不僅擁有教培巨頭好未來、新東方，還存在大批在線教育公司，猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫、有道精品課、大力教育都在此生長。而近期，有多位機(jī)構(gòu)分析師表示：保守估計，北京市教培行業(yè)騰退寫字樓面積達(dá)30萬平方米上下。

北京海淀黃莊曾被冠名為“宇宙補(bǔ)課中心”，在學(xué)霸、虎媽、雞血媽等因素的堆疊下，無數(shù)教培機(jī)構(gòu)匯聚在此，當(dāng)中的文化藝術(shù)大廈、銀網(wǎng)中心、理想大廈、中關(guān)村大廈等寫字樓，曾長期被大量校外教培機(jī)構(gòu)占據(jù)，曾幾何時直到晚上九點多，這幾棟大樓仍是燈火通明。

現(xiàn)如今，點燈者悄然大規(guī)模撤場了，留下空蕩的門店與寂靜的“長夜”。而在政策正式下發(fā)之前，很多以教培機(jī)構(gòu)為主的寫字樓其實已經(jīng)因為疫情出現(xiàn)了空置現(xiàn)象，但大部分寫字樓運(yùn)營方和教培機(jī)構(gòu)的樂觀預(yù)測相差無幾，認(rèn)為疫情總會過去，線下機(jī)構(gòu)總會復(fù)課，昔日繁華總會回歸。

但預(yù)期的繁華沒有出現(xiàn)，在前方等待著地產(chǎn)運(yùn)營者們的，是更大規(guī)模的退租潮，退租者中不僅有線下教培機(jī)構(gòu)，還有線上教育企業(yè)，涉及各類寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

對于線下教培機(jī)構(gòu)而言，緊急退租是一場兩敗俱傷又不得不為之的決定。

北京學(xué)而思截止2021年2月底開設(shè)有155個教學(xué)點，近期以來共裁撤合并102個，僅余53個，減少65.8%。其中，學(xué)而思培優(yōu)朝陽區(qū)優(yōu)安立路校區(qū)和惠新西街校區(qū)已經(jīng)提前退租，提前退租則意味著，其預(yù)交的3個月房租保證金約270萬將不予退還。

而對于線上機(jī)構(gòu)來說，當(dāng)前開源受阻，只能著力做好節(jié)流工作，除了裁員之外，減少場地成本也是一項重要工作。

據(jù)了解，目前北京多家在線教育企業(yè)在商談提前退租事宜，總部集中的上地、中關(guān)村、望京酒仙橋成了退租的主要區(qū)域?！靶袠I(yè)內(nèi)裁員退租的并行動作很快，從7月份持續(xù)到9月份，而且力度一直在加大。作業(yè)幫北京的6個工區(qū)退了3個。”在線教育從業(yè)人士告訴記者，其所在公司租用的辦公區(qū)如今也裁撤了一半以上。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)統(tǒng)計，受在線教育影響，今年第三季度上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金出現(xiàn)了第一次下降，從上季度的176.1元/月/平米下滑至173.1元/月/平米。吸納量則出現(xiàn)負(fù)值，達(dá)到了-3萬平方米。

而提前退租對于出租方而言，更是一次戰(zhàn)略及價值考驗。

在線教育企業(yè)還沒撤退時，一些相對優(yōu)質(zhì)的寫字樓就已經(jīng)被預(yù)定走了。但昔日主要被線下教培機(jī)構(gòu)占據(jù)的寫字樓，就沒有這么好的境遇了。中秋假期，記者走訪海淀黃莊發(fā)現(xiàn)，多數(shù)教培機(jī)構(gòu)門窗緊鎖，租賃網(wǎng)站顯示，銀網(wǎng)中心的租金更是由高點“骨折式”下跌。

教培行業(yè)的震蕩對地產(chǎn)行業(yè)的影響，讓人不免擔(dān)憂起曾十分火熱的教育綜合體的境況。

風(fēng)很大，火熊熊燃起

教育綜合體是商業(yè)地產(chǎn)與校外教育資源的復(fù)合體，背靠地產(chǎn)業(yè)和教培業(yè)，值得注意的是，今年以來，教培業(yè)及地產(chǎn)業(yè)先后出現(xiàn)變局，教培行業(yè)面臨嚴(yán)格監(jiān)管及整頓，地產(chǎn)行業(yè)則雷聲不斷，教育綜合體橫跨在這兩大變局之間，很容易讓人擔(dān)憂其處境。

而前期，教育綜合體領(lǐng)域確實有企業(yè)傳出裁員消息。曾立志要“打造國內(nèi)最大最全少兒素質(zhì)教育綜合體”的萬里目少兒，在八月中旬傳出裁員消息，本次裁員主要集中在中高層，而在此之前，萬里目少兒曾花費過億的招聘成本，招募了600多位種子合伙人，據(jù)了解，目前這一崗位僅剩下100人左右。其門店擴(kuò)張同樣遭受影響。按照萬里目少兒之前公布的規(guī)劃，2021年預(yù)計門店數(shù)達(dá)到100家，但其官網(wǎng)顯示，目前全國僅有二十余家門店，脈脈中有認(rèn)證為萬里目少兒的員工表示，“有些已經(jīng)裝修好的不打算開業(yè)了”。一位接近萬里目少兒的體育教育從業(yè)者表示“他們暫時不計劃開新店了，很多簽了意向書的城市也退出了”。

這似乎表明了教育綜合體也被嚴(yán)重波及的現(xiàn)狀，但讓人意外的是，隨著秋季新學(xué)期的到來，不斷有教育綜合體傳出開業(yè)招生的消息。

有業(yè)內(nèi)研究人士表示，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是因為地產(chǎn)行業(yè)的廣告宣傳原本比較積極，另一方面則源于教育綜合體項目投入周期較長，當(dāng)下開業(yè)或是前期早有布局?！敖逃C合體目前來看是一大趨勢，政策監(jiān)管集中在學(xué)科類培訓(xùn)，非學(xué)科類還有生存空間，且教育綜合體有抱團(tuán)取暖、資源整合的優(yōu)勢，在這種行業(yè)大變局之下，新市場或許會更加歡迎教育綜合體形態(tài)。”

而在此之前，確實已經(jīng)有不少教培機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)型時，將目光投向教育綜合體。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

今年6月，好未來旗下兒童素質(zhì)教育品牌“勵步英語”正式更名為“勵步”，并推出全新線下學(xué)習(xí)空間——勵步兒童成長中心，涵蓋英文戲劇、口才、美育、書法、益智、棋道等新產(chǎn)品。

今年7月，精銳教育旗下精銳少兒業(yè)務(wù)推出三大素質(zhì)教育品牌，其中之一便是素養(yǎng)成長綜合體“天才寶貝”，9月4日，精銳少兒召開發(fā)布會，正式推出集“游、研、玩、學(xué)、家庭教育”為一體的素質(zhì)綜合成長中心。

今年8月，北京新東方素質(zhì)教育成長中心成立，下設(shè)藝術(shù)創(chuàng)作學(xué)院、人文發(fā)展學(xué)院、語商素養(yǎng)學(xué)院、自然科創(chuàng)空間站、智體運(yùn)動訓(xùn)練館、優(yōu)質(zhì)父母智慧館六大板塊，專注學(xué)生德智體美勞五育目標(biāo)發(fā)展要求，打造一站式現(xiàn)代化素質(zhì)教育綜合體。目前，新東方素質(zhì)教育成長中心在北京、廣州、武漢、南京、西安、杭州、南昌、惠州八地已有相關(guān)布局進(jìn)度。

同在8月，瑞思教育宣布推出全新瑞思少兒中心，構(gòu)建集培養(yǎng)語言表達(dá)、社會化素養(yǎng)、科學(xué)素養(yǎng)、藝術(shù)表現(xiàn)等多領(lǐng)域素質(zhì)能力成長解決方案的素質(zhì)教育綜合體。

其中值得深入探究的是，部分機(jī)構(gòu)在推出素質(zhì)教育綜合體時，會有意剝離了學(xué)科類課程產(chǎn)品，但也有相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)在增減業(yè)務(wù)時，將周中學(xué)科輔導(dǎo)及周末素質(zhì)教育綜合起來，以更靈活的姿態(tài)，去迎接新環(huán)境。

教育綜合體，更適應(yīng)新規(guī)則

近日，長沙一家英語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)宣布進(jìn)行品牌升級：“為了響應(yīng)國家號召，秋季開學(xué)后，本校將課程時間和內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并于合規(guī)前提下開設(shè)周中課程（周一至周五）及周末素質(zhì)發(fā)展課程，致力于打造優(yōu)質(zhì)的一站式現(xiàn)代化素質(zhì)教育綜合體，培養(yǎng)孩子多元能力，塑造全面發(fā)展的好少年，輔助改進(jìn)家庭親子關(guān)系，為家長及社會排憂解難?！?/p>

據(jù)其發(fā)布的新課表顯示，將在周中提供“課后托輔課程”，在周末提供“素質(zhì)拓展課程”，并另外還開設(shè)了戶外拓展課，滿足學(xué)生多層次多角度的素質(zhì)培養(yǎng)需求。

新政剛發(fā)布時，僅能在周中上課的學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的校長們愁了，“總不能周末和寒暑假不付租金、不給老師發(fā)工資吧！”

對于僅開設(shè)學(xué)科培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)而言，周末及節(jié)假日不能上課的規(guī)定，將大大降低其人效及坪效，但穩(wěn)定的經(jīng)營必然不能以聘用“臨時教師”、租用“臨時場地”來維系，由此，具備強(qiáng)力資源整合的教育綜合體，似乎更加適合新環(huán)境。

“教育綜合體主流的商業(yè)模式有三種，二房東模式、聯(lián)營和代運(yùn)營模式、機(jī)構(gòu)自營模式，在新政之下，聯(lián)營和自營模式應(yīng)該會盛行。”一名業(yè)內(nèi)人士說道。

素質(zhì)教育賽道長期以來一直沒有出現(xiàn)一個頭部平臺型公司，就是因為該賽道品類細(xì)分、標(biāo)準(zhǔn)化低、規(guī)?；y，在學(xué)科培訓(xùn)消沉的當(dāng)下，家長向素質(zhì)教育尋求培訓(xùn)出口時，選擇較多也較為分散，而一家素質(zhì)教育機(jī)構(gòu)很難同時囊括多種培訓(xùn)課程，而素質(zhì)教育綜合體因其資源整合、報團(tuán)取暖特性，很適合當(dāng)前的變局。

“對于轉(zhuǎn)型的線下大機(jī)構(gòu)而言，資金實力允許，且諸多原有客戶可供其做市場調(diào)研，利用現(xiàn)有校區(qū)、綜合客戶多樣需求，轉(zhuǎn)型做素質(zhì)教育綜合體其實也是順勢而為；而對于小機(jī)構(gòu)而言，和綜合體運(yùn)營方合作也是當(dāng)下一個較為穩(wěn)妥的選擇，若協(xié)商得當(dāng)，學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)可僅在周中固定時間段租用場地，還能有效降低成本?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充說道。

做好靈活配課和資源整合，降低成本，確實是當(dāng)下行業(yè)所需。事實上，目前新東方開始在全國多地開設(shè)的素質(zhì)教育成長中心就已經(jīng)在朝著這個方向前進(jìn)了。據(jù)了解，雖然是在新東方的品牌基礎(chǔ)上進(jìn)行推廣的，但各地素質(zhì)教育成長中心在課程開設(shè)上并不過度追求一致。

近日，新東方傳出裁員消息，計劃裁員超過 4 萬人，小學(xué)、初中學(xué)科業(yè)務(wù)將基本關(guān)停，這意味著，新東方將放棄最重要的營收來源。

相信新東方并不是個例，對于所有曾大力投身學(xué)科培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)而言，這是不得不為之的選擇，轉(zhuǎn)型素質(zhì)教育、興辦綜合體，對于大型教培機(jī)構(gòu)而言，可謂是一次“急轉(zhuǎn)彎”，成則存、敗則亡，改變是艱難的、市場是殘酷的。

而素質(zhì)教育綜合體是一項看似熱鬧卻極其復(fù)雜的選項，課程品類繁多之后，必然會面臨的是不同產(chǎn)品之間的差異化、生源的分流、更龐雜的課程質(zhì)量把控、更復(fù)雜的人才培養(yǎng)機(jī)制，尤其是對綜合體運(yùn)營管理能力的高要求，這些今后都將成為教培機(jī)構(gòu)面前需要征服的多座大山。

近期地產(chǎn)成為教培行業(yè)之外的裁員重災(zāi)區(qū)，前期也有不少房地產(chǎn)企業(yè)入局素質(zhì)教育綜合體，但失敗者眾多，可以想見的是，今后一段時間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)入局教育綜合體者將大幅度減少，市場主流玩家或許是轉(zhuǎn)型中的教培機(jī)構(gòu)。

而和房地產(chǎn)企業(yè)的入局邏輯不同的是，教培機(jī)構(gòu)本次轉(zhuǎn)型是無奈之舉，之前曾有專業(yè)人士建議，今后教育綜合體可朝親子綜合教育業(yè)態(tài)進(jìn)軍，不僅為孩子提供教育培訓(xùn)服務(wù)，也可為家長提供健身、閱讀、技能進(jìn)修等服務(wù)，成為真正的“教育綜合”體。這一設(shè)想并非天馬行空，在客流量充足的條件下，拓展客戶邊界并非難事。

但對于剛跨界的教培機(jī)構(gòu)而言，這類設(shè)想都是后話了，目前的主要任務(wù)是——先活下來吧！

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